完成マンションの購入：内見から名義変更までの6ステップ

根拠：2023年住宅法 第164条 · 2024年土地法 第133条 · 2023年不動産事業法 第50条、第51条 · 2015年民法 第321条、第328条 · 2025年個人所得税法 第14条、政令253/2026/NĐ-CP · 政令10/2022/NĐ-CP（政令175/2025/NĐ-CPで改正）· 政令99/2022/NĐ-CP · 通達21/2017/TT-NHNN · ホーチミン市決定86/2024/QĐ-UBND · 市場データ：CBRE 2026年第2四半期 · 2026年10月25日更新。

完成マンションとは、すでに建築が終わり、現在の所有者から買い取る物件のことです。実物を見ることができ、引き渡し後すぐに入居または賃貸ができます。その代わり、デベロッパーから購入する場合は誰かが担ってくれる作業を、ご自身で行う必要があります。書類の確認、手付金の保全、ローンの実行日と売主への支払日の調整です。この記事では6つのステップを順番どおりにつなぎ、各ステップに根拠のある費用と期間を記しています。詳細は各ステップの個別記事をご覧ください。

記事全体で使う例（仮定）： ホーチミン市のマンション、合意価格は30億ドン、ピンクブック取得済み、個人から個人への購入で、買主は一部を銀行ローンで調達。

ステップ1. 予算と借入可能額を計算する

物件を見に行く前に、いくらまでの物件を買えるかを把握しておきましょう。

• 銀行は、お客様が合意した価格ではなく、銀行が評価した価格に基づいて融資します。 担保ローンの上限は担保資産の価値の約70〜80%が目安です。2026年初めには、銀行が実際の価格より10〜20%低く評価する傾向があると報じられています。差額は自己資金で補います。
• 価格水準： ホーチミン市のマンションの二次市場の平均価格は約6,200万ドン/㎡、一次市場は約7,600万ドン/㎡です（CBRE、2026年第2四半期）。個別の物件を類似物件と比べる方法は、中古価格と新築価格の比較：売り出し中の物件は妥当？をご覧ください。

30億ドンの物件で、銀行の評価が10%低い場合の例	融資70%	融資80%
銀行の評価額	27億ドン	27億ドン
借入可能額の上限	18.9億ドン	21.6億ドン
売主に支払う自己資金	11.1億ドン	8.4億ドン

自己資金には、登録料、公証手数料、評価手数料は含まれていません。毎月の返済額は住宅購入のキャッシュフロー計算ツールで試算できます。

費用： まだ発生しません。期間： お客様次第です — 手付金を払う前に、銀行に借入限度額を相談しておくのがおすすめです。

ステップ2. 内見：書類ではわからない7つのポイント

現地で確認します：雨漏り・浸水、日当たり、騒音、管理組合、サービス料、エレベーター、防火設備。

• 管理費： ホーチミン市のエレベーター付きマンションの料金枠は1,800〜7,000ドン/㎡/月です（決定86/2024/QĐ-UBND）。売主の言う金額を聞くのではなく、管理組合の料金通知をもらってください。70㎡の物件で7,000ドン/㎡なら月49万ドンで、駐車場代や電気・水道代は含みません。
• エレベーター： 内部の検査済みシールが有効期間内かを確認します。
• 引き渡し日までの管理費滞納がないことの証明をもらいます。

各ポイントの詳細：完成物件の内見：現地で確認する7つのポイント。

費用： かかりません。期間： 少なくとも2回は見ることをおすすめします。1回は午後（西日）または混雑する時間帯に。

ステップ3. 書類の種類に応じて法的状況を確認する

完成物件は次の3つのいずれかにあたり、それぞれ確認方法が異なります。

物件の状態	確認すること	根拠のある期間	詳細記事
ピンクブック取得済み	名義人、物件の一致、変動記録のページ。土地登記事務所と公証役場で抵当権・差押えを照会。2%の修繕積立金の領収書	—	ピンクブック取得済みマンションの購入
ピンクブック未取得（デベロッパーとの売買契約の買い取り）	権利証の申請前であること、契約に紛争がないこと、抵当権がない（または銀行が同意）こと。デベロッパーに各回の未払いを確認	デベロッパーは5営業日以内に譲渡を確認、手数料なし	権利証未取得のマンションを購入する
銀行の抵当権付き	抵当権者の銀行が売却に同意すること。完済日の正確な残高証明をもらう	抵当権の抹消登記は通常その日のうちに、遅くとも3営業日以内	銀行の抵当権付きマンションの購入

抵当権付きの物件では、返済資金は銀行の返済口座（三者間合意）または凍結口座にのみ振り込みます。「売主が銀行に自分で返す」として売主に渡してはいけません。

費用： 土地情報の提供手数料（各地方の料金表による）。期間： 手付金を振り込む前に完了させます。

ステップ4. 手付金：条項をすべて書面に残す

2015年民法第328条により、手付金を渡した側が購入を拒否すれば手付金を失い、受け取った側が売却を拒否すれば手付金を返還し、さらに同額を支払います（双方が別の取り決めをした場合を除く）。手付契約に公証は必須ではありませんが、書面で作成し、次の内容を記載してください。

• 実際の価格、手付金の額、売買契約の公証期限。
• 各税金・諸費用を誰が負担するか（税金2%、登録料0.5%、公証手数料、書類審査手数料）。
• 照会で抵当権や差押えが見つかった場合、または銀行が融資を断ったり予定より少ない額しか融資しなかった場合の手付金の返還条件。
• 融資実行の時期に合わせた支払期限（数日の余裕を持たせる）。引き渡し時の状態、残す家具。

費用： 手付金の額は双方の取り決めによります（法律は割合を定めていません）。期間： ステップ3の後に署名します。

ステップ5. 銀行ローンと安全な支払い

1. ローンの書類を提出します。銀行が収入の審査と物件の評価を行います。
2. 与信承認書を受け取ります。金額、有効期間、融資実行の条件を確認してください。
3. 売主、買主、銀行が、金額、時期、受取口座について三者間合意を結びます。
4. 銀行は売主の口座に振込で融資を実行し（通達21/2017/TT-NHNN）、お客様が完済するまで権利証の原本を保管します。

名義変更の書類を提出した時点で融資を実行する銀行もあれば、お客様名義の権利証が出て抵当権の登記が終わるまで待つ銀行もあります — 手付金に署名する前に確認してください。詳細：完成マンション購入の銀行ローン：担保評価と融資実行。

費用： ローン金利、評価手数料、保険（ある場合）は各銀行の料金表によります。繰上げ返済手数料は、最初の数年は約0.5〜2%と報じられています。期間： 承認書と三者間合意に従います。

ステップ6. 公証、税金・諸費用の納付、名義変更

• 売買契約の公証： 住宅の売買契約は公証または認証が必要で、その時点から効力が生じます（2023年住宅法 第164条）。2027年1月1日以降に署名する場合は公証役場に再確認してください。改正公証法（法律04/2026/QH16）がこの日から施行されるためです。

• 公証日から30日以内に名義変更の書類を提出します（2024年土地法 第133条）。遅れると200万〜300万ドンの罰金が科される可能性があります。譲渡書類の処理期間は現在8営業日以内です（政令151/2025/NĐ-CPの適用期間、2027年2月28日まで）。書類の補足が必要な場合はさらにかかります。

• 税金・諸費用 — 30億ドンの物件の例。契約価格が人民委員会の公布価格より高く、売主が免税対象ではない場合：

項目	税率・水準	負担者（通常）	金額
個人所得税	譲渡価格の2%	売主	6,000万ドン
登録料	課税価格の0.5%	買主	1,500万ドン
契約の公証手数料	100万ドン + 10億ドンを超える部分の0.06%	取り決めによる	220万ドン
書類審査手数料（ホーチミン市）	人民評議会決議による	取り決めによる	約101万〜140万ドン
税金・諸費用の合計			約7,800万〜7,900万ドン

ベトナム国内で唯一の住宅を所有し、最低183日間保有して、物件全体を売却する売主は、2%の税金が免除されます（政令253/2026/NĐ-CP）。契約には実際の価格を記載してください — 税金を減らすために低く書くと、追徴課税や罰金の恐れがあり、紛争時に支払額を証明しにくくなります。完全な表と未計上の項目：2026年のマンション名義変更の手続きと費用。

権利証を受け取ったら： 名義、部屋番号、面積を照合します。管理組合に所有者情報の変更を届け出て、カードと鍵を受け取り、電気・水道のメーターを確定させます。

この記事は参考情報であり、個別のケースに対する法的・財務的な助言に代わるものではありません。

30億ドンのピンクブック取得済み物件、個人から個人への購入で、それぞれが自分の分の税金・諸費用を納める例：

ステップ	主な作業	買主の費用（例）	根拠のある期間
1. 予算と借入可能額	借入限度額の確認、自己資金の計算	—	手付金の前
2. 内見	現地での7つのポイント、滞納がないことの確認	—	手付金の前
3. 法的確認	権利証、抵当権、差押え、2%の修繕積立金	土地情報の提供手数料	手付金の前。抵当権の抹消は最長3営業日
4. 手付金	条項をすべて記載した手付契約	手付金は取り決めによる	ステップ3の後
5. ローンと支払い	与信承認、三者間合意	評価手数料、ローン金利は銀行による	承認書に従う
6. 公証と名義変更	公証、税金・諸費用の申告、変動登記	登録料1,500万ドン + 公証手数料・審査手数料は取り決めによる（約320万〜360万ドン）	公証日から30日以内に申請。処理は8営業日以内

個人所得税6,000万ドンは通常は売主が納めます — 双方が別の取り決めをすることもでき、その場合は手付契約に明記してください。

• CafeF（CBREベトナムを引用）— ホーチミン市の二次市場価格が落ち着き、上昇ペースが鈍化、投資家は期待を下げ始める、2026年7月8日。
• Báo Hà Tĩnh — 2026年の住宅ローン金利：多くの銀行が年13%超を適用（実際の価格より10〜20%低い評価、繰上げ返済手数料）、2026年2月5日。
• Techcombank — 担保ローンはいくらまで借りられる？（担保資産の価値の70〜80%という上限）、2026年10月20日閲覧。
• ベトナム国家銀行 — 融資資金の実行方法を定める通達21/2017/TT-NHNN — LuatVietnamの全文、2018年4月2日施行。
• VietnamFinance — 先に名義変更、後で入金：売主が「不利な立場」に（与信承認書、三者間合意）、2026年7月20日。
• VnEconomy — ホーチミン市：マンション管理費は最大7,000ドン/㎡/月（決定86/2024/QĐ-UBND）、2024年10月29日。
• 国会 — 不動産事業法 第29/2023/QH15号 — 第50条、第51条、2026年10月20日閲覧。
• 政府 — 政令96/2024/NĐ-CPの全文（第13条 — デベロッパーによる契約譲渡の確認）、2024年7月24日。
• 2015年民法 第91/2015/QH13号 — 第321条、第328条：全文、ダクラク省司法局、2015年11月24日。
• ベトナム銀行協会 — 銀行での権利証の抵当権抹消の手引き（政令99/2022/NĐ-CP）、2025年7月6日。
• 住宅法 第27/2023/QH15号 — 第164条：caselaw.vnの全文、2023年11月27日。
• カントー市法令普及教育ポータル — どんな場合に30日以内に土地の変動登記が必要か？（2024年土地法 第133条）、2026年10月20日閲覧。
• ベトナム弁護士誌 — 土地の変動登記を行わなかった行為の処罰時点、2026年1月29日。
• VOH — 社で初回の権利証を発行、3日以内に処理（政令151/2025/NĐ-CP）、2025年6月17日。
• VCCI — 不動産譲渡で個人所得税はどう納めるか？（2025年個人所得税法 第14条）、2026年2月2日。
• Tuổi Trẻ — 唯一の住宅・土地を売却して免税を受けるには：183日以上の保有が必要（政令253/2026/NĐ-CP）、2026年7月5日。
• Thư viện Nhà đất — 2026年の不動産の登録料の料率はいくら？（政令10/2022/NĐ-CP、政令175/2025/NĐ-CPで改正）、2026年10月20日閲覧。
• 統合文書61/VBHN-BTC — 公証手数料（通達257/2016/TT-BTC、通達111/2017/TT-BTCで改正）第4条：caselaw.vn、2019年12月6日。
• Sài Gòn Times（Tuổi Trẻ）— ホーチミン市、不動産書類の手数料を引き上げ（決議02/2023/NQ-HĐND）、2023年5月31日。
• 司法省 — 2027年1月1日から、6種類の取引で公証義務を廃止（法律04/2026/QH16）、2026年10月20日閲覧。