기존 아파트 구매: 집 보기부터 명의 이전까지 6단계

근거: 주택법 2023 제164조 · 토지법 2024 제133조 · 부동산사업법 2023 제50조, 제51조 · 민법 2015 제321조, 제328조 · 개인소득세법 2025 제14조; 정령 253/2026/NĐ-CP · 정령 10/2022/NĐ-CP(정령 175/2025/NĐ-CP로 개정) · 정령 99/2022/NĐ-CP · 통지 21/2017/TT-NHNN · 호찌민시 결정 86/2024/QĐ-UBND · 시장 수치: CBRE 2026년 2분기 · 2026년 10월 25일 업데이트.

기존 아파트는 이미 준공된 주택을 현재 소유자로부터 다시 사는 것입니다 — 실제 집을 보고, 인도받은 즉시 입주하거나 임대할 수 있습니다. 대신 시행사에서 분양받을 때 누군가 대신해 주던 일을 직접 해야 합니다: 서류 확인, 계약금 안전 관리, 대출 일정과 매도인 대금 지급 일정 맞추기. 이 글은 6단계를 순서대로 연결하고, 각 단계에 근거 있는 비용과 시점을 적었습니다. 자세한 내용은 단계별 별도 글에 있습니다.

글 전체의 예시(가정): 호찌민시 아파트, 합의 가격 30억 동, 핑크북 발급 완료, 개인이 개인에게 구매, 매수인이 일부를 은행 대출로 조달.

1단계. 예산과 대출 가능액 산정

집을 보러 가기 전에 얼마까지 살 수 있는지부터 알아 두십시오.

• 은행은 합의 가격이 아니라 은행이 평가한 가격 기준으로 대출합니다. 담보 대출 한도는 보통 담보 가치의 약 70–80%이며, 2026년 초 언론은 은행이 실제 가격보다 10–20% 낮게 평가하는 경향이 있다고 보도했습니다. 차액은 자기 자본으로 메워야 합니다.
• 가격 수준: 호찌민시 아파트 기존 주택 평균가는 ㎡당 약 6,200만 동, 신규 분양은 ㎡당 약 7,600만 동입니다(CBRE, 2026년 2분기). 특정 매물을 유사 매물과 비교하는 방법은 기존 주택 가격과 분양가 비교: 제시 가격은 적정한가?를 참고하십시오.

예시: 30억 동 아파트, 은행 평가가 10% 낮은 경우	대출 70%	대출 80%
은행 평가액	27억 동	27억 동
최대 대출액	18억 9,000만 동	21억 6,000만 동
매도인에게 지급할 자기 자본	11억 1,000만 동	8억 4,000만 동

자기 자본에는 등록세, 공증 수수료, 감정 수수료가 포함되어 있지 않습니다. 월 상환액은 주택 구매 자금 흐름 계산기로 추정하십시오.

비용: 아직 발생하지 않음. 소요 시간: 본인에 달렸으며, 계약금 전에 은행에서 한도 상담을 받는 것이 좋습니다.

2단계. 집 보기: 서류로는 알 수 없는 7가지

현장 확인: 누수, 일조 방향, 소음, 관리사무소, 관리비, 엘리베이터, 소방.

• 관리비: 호찌민시 엘리베이터 있는 공동주택의 관리비 요율은 월 ㎡당 1,800–7,000동입니다(결정 86/2024/QĐ-UBND) — 매도인이 말하는 금액을 듣기보다 관리사무소의 공지를 받으십시오. 70㎡ 아파트가 ㎡당 7,000동이면 월 49만 동이며, 주차와 전기·수도는 별도입니다.
• 엘리베이터: 승강기 안의 검사 스티커가 유효기간 내인지 확인하십시오.
• 인도일까지 관리비 체납이 없다는 확인서를 받으십시오.

항목별 상세: 기존 주택 보러 가기: 현장에서 확인할 7가지.

비용: 무료. 소요 시간: 최소 두 번은 보시고, 한 번은 오후(서향 햇빛)나 혼잡 시간대에 보십시오.

3단계. 서류 종류별 법적 확인

기존 아파트는 세 가지 경우 중 하나이며, 경우마다 확인 방법이 다릅니다.

아파트 상태	확인할 것	근거 있는 시점	상세 글
핑크북 발급 완료	명의자, 해당 매물 일치 여부, 변동 사항 페이지; 토지등록사무소와 공증사무소에서 담보·처분 제한 조회; 2% 유지보수 기금 영수증	—	핑크북 발급 아파트 구매
핑크북 미발급(시행사와의 매매계약 재매입)	증서 발급 서류를 아직 제출하지 않은 매물, 분쟁 없는 계약, 담보 없음(또는 은행 동의); 시행사에 단계별 미납금 문의	시행사의 양도 확인은 영업일 기준 5일 이내, 수수료 없음	핑크북 미발급 아파트 재구매
은행 담보 중	담보권 은행이 매도에 동의해야 함; 상환 당일 기준 잔액 확인서 받기	담보 등록 말소는 보통 당일, 최대 영업일 기준 3일	은행 담보 중인 아파트 구매

담보 중인 아파트는 상환금을 은행의 상환 계좌(3자 약정) 또는 동결 계좌에만 이체하고 — 매도인에게 "직접 은행에 갚으라"며 주지 마십시오.

비용: 지역 요율표에 따른 토지 정보 제공 수수료. 소요 시간: 계약금을 송금하기 전에 끝내야 합니다.

4단계. 계약금 납부: 조항을 빠짐없이 기재

민법 2015 제328조에 따르면 계약금을 낸 쪽이 구매를 거부하면 계약금을 잃고, 계약금을 받은 쪽이 매도를 거부하면 계약금을 돌려주고 같은 금액을 추가로 지급해야 합니다(당사자가 달리 합의한 경우 제외). 계약금 계약은 공증이 의무는 아니지만 서면으로 작성해야 하며 다음을 기재합니다.

• 실제 가격, 계약금 액수, 매매계약 공증 기한.
• 각 세금·수수료를 누가 내는지(세금 2%, 등록세 0.5%, 공증 수수료, 서류 심사 수수료).
• 조회 결과 담보나 처분 제한이 발견되거나 은행이 대출을 거절하거나 예상보다 적게 대출하는 경우의 계약금 반환 조건.
• 대출 실행 기간에 맞춘 지급 기한(며칠 여유 포함); 인도 상태, 남기는 가구.

비용: 계약금은 양 당사자가 합의합니다(법은 비율을 정하지 않음). 소요 시간: 3단계 후에 서명.

5단계. 은행 대출과 안전한 대금 지급

1. 대출 신청 서류를 제출하면 은행이 소득을 심사하고 매물을 감정합니다.
2. 여신 승인서를 받습니다 — 금액, 유효기간, 대출 실행 조건을 확인하십시오.
3. 매도인, 매수인, 은행이 금액, 시점, 수취 계좌에 대한 3자 약정을 체결합니다.
4. 은행은 매도인 계좌로 계좌이체하여 대출을 실행하며(통지 21/2017/TT-NHNN), 대출을 모두 갚을 때까지 증서 원본을 보관합니다.

명의 이전 서류를 제출한 뒤 대출을 실행하는 은행도 있고, 매수인 명의 증서가 나오고 담보 등록이 끝나기를 기다리는 은행도 있으니 — 계약금 서명 전에 문의하십시오. 상세: 기존 아파트 구매 은행 대출: 감정가, 대출 실행.

비용: 대출 이자, 감정 수수료, 보험(있는 경우)은 은행별 요율표에 따릅니다; 중도상환 수수료는 언론 보도상 초기 몇 년간 약 0.5–2%. 소요 시간: 승인서와 3자 약정에 따름.

6단계. 공증, 세금·수수료 납부, 명의 이전

• 매매계약 공증: 주택 매매계약은 공증 또는 인증을 받아야 하며, 그 시점부터 효력이 발생합니다(주택법 2023 제164조). 2027년 1월 1일 이후 서명이라면 공증사무소에 다시 문의하십시오. 개정 공증법(법률 04/2026/QH16)이 그날부터 시행되기 때문입니다.

• 공증일부터 30일 이내에 명의 이전 서류 제출(토지법 2024 제133조); 늦으면 200만–300만 동의 과태료가 부과될 수 있습니다. 양도 서류 처리 기한은 현재 영업일 기준 8일 이내입니다(정령 151/2025/NĐ-CP 적용 기간, 2027년 2월 28일까지). 서류를 보완해야 하면 더 길어집니다.

• 세금·수수료 — 예시: 30억 동 아파트, 계약 가격이 인민위원회 공시가보다 높고, 매도인이 면세 대상이 아닌 경우:

항목	요율	납부자(통상)	금액
개인소득세	양도가의 2%	매도인	6,000만 동
등록세	산정가의 0.5%	매수인	1,500만 동
계약 공증 수수료	100만 동 + 10억 동 초과분의 0.06%	합의에 따름	220만 동
서류 심사 수수료(호찌민시)	인민의회 결의에 따름	합의에 따름	약 101만–140만 동
세금·수수료 합계			약 7,800만–7,900만 동

베트남에 단 하나의 주택만 보유하고, 최소 183일 소유했으며, 아파트 전체를 매도하는 매도인은 2% 세금이 면제됩니다(정령 253/2026/NĐ-CP). 계약서에 실제 가격을 기재하십시오 — 세금을 줄이려 낮게 쓰면 추징·과태료 위험이 있고, 분쟁 시 이미 지급한 금액을 입증하기도 어렵습니다. 전체 표와 포함되지 않은 항목: 2026년 아파트 명의 이전 절차와 비용.

증서를 받은 후: 명의, 호수, 면적을 대조하고; 관리사무소에 소유자 정보 변경을 알리고, 출입카드·열쇠를 받고, 전기·수도 계량기 수치를 확정하십시오.

본 글은 참고용이며 개별 사안에 대한 법률·재무 자문을 대체하지 않습니다.

핑크북이 발급된 30억 동 아파트를 개인이 개인에게 사고, 각자 자기 몫의 세금·수수료를 내는 예시:

단계	주요 업무	매수인 비용(예시)	근거 있는 시점
1. 예산, 대출 가능액	한도 문의, 자기 자본 계산	—	계약금 전
2. 집 보기	현장 7가지, 체납 없음 확인	—	계약금 전
3. 법적 서류 확인	증서, 담보, 처분 제한, 2% 유지보수 기금	토지 정보 제공 수수료	계약금 전; 담보 말소 최대 영업일 기준 3일
4. 계약금 납부	조항을 빠짐없이 기재한 계약금 계약	합의한 계약금	3단계 후
5. 대출, 대금 지급	여신 승인, 3자 약정	은행별 감정 수수료, 대출 이자	승인서에 따름
6. 공증, 명의 이전	공증, 세금·수수료 신고, 변동 등록	등록세 1,500만 동 + 공증·심사 수수료 합의(약 320만–360만 동)	공증일부터 30일 이내 서류 제출; 처리 영업일 기준 8일 이내

개인소득세 6,000만 동은 보통 매도인이 내며 — 양 당사자가 달리 합의할 수 있으니 계약금 계약서에 명확히 기재하십시오.

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• Techcombank — Vay thế chấp tối đa được bao nhiêu? (담보 가치의 70–80% 한도), 2026년 10월 20일 열람.
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• VietnamFinance — Sang tên trước, nhận tiền sau: Người bán nhà "cầm đằng lưỡi" (여신 승인서, 3자 약정), 2026년 7월 20일.
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• 정부 — Toàn văn Nghị định 96/2024/NĐ-CP (제13조 — 시행사의 계약 양도 확인), 2024년 7월 24일.
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• 베트남은행협회 — Hướng dẫn giải chấp sổ đỏ tại ngân hàng (정령 99/2022/NĐ-CP), 2025년 7월 6일.
• 주택법 제27/2023/QH15호 — 제164조: caselaw.vn 전문, 2023년 11월 27일.
• 껀터시 법률 보급 포털 — Trường hợp nào phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày? (토지법 2024 제133조), 2026년 10월 20일 열람.
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Thời điểm xử phạt hành vi không đăng ký biến động đất đai, 2026년 1월 29일.
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