은행 대출로 기존 아파트 구매: 감정평가, 대출 비율, 대출 실행

근거: 대출 실행 방식에 관한 2017년 12월 29일 자 Thông tư 21/2017/TT-NHNN(2018년 4월 2일 시행) · Luật Đất đai số 31/2024/QH15(토지법) 제133조(30일 이내 변동 등록) · 2025년 개인소득세법 및 Nghị định 253/2026/NĐ-CP(세금 2%) · Nghị định 10/2022/NĐ-CP, Nghị định 175/2025/NĐ-CP로 개정(등록비 0.5%) · 2026년 10월 20일 업데이트.

기존 아파트를 대출로 살 때 은행의 대출 금액은 매도인과 합의한 가격이 아니라 은행 감정가를 기준으로 합니다. 담보는 보통 구매하는 그 아파트이며, 대출금은 매수인을 거치지 않고 매도인에게 지급됩니다. 계약금을 내기 전에 이 세 가지를 이해하면 중간에 자금이 모자라는 일을 막을 수 있습니다.

은행의 아파트 감정평가 방식

아파트는 은행과 대출 상품에 따라 은행의 감정 부서, 은행 자산관리회사 또는 독립 감정 기관이 평가합니다. 주로 보는 요소는 다음과 같습니다.

• 법적 상태: 증서가 있는지, 분쟁이 없는지, 도시계획 대상이나 동결 상태가 아닌지. 서류에 반영되지 않은 증축·개조가 있으면 재감정이나 가치 하향을 받을 수 있습니다.
• 위치, 프로젝트, 층, 면적, 현재 상태.
• 같은 지역 유사 매물의 거래 가격.

2026년 초 언론은 은행들이 담보 자산을 실제 가격보다 10–20% 낮게 감정하는 경향이 있다고 보도했습니다. 이 차이는 자기 자금으로 메워야 합니다.

감정가 기준 대출 비율

담보 대출 한도는 보통 **담보 가치의 70–80%**이며, 일부 은행은 증서가 있는 주택 구매 대출을 담보 가치의 80%까지 제공합니다. 은행은 **소득과 총부채상환비율(DTI)**도 봅니다. 월 상환 총액을 소득으로 나눈 값이 클수록 한도가 줄어듭니다.

참고 예시 — 가정: 매입가 40억 동, 은행 감정가가 15% 낮음.

	대출 비율 70%	대출 비율 80%
은행 감정가	34억 동	34억 동
최대 대출 금액	23억 8,000만 동	27억 2,000만 동
매도인에게 낼 자기 자금	16억 2,000만 동	12억 8,000만 동
등록비 0.5%(매수인)	약 2,000만 동	약 2,000만 동

예시의 자기 자금은 매입가의 32–41%이며 공증료, 감정 수수료, 보험료(있는 경우)는 포함하지 않았습니다. 개인소득세 2%는 보통 매도인이 내므로 계약금 계약서에 명시하십시오.

물어볼 금리와 수수료

은행에 다음을 물어보십시오. 우대 고정 금리 기간, 우대 후 기준금리에 더하는 가산금리, 중도 상환 수수료(2026년 초 언론 보도로는 처음 몇 년간 약 0.5–2%), 보험 가입 의무 여부. 최신 금리 수준은 주택담보대출 금리 연 10% 돌파: 우대 후 자금 흐름 계산 기사를 참고하십시오. 우대 후 월 상환액은 주택 구매 자금 흐름 계산 도구로 확인하십시오.

대출 실행: 돈은 매도인에게 직접

Thông tư 21/2017/TT-NHNN에 따라 은행은 주로 수혜자의 결제 계좌로 이체하는 방식으로 대출을 실행하며, 여기서 수혜자는 매도인입니다. 대출로 기존 아파트를 사는 절차는 보통 다음과 같습니다.

1. 매도인과 계약금 계약을 맺습니다.
2. 대출 서류를 제출하면 은행이 소득을 심사하고 아파트를 감정합니다.
3. 은행이 여신 승인서를 발급합니다 — 금액, 유효 기간, 실행 조건을 꼼꼼히 보십시오.
4. 매도인, 매수인, 은행이 금액, 시점, 수취 계좌에 대해 3자 합의서에 서명합니다.
5. 매매계약을 공증합니다.
6. 명의 이전 서류를 제출하고(공증일로부터 30일 이내) 세금·수수료를 냅니다.
7. 구매한 아파트에 대한 담보 계약을 맺고 담보를 등록합니다.
8. 은행이 3자 합의에 따라 매도인 계좌로 대출금을 지급하고, 대출을 다 갚을 때까지 증서 원본을 보관합니다.

6–8단계의 순서는 은행마다 다릅니다. 명의 이전 서류 제출 시점에 실행하는 곳도 있고, 매수인 명의 증서와 담보 등록이 끝날 때까지 기다리는 곳도 있습니다. 매도인이 언제 전액을 받는지 알아야 하므로 계약금 전에 확인하십시오.

다른 은행에 담보가 잡힌 아파트

매도인의 아파트에 담보가 있다면 기존 대출을 정리하고 은행이 담보를 해제한 뒤에 명의를 이전하고 매수인의 은행에 담보를 설정해야 합니다. 또는 증서를 보관 중인 은행에서 대출을 받아 절차를 간소화할 수 있습니다. 어떤 돈을 상환에 쓰고 어느 계좌로 보낼지 명확히 합의하십시오.

계약금 계약서에 적을 내용

• 은행이 대출을 거절하거나 예상보다 적게 대출할 때의 계약금 반환 조건.
• 대출 실행 시점에 맞춘 지급 기한, 며칠의 여유 포함.
• 매도인이 은행이 요구하는 서류를 제공하고 감정인의 방문을 허용한다는 약속.

이 글은 참고용이며 개별 사안에 대한 법률·재무 상담을 대신하지 않습니다.

1. 은행 2–3곳에 미리 문의합니다: 감정가 대비 대출 비율, 우대·우대 후 금리, 중도 상환 수수료, 대출 실행 시점.
2. 감정가가 매입가보다 낮다고 가정(10–20%)하고 자기 자금을 계산하며, 등록비 0.5%와 공증료를 더합니다.
3. 대출이 충분히 나오지 않으면 계약금을 반환하는 조항, 대출 실행일에 맞춘 지급 기한을 넣어 계약금 계약을 맺습니다.
4. 대출 서류를 제출하고 은행이 아파트를 감정하도록 합니다.
5. 여신 승인서를 받아 금액, 유효 기간, 실행 조건을 확인합니다.
6. 매도인, 은행과 3자 합의서에 서명합니다.
7. 매매계약을 공증하고, 30일 이내에 명의 이전 서류를 제출하며 세금·수수료를 냅니다.
8. 담보 계약을 맺고 구매한 아파트에 담보를 등록합니다.
9. 은행이 매도인 계좌로 대출금을 지급하면 일정대로 상환하고, 완납 시 증서를 돌려받습니다.

• 베트남 국가은행 — Thông tư 21/2017/TT-NHNN(대출 실행 방식 규정) — LuatVietnam 전문, 2017년 12월 29일 공포, 2018년 4월 2일 시행, 2026년 10월 20일 열람.
• Báo Hà Tĩnh — Lãi suất vay mua nhà năm 2026: Nhiều ngân hàng áp dụng mức trên 13%/năm(2026년 주택담보대출 금리: 많은 은행이 연 13% 이상 적용 — 실제 가격보다 10–20% 낮은 감정가, 중도 상환 수수료), 2026년 2월 5일.
• Techcombank — Vay thế chấp tối đa được bao nhiêu?(담보 대출은 최대 얼마까지? — 담보 가치의 70–80% 한도, DTI), 2026년 10월 20일 열람.
• VIB — Mua nhà thế chấp ngân hàng(은행 담보 주택 구매 — AMC 또는 독립 감정 기관의 감정), 2024년 9월 27일.
• VietnamFinance — Sang tên trước, nhận tiền sau: Người bán nhà "cầm đằng lưỡi"(명의 이전 먼저, 대금은 나중에: 불리한 위치의 매도인 — 여신 승인서, 3자 합의), 2026년 7월 20일.
• Tuổi Trẻ (Pháp Luật TP.HCM) — Có được bán căn hộ chung cư đang thế chấp ngân hàng?(은행 담보 아파트를 팔 수 있나?), 2025년 6월 5일.
• 껀터시 법률 보급 포털 — Trường hợp nào phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày?(30일 이내 토지 변동 등록이 필요한 경우는?; 2024년 토지법 제133조), 2026년 10월 20일 열람.
• 정부 전자정보포털 — Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản(부동산 양도 소득 개인소득세), 2026년 7월 4일.
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?(2026년 주택·토지 등록비 요율), 2026년 10월 20일 열람.