银行贷款购买现房公寓：估价、贷款成数与放款

依据：2017年12月29日关于贷款放款方式的第 21/2017/TT-NHNN 号通知（2018年4月2日起施行）· 第 31/2024/QH15 号《土地法》（Luật Đất đai）第 133 条（30 天内办理变更登记）· 《2025年个人所得税法》及第 253/2026/NĐ-CP 号议定（2% 税款）· 第 10/2022/NĐ-CP 号议定，经第 175/2025/NĐ-CP 号议定修订（0.5% 契税）· 2026年10月20日更新。

贷款购买现房时，银行的放贷金额按银行估价计算，而不是您与卖方约定的价格。抵押物通常就是您所购买的房屋，贷款转给卖方，而不经您的手。交定金前了解这三点，可避免中途资金不足。

银行如何评估公寓价值

公寓由银行的估价部门、银行旗下的资产管理公司或独立估价机构评估，视银行和贷款产品而定。通常考虑的因素：

• 法律状况： 已有产权证、无纠纷、不属于规划范围或未被冻结。存在扩建、改动且尚未更新文件的房屋，可能须重新估价或被降低价值。
• 位置、项目、楼层、面积、现状。
• 同区域类似房屋的成交价格。

2026 年初，媒体报道银行倾向于将抵押物估价低于实际价格 10–20%。这部分差额须由您以自有资金补足。

贷款成数按估价计算

抵押贷款额度通常约为抵押物价值的 70–80%；部分银行针对已有产权证住房的购房贷款产品可达抵押物价值的 80%。银行还会考察收入及债务收入比（DTI）：每月还款总额占收入的比例越高，额度越受限制。

参考示例——假设： 买价 40亿越南盾，银行估价低 15%。

	贷款成数 70%	贷款成数 80%
银行估价	34亿越南盾	34亿越南盾
最高贷款金额	23.8亿越南盾	27.2亿越南盾
支付给卖方的自有资金	16.2亿越南盾	12.8亿越南盾
0.5% 契税（买方）	约 2000万越南盾	约 2000万越南盾

示例中的自有资金为买价的 32–41%，未含公证费、估价费、保险费（如有）。2% 个人所得税通常由卖方缴纳——请在定金合同中写明。

需询问的利率和费用

请向银行询问：优惠利率固定多久，优惠期后按基准利率加多少上浮幅度计算，提前还款费用（2026 年初媒体报道前几年约为 0.5–2%），是否强制购买保险。最新利率水平请参阅新闻购房贷款利率超过年 10%：测算优惠期后的资金流。如需了解优惠期后的月供，请使用购房资金流测算工具。

放款：款项直接转给卖方

根据第 21/2017/TT-NHNN 号通知，银行主要通过转账至受益人的支付账户放款——此处即卖方。贷款购买现房的流程通常为：

1. 与卖方签订定金合同。
2. 提交贷款资料；银行审核收入并评估房屋价值。
3. 银行出具授信批准函——请仔细查看金额、有效期、放款条件。
4. 卖方、买方与银行签订三方协议，约定金额、时间、收款账户。
5. 办理买卖合同公证。
6. 提交过户资料（自公证之日起 30 天内），缴纳税费。
7. 签订所购房屋的抵押合同，办理抵押登记。
8. 银行按三方协议放款至卖方账户，并保管产权证原件直至您还清贷款。

第 6–8 步的顺序因银行而异：有的银行在过户资料提交后放款，有的则要等产权证更名为您并完成抵押登记。签订定金合同前请问清楚，因为卖方需要知道何时能收到全款。

房屋正在其他银行抵押

如卖方房屋正在抵押，须先结清原贷款、由银行解除抵押，然后才能过户并抵押给您的贷款银行——或直接在持有产权证的银行贷款，手续更简便。请明确约定哪笔款项用于结清贷款、转入哪个账户。

写入定金合同

• 银行拒绝放贷或放贷金额低于预期时的退还定金条件。
• 与放款时间相匹配的付款期限，并预留几天缓冲。
• 卖方承诺提供银行要求的文件，并配合估价人员看房。

本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律 / 财务咨询。

1. 初步咨询 2–3 家银行：按估价计算的贷款成数、优惠期及优惠期后利率、提前还款费用、放款时间。
2. 按低于买价的估价（假设低 10–20%）计算自有资金，再加上 0.5% 契税和公证费。
3. 签订定金合同，写明贷款不足时退还定金的条款，付款期限与放款日期相匹配。
4. 提交贷款资料，配合银行评估房屋价值。
5. 领取授信批准函；核对金额、有效期、放款条件。
6. 与卖方和银行签订三方协议。
7. 办理买卖合同公证，30 天内提交过户资料，缴纳税费。
8. 签订抵押合同，为所购房屋办理抵押登记。
9. 银行放款至卖方账户；您按计划还款，结清后取回产权证。

• 越南国家银行 — 规定贷款放款方式的第 21/2017/TT-NHNN 号通知 — LuatVietnam 全文，2017年12月29日发布，2018年4月2日起施行，2026年10月20日查阅。
• Báo Hà Tĩnh（河静报）— Lãi suất vay mua nhà năm 2026: Nhiều ngân hàng áp dụng mức trên 13%/năm（2026 年购房贷款利率：多家银行执行年 13% 以上）（估价低于实际价格 10–20%、提前还款费用），2026年2月5日。
• Techcombank — Vay thế chấp tối đa được bao nhiêu?（抵押贷款最多可贷多少？）（额度为抵押物价值的 70–80%、DTI），2026年10月20日查阅。
• VIB — Mua nhà thế chấp ngân hàng（银行抵押购房）（由 AMC 或独立估价机构估价），2024年9月27日。
• VietnamFinance — Sang tên trước, nhận tiền sau: Người bán nhà "cầm đằng lưỡi"（先过户、后收款：卖房人处于不利地位）（授信批准函、三方协议），2026年7月20日。
• Tuổi Trẻ（Pháp Luật TP.HCM）— Có được bán căn hộ chung cư đang thế chấp ngân hàng?（正在银行抵押的公寓能否出售？），2025年6月5日。
• 芹苴市法律普及教育门户 — Trường hợp nào phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày?（哪些情况须在 30 天内办理土地变更登记？）（《2024年土地法》第 133 条），2026年10月20日查阅。
• 越南政府电子信息门户 — Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản（房地产转让所得的个人所得税），2026年7月4日。
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?（2026 年房地产契税标准是多少？），2026年10月20日查阅。