完成済みマンション購入の銀行ローン：評価額、融資比率、融資実行

根拠：融資の実行方法に関する通達21/2017/TT-NHNN（2017年12月29日付、2018年4月2日施行） · 土地法 第31/2024/QH15号 第133条（30日以内の変動登記） · 2025年個人所得税法および政令253/2026/NĐ-CP（税金2%） · 政令10/2022/NĐ-CP（政令175/2025/NĐ-CPで改正、登録料0.5%） · 2026年10月20日更新

完成物件をローンで購入する場合、銀行の融資額は、売主と合意した価格ではなく銀行の評価額に基づいて計算されます。担保は通常購入する住戸そのもので、融資金はあなたを経由せず売主に振り込まれます。手付金の前にこの3点を理解しておけば、途中で資金が足りなくなるのを防げます。

銀行はマンションをどう評価するか

マンションの評価は、銀行や融資商品によって、銀行の評価部門、銀行の資産管理会社、または独立した評価会社が行います。よく考慮される要素：

• 法的状況： 証明書取得済み、紛争なし、都市計画の対象や凍結の対象でないこと。増築や改修が書類に反映されていない住戸は、再評価が必要になったり価値が下がったりすることがあります。
• 立地、プロジェクト、階数、面積、現状。
• 同じエリアの類似物件の取引価格。

2026年初め、報道では銀行が担保を実際の価格より10〜20%低く評価する傾向が見られました。この差は自己資金で埋める必要があります。

融資比率は評価額に対して計算される

担保ローンの融資枠は通常**担保価値の70〜80%程度で、証明書付きの住宅購入向けに担保価値の最大80%まで融資する商品を持つ銀行もあります。銀行は収入と返済負担率（DTI）**も審査します。毎月の返済総額を収入で割った値が高いほど、融資枠は制限されます。

参考例 — 前提： 購入価格40億ドン、銀行の評価額はそれより15%低い。

	融資比率70%	融資比率80%
銀行の評価額	34億ドン	34億ドン
最大融資額	23.8億ドン	27.2億ドン
売主に払う自己資金	16.2億ドン	12.8億ドン
登録料0.5%（買主）	約2,000万ドン	約2,000万ドン

この例の自己資金は購入価格の32〜41%で、公証手数料、評価手数料、保険（ある場合）は含みません。個人所得税2%は通常売主が納めます — 手付金契約に明記しましょう。

確認すべき金利と手数料

銀行に確認すること：優遇金利の固定期間、優遇終了後は基準金利にどれだけの利ざやを加えるか、繰上返済手数料（2026年初めの報道では最初の数年間で約0.5〜2%）、保険の加入が必須かどうか。最新の金利水準はニュース住宅ローン金利が年10%超：優遇終了後のキャッシュフロー計算をご覧ください。優遇終了後の毎月の返済額は住宅購入のキャッシュフロー計算ツールで確認できます。

融資実行：お金は売主に直接届く

通達21/2017/TT-NHNNにより、銀行の融資実行は主に受取人の決済口座への振込で行われます。ここでの受取人は売主です。ローンで完成物件を購入する流れは通常次のとおりです。

1. 売主に手付金を払う。
2. ローンを申し込み、銀行が収入を審査し住戸を評価する。
3. 銀行が融資承認書を出す — 金額、有効期限、融資実行の条件をよく確認する。
4. 売主、買主、銀行が、金額、時期、受取口座について三者合意を結ぶ。
5. 売買契約を公証する。
6. 名義変更の書類を提出し（公証日から30日以内）、税金・登録料を納める。
7. 購入した住戸の抵当権設定契約を結び、抵当権を登記する。
8. 銀行が三者合意に従って売主の口座に融資を実行し、完済まで証明書の原本を保管する。

ステップ6〜8の順序は銀行によって異なります。名義変更の書類を提出した時点で融資を実行する銀行もあれば、あなた名義の証明書と抵当権登記が完了するまで待つ銀行もあります。売主は全額をいつ受け取れるか知る必要があるため、手付金契約の前に確認しましょう。

他の銀行の抵当に入っている住戸

売主の住戸が抵当に入っている場合は、旧ローンを完済して銀行が抵当権を抹消した後で、名義変更とあなたの銀行への抵当権設定を行います。または、証明書を保管している銀行でそのまま借りれば手続きをまとめられます。どのお金を完済に使い、どの口座に振り込むかを明確に合意しておきましょう。

手付金契約に書いておくこと

• 銀行が融資を断った場合や、予定より少ない額しか融資しない場合の手付金返還の条件。
• 融資実行の時期に合わせ、数日の余裕を持たせた支払期限。
• 銀行が求める書類を売主が提供し、評価担当者の内見を受け入れることの約束。

この記事は参考情報であり、個別のケースにおける法律・財務上の助言に代わるものではありません。

1. 2〜3行に事前に問い合わせます：評価額に対する融資比率、優遇金利と優遇終了後の金利、繰上返済手数料、融資実行の時期。
2. 評価額が購入価格より低い（10〜20%と仮定）前提で自己資金を計算し、登録料0.5%と公証手数料を加えます。
3. 十分な融資が受けられない場合の手付金返還条項と、融資実行日に合わせた支払期限を入れて手付金契約を結びます。
4. ローンを申し込み、銀行に住戸を評価してもらいます。
5. 融資承認書を受け取り、金額、有効期限、融資実行の条件を確認します。
6. 売主と銀行と三者合意を結びます。
7. 売買契約を公証し、30日以内に名義変更の書類を提出し、税金・手数料を納めます。
8. 抵当権設定契約を結び、購入した住戸の抵当権を登記します。
9. 銀行が売主の口座に融資を実行します。あなたはスケジュールどおりに返済し、完済時に証明書を受け取ります。

• 国家銀行 — Thông tư 21/2017/TT-NHNN（融資の実行方法を定める通達） — LuatVietnam の全文、2017年12月29日公布、2018年4月2日施行、2026年10月20日閲覧。
• Báo Hà Tĩnh — Lãi suất vay mua nhà năm 2026: Nhiều ngân hàng áp dụng mức trên 13%/năm（2026年の住宅ローン金利：多くの銀行が年13%超 — 評価額は実際の価格より10〜20%低い、繰上返済手数料）、2026年2月5日。
• Techcombank — Vay thế chấp tối đa được bao nhiêu?（担保ローンはいくらまで借りられるか — 担保価値の70〜80%、DTI）、2026年10月20日閲覧。
• VIB — Mua nhà thế chấp ngân hàng（銀行の抵当権付き住宅の購入 — AMC または独立評価会社による評価）、2024年9月27日。
• VietnamFinance — Sang tên trước, nhận tiền sau: Người bán nhà "cầm đằng lưỡi"（先に名義変更、後で入金：売主が不利な立場に — 融資承認書、三者合意）、2026年7月20日。
• Tuổi Trẻ（Pháp Luật TP.HCM） — Có được bán căn hộ chung cư đang thế chấp ngân hàng?（銀行の抵当に入っているマンションは売却できるか）、2025年6月5日。
• カントー市法律普及ポータル — Trường hợp nào phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày?（30日以内に土地の変動登記が必要なケース — 2024年土地法 第133条）、2026年10月20日閲覧。
• 政府電子情報ポータル — Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản（不動産譲渡所得に対する個人所得税）、2026年7月4日。
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?（2026年の住宅・土地の登録料はいくらか）、2026年10月20日閲覧。