Банковский кредит на покупку готовой квартиры: оценка, доля кредита и выдача денег

Основание: Циркуляр 21/2017/TT-NHNN от 29 декабря 2017 г. о способах выдачи кредитных средств (вступил в силу 2 апреля 2018 г.) · Земельный кодекс № 31/2024/QH15, статья 133 (регистрация изменений в течение 30 дней) · Закон о налоге на доходы физических лиц 2025 г. и Постановление 253/2026/NĐ-CP (налог 2%) · Постановление 10/2022/NĐ-CP с изменениями Постановления 175/2025/NĐ-CP (регистрационная пошлина 0,5%) · Обновлено 20 октября 2026 г.

При кредите на готовую квартиру сумма, которую даёт банк, рассчитывается от оценки банка, а не от цены, согласованной Вами с продавцом. Обеспечением обычно служит сама покупаемая квартира, а кредитные деньги перечисляются продавцу, минуя Вас. Понимание этих трёх моментов до задатка поможет не остаться без денег на полпути.

Как банк оценивает квартиру

Квартиру оценивает оценочное подразделение банка, компания по управлению активами банка или независимый оценщик — в зависимости от банка и кредитной программы. Обычно учитываются:

• Юридический статус: сертификат выдан, нет споров, объект не попадает под планировочные ограничения и не заблокирован. Если есть пристройки или перепланировки, не отражённые в документах, может потребоваться повторная оценка или стоимость будет снижена.
• Расположение, проект, этаж, площадь, состояние.
• Цены сделок по похожим квартирам в том же районе.

В начале 2026 г. пресса отмечала, что банки склонны оценивать залог на 10–20% ниже фактической цены. Эту разницу Вам придётся покрыть собственными средствами.

Доля кредита от оценочной стоимости

Лимит ипотечного кредита обычно составляет 70–80% стоимости обеспечения; у некоторых банков есть программы на покупку жилья с сертификатом до 80% стоимости обеспечения. Банк также учитывает доход и отношение долга к доходу (DTI): чем выше отношение ежемесячных платежей по долгам к доходу, тем сильнее ограничен лимит.

Пример для ориентира — допущения: цена покупки 4 млрд донгов, оценка банка на 15% ниже.

	Доля кредита 70%	Доля кредита 80%
Оценка банка	3,4 млрд донгов	3,4 млрд донгов
Максимальная сумма кредита	2,38 млрд донгов	2,72 млрд донгов
Собственные средства продавцу	1,62 млрд донгов	1,28 млрд донгов
Регистрационная пошлина 0,5% (покупатель)	около 20 млн донгов	около 20 млн донгов

Собственные средства в примере составляют 32–41% цены покупки без учёта нотариального сбора, платы за оценку и страхования (если требуется). Налог на доходы физических лиц 2% обычно платит продавец — пропишите это в договоре задатка.

Ставки и комиссии: что спросить

Спросите банк: на какой срок фиксирована льготная ставка, от какой базовой ставки и с какой маржой считается ставка после льготы, какова комиссия за досрочное погашение (в начале 2026 г. пресса отмечала около 0,5–2% в первые годы), обязательно ли страхование. Актуальный уровень ставок — в новости Ставки по ипотеке превысили 10% годовых: расчёт денежного потока после льготы. Чтобы узнать ежемесячный платёж после льготы, воспользуйтесь калькулятором денежного потока при покупке жилья.

Выдача кредита: деньги идут прямо продавцу

Согласно Циркуляру 21/2017/TT-NHNN, банк выдаёт кредит в основном переводом на платёжный счёт получателя — в данном случае продавца. Порядок покупки готовой квартиры в кредит обычно такой:

1. Внесение задатка продавцу.
2. Подача заявки на кредит; банк проверяет доход и оценивает квартиру.
3. Банк выдаёт письменное решение об одобрении кредита — внимательно проверьте сумму, срок действия, условия выдачи.
4. Продавец, покупатель и банк подписывают трёхстороннее соглашение о сумме, сроках и счёте получателя.
5. Нотариальное заверение договора купли-продажи.
6. Подача документов на переоформление (в течение 30 дней с даты заверения), уплата налогов и пошлин.
7. Подписание договора залога покупаемой квартиры, регистрация залога.
8. Банк перечисляет деньги на счёт продавца по трёхстороннему соглашению и хранит оригинал сертификата, пока Вы не погасите долг полностью.

Порядок шагов 6–8 у банков различается: одни выдают кредит после подачи документов на переоформление, другие ждут сертификата на Ваше имя и завершения регистрации залога. Уточните это до подписания задатка, ведь продавцу нужно знать, когда он получит всю сумму.

Квартира в залоге у другого банка

Если квартира продавца в залоге, нужно погасить старый кредит, банк снимает залог, и только затем квартира переоформляется и закладывается в Вашем банке — или можно взять кредит в банке, где хранится сертификат, чтобы упростить процесс. Чётко договоритесь, какая сумма идёт на погашение и на какой счёт.

Что внести в договор задатка

• Условия возврата задатка, если банк откажет в кредите или одобрит меньшую сумму, чем ожидалось.
• Срок оплаты, согласованный со сроком выдачи кредита, с запасом в несколько дней.
• Обязательство продавца предоставить документы, которые требует банк, и допустить оценщика в квартиру.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию в конкретном случае.

1. Предварительно опросите 2–3 банка: доля кредита от оценки, льготная ставка и ставка после льготы, комиссия за досрочное погашение, момент выдачи кредита.
2. Рассчитайте собственные средства исходя из оценки ниже цены покупки (условно на 10–20%), плюс регистрационная пошлина 0,5% и нотариальный сбор.
3. Подпишите договор задатка с условием возврата, если кредит одобрят не полностью, и сроком оплаты, совпадающим с датой выдачи кредита.
4. Подайте заявку на кредит, допустите оценщика банка в квартиру.
5. Получите письменное решение об одобрении кредита; проверьте сумму, срок действия, условия выдачи.
6. Подпишите трёхстороннее соглашение с продавцом и банком.
7. Нотариально заверьте договор купли-продажи, подайте документы на переоформление в течение 30 дней, уплатите налоги и сборы.
8. Подпишите договор залога, зарегистрируйте залог покупаемой квартиры.
9. Банк перечисляет деньги на счёт продавца; Вы платите по графику и получаете сертификат обратно после полного погашения.

• Государственный банк Вьетнама — Thông tư 21/2017/TT-NHNN (Циркуляр 21/2017/TT-NHNN о способах выдачи кредитных средств) — полный текст на LuatVietnam, издан 29 декабря 2017 г., вступил в силу 2 апреля 2018 г., прочитано 20 октября 2026 г.
• Báo Hà Tĩnh — Lãi suất vay mua nhà năm 2026: Nhiều ngân hàng áp dụng mức trên 13%/năm (Ставки ипотеки в 2026 г.: многие банки применяют более 13% годовых — оценка на 10–20% ниже фактической цены, комиссия за досрочное погашение), 5 февраля 2026 г.
• Techcombank — Vay thế chấp tối đa được bao nhiêu? (Какую максимальную сумму можно взять под залог? — лимит 70–80% стоимости обеспечения, DTI), прочитано 20 октября 2026 г.
• VIB — Mua nhà thế chấp ngân hàng (Покупка жилья в залоге у банка — оценка AMC или независимым оценщиком), 27 сентября 2024 г.
• VietnamFinance — Sang tên trước, nhận tiền sau: Người bán nhà "cầm đằng lưỡi" (Сначала переоформление, потом деньги: продавец в уязвимом положении — решение об одобрении кредита, трёхстороннее соглашение), 20 июля 2026 г.
• Tuổi Trẻ (Pháp Luật TP.HCM) — Có được bán căn hộ chung cư đang thế chấp ngân hàng? (Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?), 5 июня 2025 г.
• Портал правового просвещения г. Кантхо — Trường hợp nào phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày? (В каких случаях изменения по земле нужно зарегистрировать в течение 30 дней? — статья 133 Земельного кодекса 2024 г.), прочитано 20 октября 2026 г.
• Портал Правительства — Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (Налог на доходы физических лиц от отчуждения недвижимости), 4 июля 2026 г.
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu? (Какова регистрационная пошлина на жильё и землю в 2026 г.?), прочитано 20 октября 2026 г.