기존 주택 방문: 현장에서 확인할 7가지

근거: 호찌민시 Quyết định 86/2024/QĐ-UBND, 2024년 10월 21일(아파트 관리 운영 서비스 가격 범위) · Thông tư 12/2021/TT-BLĐTBXH, 2021년 9월 30일(엘리베이터 검사 절차) · Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15(소방·구조법, 2025년 7월 1일 시행) · 2026년 10월 20일 업데이트.

기존 주택을 보러 가면 서류로는 알 수 없는 7가지를 확인해야 합니다. 누수, 일조 방향, 소음, 관리사무소, 관리비, 엘리베이터, 소방입니다. 모두 눈으로 보거나 건물에서 바로 물어볼 수 있습니다. 핑크북, 담보, 계약금 계약은 증서가 있는 아파트 구매: 계약금 전 확인할 것에서 다룹니다.

1. 누수

누수는 오래 산 집에서 가장 흔한 하자이며, 입주 후에 발견하면 비용이 큽니다.

• 욕실 천장과 벽, 욕실과 맞닿은 벽 하단, 창틀 주변, 발코니, 설비 덕트를 보며 누런 얼룩, 부푼 페인트, 벗겨짐, 곰팡이를 찾으십시오.
• 붙박이장과 닫힌 방 구석에서 습한 냄새가 나는지 맡아 보십시오.
• 최상층이라면 옥상 방수 작업을 마지막으로 언제 했는지 물어보십시오.
• 가능하면 큰비가 온 뒤에 보십시오. 벽 한 부분만 새로 칠했다면 더 물어볼 이유가 됩니다.

2. 일조 방향

매물 정보의 방향은 보통 발코니나 현관 방향이며, 침실 방향과 다를 수 있습니다.

• 휴대전화 나침반으로 큰 유리면마다 방향을 확인하십시오.
• 서향 유리면은 오후 햇빛을 받습니다. 가능하면 오후에 다시 가서 유리면과 창가 바닥을 만져 보십시오.
• 맞은편 건물이 빛을 가리는지, 방 안이 정면으로 보이는지 확인하십시오.

3. 소음

• 모든 창문과 문을 닫고 침실 가운데에서 몇 분간 차 소리, 엘리베이터, 펌프, 옆집 에어컨 실외기 소리를 들어 보십시오.
• 기계실, 변전실, 쓰레기 처리장, 수영장이 집과 얼마나 가까운지 물어보십시오.
• 큰길에 붙은 집은 오후 퇴근 시간에, 상가·식당가 근처 집은 저녁에 보는 것이 좋습니다.

4. 관리사무소와 관리위원회

• 관리 운영 업체명, 당직 전화번호, 고장 신고 방법을 물어보십시오.
• 건물에 관리위원회(Ban quản trị)가 구성되었는지, 관리기금이 관리위원회에 이관되었는지 물어보십시오. 시행사에서 아파트를 사는 매수자는 아파트 가격의 2%를 관리기금으로 내며, 시행사가 이를 걷어 관리위원회에 이관합니다.
• 건물 게시판을 읽어 보십시오. 단수, 엘리베이터 수리, 관리비 분쟁 공지는 건물이 어떻게 운영되는지 보여 줍니다.

5. 관리비

관리 운영비는 단가 × 아파트 사용 면적으로 계산합니다. 호찌민시 Quyết định 86/2024/QĐ-UBND의 가격 범위는 다음과 같습니다.

아파트 유형	가격 범위(㎡당 월, 동)
엘리베이터 있음	1,800 – 7,000
엘리베이터 없음	600 – 3,500

이 범위는 공공 자산인 아파트에는 의무 적용되고, 분양 아파트에서는 당사자 합의나 분쟁 시 참고 기준이 됩니다. 건물마다 실제 요율이 다를 수 있으니 매도인이 말하는 숫자만 듣지 말고 관리사무소의 관리비 고지서를 받아 보십시오. 범위에는 주차비, 전기, 수도, 화재보험, 관리기금, 부가가치세가 포함되지 않습니다.

참고 예시: 사용 면적 70㎡, 관리비 ㎡당 월 7,000동으로 가정 → 월 49만 동(주차비, 전기·수도 제외).

아울러 인도일까지 관리비 체납이 없다는 확인서를 받으십시오.

6. 엘리베이터

• 엘리베이터 안이나 문 근처에서 검사 스티커(잘 보이는 곳에 붙여야 함)를 찾아 만료일을 확인하십시오.

• Thông tư 12/2021/TT-BLĐTBXH에 따르면 아파트 엘리베이터는 2년마다 정기 검사를 받으며, 15년 넘게 사용한 엘리베이터는 매년 검사합니다.

• 아침 출근 시간에 직접 타 보십시오. 대기 시간, 운행 대수, 화물용 엘리베이터가 따로 있는지 확인합니다.

7. 소방

• 현관에서 가장 가까운 피난 계단까지 걸어가 보십시오. 통로가 짐으로 막혀 있지 않은지, 방화문이 저절로 닫히는지, 피난 유도등이 켜져 있는지 확인합니다.
• 복도의 소화기, 소화전함, 화재경보 버튼과 집 안의 연기감지기, 스프링클러를 보십시오.
• 관리사무소에 최근 소방 훈련·점검 시기와 건물의 소방 준공 검사 여부를 물어보십시오.
• 지하 주차장과 건물 주변 소방차 통로가 점유되어 있지 않은지 보십시오. 2024년 소방·구조법은 소방·구조 장비를 방해하는 점유와 장애물 설치를 금지합니다.

방문 후

미흡한 점을 적어 두고 매도인에게 인도 전 수리 또는 가격 인하를 요청하십시오. 수리 합의, 인도 상태, 남겨 둘 가구는 모두 계약금 계약서에 적는 것이 좋습니다. 가격을 협상하기 전에 비슷한 집과 비교하려면 재판매가와 분양가 비교를 참고하십시오.

이 글은 참고용이며 개별 사안에 대한 법률·재무 상담을 대신하지 않습니다.

1. 누수: 천장, 욕실 벽, 벽 하단, 창문 주변, 발코니, 붙박이장 — 얼룩, 부푼 페인트, 습한 냄새.
2. 일조 방향: 나침반으로 유리면마다 방향 확인, 서향이면 오후에 다시 보기.
3. 소음: 문을 모두 닫고 침실에서 몇 분간 듣기, 기계실·변전실·쓰레기장 위치 묻기.
4. 관리사무소: 운영 업체명, 고장 당직 번호, 관리위원회 구성 여부, 관리기금 이관 여부.
5. 관리비: 관리사무소 관리비 고지서(단가 × 사용 면적), 주차비 확인, 체납 없음 확인서 받기.
6. 엘리베이터: 검사 스티커 유효 기간 확인(아파트는 2년마다), 출근 시간에 타 보기.
7. 소방: 피난 계단까지 걸어 보기, 방화문·소화기·연기감지기 확인, 최근 소방 점검 시기 묻기.
8. 방문 기록 작성: 미흡한 점, 남겨 둘 물품, 매도인이 인도 전 수리할 사항 — 계약금 계약서에 반영.

• VnEconomy — TP.HCM: Phí quản lý chung cư tối đa 7.000 đồng/m2/tháng(호찌민시 아파트 관리비 최대 ㎡당 월 7,000동; 2024년 10월 21일 자 Quyết định 86/2024/QĐ-UBND), 2024년 10월 29일.
• LuatVietnam — Thông tư 12/2021/TT-BLĐTBXH quy trình kiểm định kỹ thuật an toàn thang máy(엘리베이터 안전 기술 검사 절차), 2021년 9월 30일 공포, 2021년 11월 15일 시행, 2026년 10월 20일 열람.
• 껀터시 법률 보급 포털 — Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ năm 2024(2024년 소방·구조법, 2025년 7월 1일 시행), 2026년 10월 20일 열람.
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ chính thức được thông qua(소방·구조법 국회 통과), 2024년 11월 29일.
• Thư viện Nhà đất — Năm 2025, mức phí bảo trì chung cư mà cư dân phải đóng là bao nhiêu?(2025년 아파트 관리기금 요율; 2023년 주택법 제152조, Thông tư 05/2024/TT-BXD 제40조), 2026년 10월 20일 열람.
• Tuổi Trẻ (Pháp Luật TP.HCM) — Lưu ý khi mua chung cư cũ(오래된 아파트 구매 시 유의점), 2021년 5월 27일.