完成物件の内見：現地で確認すべき7つのポイント

根拠：ホーチミン市人民委員会決定86/2024/QĐ-UBND（2024年10月21日付、マンション管理運営サービスの価格枠） · 通達12/2021/TT-BLĐTBXH（2021年9月30日付、エレベーターの検査手順） · 消防・救難救助法 第55/2024/QH15号（2025年7月1日施行） · 2026年10月20日更新

完成物件の内見では、書類からはわからない7つのポイントを確認する必要があります。雨漏り、日当たり、騒音、管理会社、管理費、エレベーター、消防（PCCC）です。どれも目で見るか、建物ですぐに尋ねることで確認できます。ピンクブック（所有権証明書）、抵当権、手付金契約については証明書取得済みのマンション購入：手付金の前に確認することの記事をご覧ください。

1. 雨漏り・浸水

築年数のたった住戸で最も多い不具合で、引き渡し後に見つかると修理費がかさみます。

• 浴室の天井と壁、浴室に接する壁の下部、窓枠の周り、バルコニー、設備用シャフトを見て、黄ばみ、塗装の膨れ・剥がれ、カビを探します。
• 造り付けのクローゼットや閉め切った部屋の隅で、湿ったにおいがしないか確かめます。
• 最上階の住戸なら、屋上の防水工事を最後に行った時期を尋ねます。
• 可能であれば大雨の後に見に行きましょう。壁の一部だけ塗り直してある場合は、詳しく尋ねる理由になります。

2. 日当たり・方角

広告に書かれた方角は、多くの場合バルコニーか玄関の向きで、寝室の向きとは限りません。

• スマートフォンのコンパスで、大きな窓ガラスそれぞれの向きを確認します。
• 西向きの窓は午後の日差しを受けます。可能なら午後にもう一度訪れ、ガラスや窓際の床に触れてみましょう。
• 向かいの建物が光を遮っていないか、部屋の中が直接見えないかも確認します。

3. 騒音

• すべての窓とドアを閉め、寝室の中央に数分立って、車の音、エレベーター、ポンプ、隣室のエアコン室外機の音を聞きます。
• 機械室、変電設備、ごみ置き場、プールが住戸からどの位置にあるか尋ねます。
• 大通りに面した住戸は夕方の帰宅ラッシュの時間に、商業施設や飲食店に近い住戸は夜に見に行きましょう。

4. 管理会社と管理組合

• 現在の管理運営会社の名前、当直の電話番号、トラブルの連絡方法を尋ねます。
• 建物に管理組合（Ban quản trị）があるか、修繕積立金が管理組合に引き継がれたかを尋ねます。デベロッパーから購入する人は住戸価格の2%の修繕積立金を納めます。この費用はデベロッパーが徴収し、管理組合に引き継ぎます。
• 建物の掲示板を読みましょう。断水、エレベーター修理、費用をめぐる紛争の告知は、建物の運営状況を知る手がかりになります。

5. 管理費

管理運営費は単価 × 住戸の使用面積で計算します。ホーチミン市では、決定86/2024/QĐ-UBNDによる価格枠は次のとおりです。

マンションの種類	価格枠（ドン/㎡/月）
エレベーターあり	1,800 – 7,000
エレベーターなし	600 – 3,500

この枠は公有財産のマンションには必ず適用され、分譲マンションでは当事者の合意や紛争の際の参考基準となります。実際の金額は建物ごとに異なるため、売主から聞いた数字だけでなく、管理会社の費用通知をもらいましょう。価格枠には駐車料、電気、水道、火災保険、修繕積立金、付加価値税は含まれません。

参考例： 使用面積70㎡の住戸で、管理費を1㎡あたり月7,000ドンと仮定 → 月49万ドン（駐車料、電気・水道は別）。

あわせて、引き渡し日までに管理費の未払いがないことの確認書をもらいましょう。

6. エレベーター

• かごの中やエレベーター扉の近くにある検査ステッカー（見やすい位置に貼ることが義務）を探し、有効期限を確認します。

• 通達12/2021/TT-BLĐTBXHにより、マンションのエレベーターの定期検査は2年ごと、使用15年を超えるものは1年ごとです。

• 朝のピーク時に乗ってみましょう。待ち時間、稼働台数、専用の荷物用エレベーターがあるかを確認します。

7. 消防設備

• 住戸の玄関から最寄りの避難階段まで歩いてみます。通路が物でふさがれていないか、防火扉が自動で閉まるか、避難誘導灯が点灯しているかを確認します。
• 廊下の消火器、消火栓箱、火災報知ボタン、住戸内の煙感知器とスプリンクラーを確認します。
• 管理会社に、直近の避難訓練や消防点検の時期、建物が消防の完了検査を受けているかを尋ねます。
• 地下駐車場や建物周りの消防車用通路が占拠されていないか観察します。2024年消防・救難救助法は、消防・救難救助車両の妨げとなる占拠や障害物の設置を禁止しています。

内見の後で

不十分な点を記録し、引き渡し前の修理か、価格からの値引きを売主に求めましょう。修理の約束、引き渡し時の状態、残していく家具はすべて手付金契約に記載するとよいでしょう。値段交渉の前に類似物件と価格を比べたい場合は、中古価格と新築価格の比較の記事をご覧ください。

この記事は参考情報であり、個別のケースにおける法律・財務上の助言に代わるものではありません。

1. 雨漏り・浸水： 天井、浴室の壁、壁の下部、窓の周り、バルコニー、造り付けクローゼット — しみ、塗装の膨れ、湿ったにおい。
2. 日当たり： コンパスで各窓の向きを確認。西向きなら午後にもう一度見る。
3. 騒音： すべて閉めて寝室で数分聞く。機械室、変電設備、ごみ置き場の位置を尋ねる。
4. 管理会社： 運営会社名、トラブル時の当直番号。管理組合の有無、修繕積立金の引き継ぎ状況。
5. 管理費： 管理会社の費用通知（単価 × 使用面積）、駐車料をもらう。未払いがないことの確認書をもらう。
6. エレベーター： 検査ステッカーの有効期限（マンションは2年ごと）。ピーク時に乗ってみる。
7. 消防： 避難階段まで歩く。防火扉、消火器、煙感知器を確認。直近の消防点検の時期を尋ねる。
8. 内見記録を作成： 不十分な点、残す家具、引き渡し前に売主が直す箇所 — 手付金契約に記載する。

• VnEconomy — TP.HCM: Phí quản lý chung cư tối đa 7.000 đồng/m2/tháng（ホーチミン市：マンション管理費は最大1㎡あたり月7,000ドン — 決定86/2024/QĐ-UBND、2024年10月21日付）、2024年10月29日。
• LuatVietnam — Thông tư 12/2021/TT-BLĐTBXH quy trình kiểm định kỹ thuật an toàn thang máy（エレベーターの安全技術検査手順）、2021年9月30日公布、2021年11月15日施行、2026年10月20日閲覧。
• カントー市法律普及ポータル — Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ năm 2024（2024年消防・救難救助法、2025年7月1日施行）、2026年10月20日閲覧。
• ベトナム弁護士誌 — Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ chính thức được thông qua（消防・救難救助法が可決）、2024年11月29日。
• Thư viện Nhà đất — Năm 2025, mức phí bảo trì chung cư mà cư dân phải đóng là bao nhiêu?（2025年、居住者が納めるマンション修繕費はいくらか — 2023年住宅法 第152条、通達05/2024/TT-BXD 第40条）、2026年10月20日閲覧。
• Tuổi Trẻ（Pháp Luật TP.HCM） — Lưu ý khi mua chung cư cũ（中古マンション購入時の注意点）、2021年5月27日。