现房看房：现场须核查的 7 个要点

依据：胡志明市 2024年10月21日第 86/2024/QĐ-UBND 号决定（公寓运营管理服务收费区间） · 2021年9月30日第 12/2021/TT-BLĐTBXH 号通知（电梯检验规程） · 第 55/2024/QH15 号《消防与救援法》（Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ，2025年7月1日起施行） · 2026年10月20日更新。

查看现房时，您需要核查 7 个文件无法告诉您的要点：渗漏、朝向日照、噪音、物业管理、服务费、电梯以及消防。每一项都可以在楼内亲眼查看或当场询问。粉红本、抵押、定金合同等内容已在购买已有粉红本的公寓：交定金前核查什么一文中说明。

1. 渗漏

渗水是入住多年的房屋常见的问题，如在收房后才发现，修复费用较高。

• 查看浴室天花板和墙面、与浴室相邻的墙脚、窗框周围、阳台、管道井：寻找黄色水渍、漆面起鼓、剥落、霉斑。
• 闻一闻嵌入式衣柜和封闭房间角落是否有潮味。
• 如房屋位于顶层，请询问最近一次天台防水的时间。
• 如能安排，可在大雨后查看。只有一面墙有新刷油漆，就值得进一步询问。

2. 朝向日照

房源信息所写的朝向通常是阳台或正门的朝向，未必是卧室的朝向。

• 使用手机指南针，确定每一面大玻璃的朝向。
• 朝西的玻璃面会受午后日晒。如有可能，请在下午再来查看，摸一摸玻璃和靠近窗户的地板。
• 查看对面楼栋是否遮挡光线，或是否正对房间。

3. 噪音

• 关闭所有门窗，在卧室中央站几分钟，听车辆、电梯、水泵、邻户空调外机的声音。
• 询问机房、变电站、垃圾处理区、游泳池相对于该房屋的位置。
• 临近大路的房屋宜在傍晚下班高峰查看；靠近商业区、餐饮店的房屋宜在晚上查看。

4. 物业管理单位与业主管理委员会

• 询问现任运营管理单位名称、值班电话、报修方式。
• 询问楼栋是否已成立业主管理委员会（Ban quản trị），维修基金是否已移交该委员会。从开发商处购房的买方须缴纳房屋价值 2% 的维修基金；该款项由开发商收取后移交业主管理委员会。
• 阅读楼内公告栏：停水、电梯维修、费用纠纷等通知能反映楼栋的运营情况。

5. 服务费

物业运营管理费按单价 × 房屋使用面积计算。在胡志明市，第 86/2024/QĐ-UBND 号决定规定的收费区间为：

公寓类型	收费区间（越南盾/平方米/月）
有电梯	1,800 – 7,000
无电梯	600 – 3,500

该区间强制适用于属公共资产的公寓；对于商品公寓，该区间是各方协商或发生纠纷时的参考依据。各楼栋的实际标准可能不同，因此请索取物业管理单位的收费通知，不要只听卖方所说的数字。该区间不含停车费、电费、水费、火灾保险、维修基金及增值税。

参考示例： 使用面积 70平方米的房屋，假设管理费为 7,000越南盾/平方米/月 → 每月 49万越南盾，不含停车费、水电费。

同时请索取截至交接日无欠费确认。

6. 电梯

• 在轿厢内或电梯门附近寻找检验标签（标签须贴在易于观察的位置），查看到期日。

• 根据第 12/2021/TT-BLĐTBXH 号通知，公寓电梯定期检验周期为每 2 年一次；使用超过 15 年的电梯为每年一次。

• 在早高峰试乘：等候多长时间、运行几部电梯、是否有专用货梯。

7. 消防

• 从房门步行至最近的疏散楼梯：通道未被杂物堵塞，防火门能自动关闭，疏散指示灯亮着。
• 查看走廊的灭火器、消火栓箱、火灾报警按钮；房内的烟感探测器、喷淋头。
• 向物业管理单位询问最近一次消防演练、检查的时间；询问楼栋是否已通过消防验收。
• 观察地下停车场及楼栋周围的消防车通道是否被占用。《2024年消防与救援法》禁止占用通道、放置障碍物妨碍消防、救援车辆。

看房之后

记录未达标的要点，要求卖方在交接前处理，或从价格中扣除。所有关于维修、交接现状、留下的家具等约定，均应写入定金合同。如想在还价前将该房屋与同类房屋比较价格，请阅读二手房价格与一手房价格比较。

本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律 / 财务咨询。

1. 渗漏： 天花板、浴室墙面、墙脚、窗户周围、阳台、嵌入式衣柜——水渍、漆面起鼓、潮味。
2. 朝向日照： 用指南针确定每一面玻璃的朝向；朝西的话，下午再来查看。
3. 噪音： 关闭所有门窗，在卧室听几分钟；询问机房、变电站、垃圾区的位置。
4. 物业管理： 运营单位名称、报修值班电话；楼栋是否已成立业主管理委员会，维修基金是否已移交。
5. 服务费： 索取物业管理单位的收费通知（单价 × 使用面积）、停车费；索取无欠费确认。
6. 电梯： 查看检验标签是否在有效期内（公寓每 2 年一次）；在高峰时段试乘。
7. 消防： 走到疏散楼梯；查看防火门、灭火器、烟感探测器；询问最近一次消防检查。
8. 填写看房记录： 未达标要点、留下的物品、卖方须在交接前维修的事项——写入定金合同。

• VnEconomy — TP.HCM: Phí quản lý chung cư tối đa 7.000 đồng/m2/tháng（胡志明市：公寓管理费上限为 7,000越南盾/平方米/月）（2024年10月21日第 86/2024/QĐ-UBND 号决定），2024年10月29日。
• LuatVietnam — Thông tư 12/2021/TT-BLĐTBXH quy trình kiểm định kỹ thuật an toàn thang máy（第 12/2021/TT-BLĐTBXH 号通知：电梯安全技术检验规程），2021年9月30日发布，2021年11月15日起施行，2026年10月20日查阅。
• 芹苴市法律普及教育门户 — Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ năm 2024（《2024年消防与救援法》）（2025年7月1日起施行），2026年10月20日查阅。
• Tạp chí Luật sư Việt Nam（越南律师杂志）— Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ chính thức được thông qua（《消防与救援法》正式通过），2024年11月29日。
• Thư viện Nhà đất — Năm 2025, mức phí bảo trì chung cư mà cư dân phải đóng là bao nhiêu?（2025 年居民须缴纳的公寓维修费是多少？）（《2023年住房法》第 152 条、第 05/2024/TT-BXD 号通知第 40 条），2026年10月20日查阅。
• Tuổi Trẻ (Pháp Luật TP.HCM) — Lưu ý khi mua chung cư cũ（购买旧公寓的注意事项），2021年5月27日。