Осмотр готового жилья: 7 пунктов проверки на месте

Основание: Решение 86/2024/QĐ-UBND г. Хошимин от 21 октября 2024 г. (диапазон цен на услуги по управлению и эксплуатации многоквартирных домов) · Циркуляр 12/2021/TT-BLĐTBXH от 30 сентября 2021 г. (порядок технического освидетельствования лифтов) · Закон о пожарной безопасности, спасательных и аварийных работах № 55/2024/QH15 (вступил в силу 1 июля 2025 г.) · Обновлено 20 октября 2026 г.

Осматривая готовую квартиру, проверьте 7 пунктов, о которых не расскажут документы: протечки, солнечную сторону, шум, управляющую компанию, плату за услуги, лифт и пожарную безопасность. Каждый пункт можно увидеть своими глазами или выяснить прямо в здании. Проверка «розовой книги» (свидетельства о праве собственности), залога и договора задатка описана в статье Покупка квартиры с «розовой книгой»: что проверить до задатка.

1. Протечки

Протечки — самый частый дефект в квартирах, где давно живут, и дорогой, если обнаружить его после получения жилья.

• Осмотрите потолок и стены ванной, низ стен рядом с ванной, участки вокруг оконных рам, балкон, технические шахты: ищите жёлтые пятна, вздувшуюся и отслаивающуюся краску, плесень.
• Принюхайтесь к запаху сырости во встроенных шкафах и в закрытых углах комнат.
• Если квартира на последнем этаже, спросите, когда последний раз делали гидроизоляцию кровли.
• По возможности посмотрите квартиру после сильного дождя. Свежая краска только на одном участке стены — повод задать дополнительные вопросы.

2. Солнечная сторона

Сторона света в объявлении обычно указана по балкону или входной двери и не всегда совпадает с ориентацией спальни.

• Возьмите компас в телефоне и определите ориентацию каждой большой остеклённой поверхности.
• Окна на запад получают вечернее солнце. По возможности вернитесь вечером, потрогайте стекло и пол у окна.
• Посмотрите, не закрывает ли свет здание напротив и не просматриваются ли из него комнаты.

3. Шум

• Закройте все окна и двери, постойте несколько минут в центре спальни и послушайте: машины, лифт, насосы, наружные блоки кондиционеров соседей.
• Спросите, где относительно квартиры находятся технические помещения, трансформаторная, мусоросборник, бассейн.
• Квартиру у крупной дороги лучше смотреть в вечерний час пик; квартиру рядом с торговой зоной и кафе — вечером.

4. Управляющая компания и совет дома

• Узнайте название компании, которая управляет домом, дежурный номер телефона и порядок сообщения о неисправностях.
• Спросите, создан ли в доме совет дома (Ban quản trị) и передан ли ему фонд ремонта. Покупатель квартиры у девелопера вносит 2% стоимости квартиры на ремонт; девелопер собирает эти деньги и передаёт совету дома.
• Почитайте доску объявлений: уведомления об отключении воды, ремонте лифтов, спорах о платежах показывают, как работает дом.

5. Плата за услуги

Плата за управление и эксплуатацию рассчитывается как тариф × полезная площадь квартиры. В Хошимине диапазон по Решению 86/2024/QĐ-UBND:

Тип многоквартирного дома	Диапазон (донгов/м² в месяц)
С лифтом	1 800 – 7 000
Без лифта	600 – 3 500

Диапазон обязателен для домов в государственной собственности; для коммерческих домов он служит ориентиром при согласовании сторонами или при споре. Фактический тариф в каждом доме может отличаться, поэтому запросите уведомление о тарифах управляющей компании, а не полагайтесь только на слова продавца. В диапазон не входят парковка, электричество, вода, страхование от пожара, взнос на ремонт и НДС.

Пример для ориентира: квартира с полезной площадью 70 м², условная плата за управление 7 000 донгов/м² в месяц → 490 000 донгов в месяц без парковки, электричества и воды.

Также запросите подтверждение отсутствия задолженности по платежам на дату передачи.

6. Лифт

• Найдите отметку о техническом освидетельствовании в кабине или у дверей лифта (она должна быть на видном месте) и посмотрите срок её действия.

• Согласно Циркуляру 12/2021/TT-BLĐTBXH, лифты в многоквартирных домах проходят периодическое освидетельствование раз в 2 года; лифты старше 15 лет — раз в год.

• Прокатитесь в утренний час пик: сколько приходится ждать, сколько лифтов работает, есть ли отдельный грузовой лифт.

7. Пожарная безопасность

• Пройдите от двери квартиры до ближайшей эвакуационной лестницы: проход не загромождён вещами, противопожарная дверь закрывается сама, указатели эвакуации горят.
• Проверьте огнетушители, пожарные шкафы, кнопки пожарной сигнализации в коридоре; датчики дыма и спринклеры в квартире.
• Спросите управляющую компанию о последних учениях и проверке пожарной безопасности; узнайте, принят ли дом органами пожарного надзора.
• Посмотрите, не заняты ли подземная парковка и проезды для пожарной техники вокруг дома. Закон о пожарной безопасности и спасательных работах 2024 г. запрещает занимать проезды и ставить препятствия для пожарной и спасательной техники.

После осмотра

Запишите пункты, которые не прошли проверку, и попросите продавца устранить их до передачи или снизить цену. Все договорённости о ремонте, состоянии при передаче и оставляемой мебели лучше внести в договор задатка. Чтобы сравнить цену квартиры с похожими до торга, читайте статью Цены на вторичном рынке по сравнению с первичным.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию в конкретном случае.

1. Протечки: потолок, стены ванной, низ стен, участки вокруг окон, балкон, встроенные шкафы — пятна, вздувшаяся краска, запах сырости.
2. Солнечная сторона: определите ориентацию каждого окна по компасу; если окна на запад — вернитесь вечером.
3. Шум: закройте всё, послушайте несколько минут в спальне; спросите, где технические помещения, трансформаторная, мусоросборник.
4. Управляющая компания: название компании, дежурный номер для неисправностей; есть ли совет дома, передан ли фонд ремонта.
5. Плата за услуги: запросите уведомление о тарифах управляющей компании (тариф × полезная площадь), стоимость парковки; запросите подтверждение отсутствия долгов.
6. Лифт: проверьте, действует ли отметка об освидетельствовании (в многоквартирных домах — раз в 2 года); прокатитесь в час пик.
7. Пожарная безопасность: дойдите до эвакуационной лестницы; проверьте противопожарные двери, огнетушители, датчики дыма; спросите о последней проверке.
8. Составьте акт осмотра: непройденные пункты, оставляемые вещи, ремонт силами продавца до передачи — внесите в договор задатка.

• VnEconomy — TP.HCM: Phí quản lý chung cư tối đa 7.000 đồng/m2/tháng (Хошимин: плата за управление домом — не более 7 000 донгов/м² в месяц; Решение 86/2024/QĐ-UBND от 21 октября 2024 г.), 29 октября 2024 г.
• LuatVietnam — Thông tư 12/2021/TT-BLĐTBXH quy trình kiểm định kỹ thuật an toàn thang máy (Циркуляр 12/2021/TT-BLĐTBXH о порядке технического освидетельствования лифтов), издан 30 сентября 2021 г., вступил в силу 15 ноября 2021 г., прочитано 20 октября 2026 г.
• Портал правового просвещения г. Кантхо — Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ năm 2024 (Закон о пожарной безопасности, спасательных и аварийных работах 2024 г., вступил в силу 1 июля 2025 г.), прочитано 20 октября 2026 г.
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ chính thức được thông qua (Принят Закон о пожарной безопасности, спасательных и аварийных работах), 29 ноября 2024 г.
• Thư viện Nhà đất — Năm 2025, mức phí bảo trì chung cư mà cư dân phải đóng là bao nhiêu? (Сколько жильцы платят на ремонт многоквартирного дома в 2025 г.? — статья 152 Жилищного кодекса 2023 г., статья 40 Циркуляра 05/2024/TT-BXD), прочитано 20 октября 2026 г.
• Tuổi Trẻ (Pháp Luật TP.HCM) — Lưu ý khi mua chung cư cũ (Что учесть при покупке квартиры в старом доме), 27 мая 2021 г.