Цены на вторичном рынке по сравнению с первичным: как понять, адекватна ли цена предложения

Основание: Жилищный кодекс № 27/2023/QH15, статья 152 (взнос на ремонт 2%) · Постановление 10/2022/NĐ-CP с изменениями Постановления 175/2025/NĐ-CP (регистрационная пошлина 0,5%) · Рыночные данные: CBRE за II квартал 2026 г., DKRA за II и III кварталы 2026 г. · Обновлено 20 октября 2026 г.

Вторичные квартиры (купленные у предыдущего покупателя) в Хошимине в среднем дешевле первичных (новых, у девелопера), но разница по каждой квартире сильно отличается. Самый надёжный способ понять, адекватна ли цена предложения, — привести её к цене за м² с одинаковым способом расчёта, сравнить с похожими квартирами, по которым уже прошли сделки, и добавить все расходы, которые Вам ещё предстоят.

Где сейчас рынок (Хошимин, 2026 г.)

Показатель	Данные	Источник
Средняя первичная цена квартир, II квартал 2026 г.	около 76 млн донгов/м²	CBRE
Средняя вторичная цена квартир, II квартал 2026 г.	около 62 млн донгов/м²; рост примерно на 2% к I кварталу и примерно на 25% год к году	CBRE
Вторичные цены, II квартал 2026 г.	снижение, как правило, на 2–6% к I кварталу	DKRA
Вторичные цены, III квартал 2026 г.	снижение, как правило, на 4–7% ко II кварталу, в основном в сделках продавцов под давлением процентов по кредиту; первичные цены остаются высокими	DKRA

Две компании используют разный охват и методику, поэтому их цифры нельзя напрямую складывать и вычитать. Вывод можно сделать такой: первичные цены держатся на высоком уровне, вторичные стоят на месте или слегка снижаются, а у покупателей готового жилья появилось больше пространства для торга — особенно с продавцами, у которых есть кредит. Подробности о III квартале — в новости Квартиры в Хошимине в III квартале 2026 г.: продажи упали на 66%, вторичные цены снизились на 4–7%.

1. Приведите цену за м² к одному способу расчёта

Перед сравнением проверьте, что у предлагаемой квартиры и квартир для сравнения совпадают:

• Площадь: чистая или по осям стен. Сравните площадь в «розовой книге» или договоре с площадью в объявлении; расчёт по площади по осям стен (она больше) делает цену за м² на вид ниже.
• Налоги и сборы в цене: первичная цена от девелопера может включать или не включать НДС и взнос на ремонт 2%. По вторичной квартире с сертификатом эти платежи обычно уже внёс первый покупатель — всё равно запросите квитанции.
• Мебель: квартира без отделки, с базовой отделкой или полностью меблированная.
• Документы: сертификат уже выдан или квартира пока по договору купли-продажи с девелопером.

2. Выберите 3–5 похожих квартир

В приоритете — квартиры в том же проекте, с тем же числом спален, близкой площадью и тем же типом документов. Если таких нет, берите соседние проекты того же сегмента с тем же годом передачи. Запишите цену за м² каждой квартиры и источник: цена совершённой сделки (спросите управляющую компанию, агентов, закрывших сделки в этом доме, соседей-собственников) ценнее цены в объявлении.

3. Поправки на этаж, сторону света, вид, мебель

Фиксированного процента для каждого фактора нет. Способ: найдите в одном доме две квартиры, отличающиеся только одним фактором (одинаковый тип, разный этаж; или один этаж, разная сторона света), — и увидите реальную разницу именно в этом проекте. Факторы, которые обычно влияют на цену:

• Низкий этаж рядом с бассейном или техническими помещениями — или высокий этаж с открытым видом.
• Вечернее солнце, вид, закрытый зданием напротив.
• Новая мебель на гарантии — или старая, требующая замены.
• Угловая квартира, широкий балкон, число открытых сторон.

4. Учтите все расходы, которые Вам ещё предстоят

Сравнивайте общую сумму до заселения, а не только цену в договоре:

Статья	Вторичная квартира с сертификатом	Первичная квартира от девелопера
Регистрационная пошлина	0,5% от базы пошлины, при переоформлении	0,5%, при первом оформлении сертификата
Взнос на ремонт 2%	Обычно уже внёс первый покупатель — запросите квитанцию	Покупатель вносит по договору
Мебель	По фактическому состоянию	Обычно нужно докупать
Срок ожидания	Можно сразу жить / сдавать	Ожидание завершения строительства, передачи, сертификата
Условия продаж	Нет	Возможны скидки, субсидирование ставки, растянутый график

Первичная квартира с растянутым графиком или субсидированием ставки может легче ложиться на денежный поток, даже если цена за м² выше. Чтобы сравнить два варианта помесячно, воспользуйтесь калькулятором денежного потока при покупке жилья.

5. Цена предложения и цена сделки различаются

Большинство данных о «вторичных ценах» в прессе отражают цену предложения. Цена сделки может быть ниже, особенно если продавец под давлением процентов по кредиту. Спросите продавца, как долго висит объявление, были ли предложения цены, находится ли квартира в залоге.

Пример для ориентира

Допущения: квартира с 2 спальнями, 70 м² чистой площади, предложение 4,2 млрд донгов (60 млн донгов/м²). Три квартиры того же типа в этом доме недавно проданы по 56–58 млн донгов/м². Предлагаемая квартира на более высоком этаже, полностью меблирована.

• Ориентировочный диапазон: 70 м² × 56–58 млн = 3,92–4,06 млрд донгов.
• Цена предложения выше диапазона на 140–280 млн донгов. Обоснована ли эта разница, зависит от поправок на этаж и мебель, найденных на шаге 3.
• Добавьте к общим расходам регистрационную пошлину 0,5% (около 20 млн донгов при расчёте от 4,2 млрд донгов).

Если Вы покупаете для сдачи в аренду, сравнение с похожими квартирами работает и для арендной ставки — см. статью Оценка арендной ставки квартиры по похожим объектам.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию в конкретном случае.

1. Приведите цену предложения к млн донгов за м² чистой площади; отметьте, включены ли мебель, взнос на ремонт, налоги.
2. Найдите 3–5 похожих квартир в том же проекте (то же число спален, близкая площадь, тот же тип документов); в приоритете — цены совершённых сделок.
3. Найдите в одном доме пары квартир, отличающиеся только этажом или стороной света, чтобы узнать реальную разницу.
4. Рассчитайте ориентировочный диапазон цены = площадь × цена за м² сравниваемых квартир.
5. Добавьте регистрационную пошлину 0,5%, расходы на мебель, взнос на ремонт, если он не внесён.
6. Сравните с первичной квартирой в том же районе: цена за м², условия оплаты, срок ожидания жилья — с помощью калькулятора денежного потока.
7. Спросите продавца, как долго продаётся квартира, есть ли кредит, почему он продаёт; предложите обоснованную цену.

• CafeF (со ссылкой на CBRE Việt Nam) — Giá nhà thứ cấp TP.HCM hạ nhiệt, đà tăng chậm lại, nhà đầu tư bắt đầu giảm kỳ vọng (Вторичные цены в Хошимине остывают, рост замедляется, инвесторы снижают ожидания), 8 июля 2026 г.
• Nhà Đầu Tư (со ссылкой на DKRA, CBRE) — TP.HCM: Áp lực "thoát hàng" khiến giá căn hộ thứ cấp giảm tới 6% (Хошимин: давление продавцов снизило вторичные цены квартир до 6%), 13 июля 2026 г.
• Báo Đấu thầu (со ссылкой на DKRA Consulting) — Bất động sản TP.HCM cuối năm: Nguồn cung tăng, thanh khoản vẫn chịu áp lực (Недвижимость Хошимина в конце года: предложение растёт, ликвидность под давлением), 13 октября 2026 г.
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu? (Какова регистрационная пошлина на жильё и землю в 2026 г.? — Постановление 10/2022/NĐ-CP с изменениями Постановления 175/2025/NĐ-CP), прочитано 20 октября 2026 г.
• Thư viện Nhà đất — Năm 2025, mức phí bảo trì chung cư mà cư dân phải đóng là bao nhiêu? (Сколько жильцы платят на ремонт многоквартирного дома в 2025 г.? — статья 152 Жилищного кодекса 2023 г.), прочитано 20 октября 2026 г.
• Tuổi Trẻ (Pháp Luật TP.HCM) — Lưu ý khi mua chung cư cũ (Что учесть при покупке квартиры в старом доме — сверка площади по сертификату, фактической и в объявлении: по осям стен / чистая), 27 мая 2021 г.