中古価格と新築価格：提示中の住戸の価格が妥当か見極める方法

根拠：住宅法 第27/2023/QH15号 第152条（修繕積立金2%） · 政令10/2022/NĐ-CP（政令175/2025/NĐ-CPで改正、登録料0.5%） · 市場データ：CBRE 2026年第2四半期、DKRA 2026年第2・第3四半期 · 2026年10月20日更新

ホーチミン市では、平均で見ると中古物件（購入済みの人から買う物件）は新築物件（デベロッパーから新たに買う物件）より安くなっていますが、価格差は住戸ごとに大きく異なります。提示価格が妥当か確かめる最も確実な方法は、同じ計算方法の㎡単価にそろえ、成約済みの類似物件と比べ、さらに自分が支払う費用をすべて加えることです。

市場の現状（ホーチミン市、2026年）

指標	数値	発表元
新築マンションの平均価格、2026年第2四半期	1㎡あたり約7,600万ドン	CBRE
中古マンションの平均価格、2026年第2四半期	1㎡あたり約6,200万ドン。前期比約2%上昇、前年同期比約25%上昇	CBRE
中古価格、2026年第2四半期	前期比2〜6%下落が多い	DKRA
中古価格、2026年第3四半期	前期比4〜7%下落が多い。主にローン金利の負担を抱える売主の取引。新築価格は高止まり	DKRA

2つの調査機関は対象範囲と測定方法が異なるため、数値を直接足し引きすることはできません。わかるのは、新築価格は高い水準を保ち、中古価格は横ばいかやや下落していて、完成物件の購入者には交渉の余地が広がっているということです。特にローンを抱える売主との交渉で顕著です。第3四半期の詳細はニュースホーチミン市のマンション 2026年第3四半期：販売戸数66%減、中古価格4〜7%下落をご覧ください。

1. ㎡単価の計算方法をそろえる

比べる前に、提示中の住戸と比較対象の住戸で次の点が同じか確認します。

• 面積： 内法面積か壁芯面積か。証明書や契約書の面積と広告の面積を比べましょう。壁芯面積（大きい方）で計算すると㎡単価は低く見えます。
• 価格に含まれる税・費用： デベロッパーが公表する新築価格には、付加価値税と修繕積立金2%が含まれている場合と含まれていない場合があります。証明書取得済みの中古物件では、これらは通常最初の購入者が支払い済みです — それでも領収書はもらっておきましょう。
• 家具： スケルトン、基本仕様、家具付きのどれで引き渡されるか。
• 書類： 証明書取得済みか、デベロッパーとの売買契約の段階か。

2. 類似物件を3〜5戸選ぶ

同じプロジェクトで、寝室数が同じ、面積の差が小さく、書類の種類が同じ住戸を優先します。ない場合は、同じ価格帯・同じ引き渡し年の近隣プロジェクトを使います。各住戸の㎡単価と情報源を記録しましょう。成約価格（管理会社、同じ棟で成約させた仲介者、近所のオーナーに聞く）は、広告中の価格より参考になります。

3. 階数、方角、眺望、家具で調整する

各要素に決まった比率はありません。同じ棟で1つの要素だけが異なる2戸（同じタイプで階数が違う、または同じ階で方角が違う）を探し、そのプロジェクトでの実際の差を確かめるのがやり方です。価格差につながりやすい要素：

• プールや機械室に近い低層階、または眺望の開けた高層階。
• 西日の当たる向き、向かいの建物で遮られた眺望。
• 新しく保証が残っている家具か、交換が必要な古い家具か。
• 角部屋、広いバルコニー、開放面の数。

4. 支払う費用をすべて加える

契約上の価格だけでなく、入居までの総額で比べます。

費用	証明書取得済みの中古物件	デベロッパーからの新築物件
登録料	名義変更時に課税価格の0.5%	初回の証明書発行時に0.5%
修繕積立金2%	通常は最初の購入者が納付済み — 領収書をもらう	契約に従って購入者が納付
家具	現状のまま	追加で整える必要があることが多い
待ち期間	すぐに入居・賃貸できる	竣工、引き渡し、証明書発行を待つ
販売条件	なし	割引、ローン金利サポート、支払い延長がある場合も

支払いを分散できる、または金利サポートのある新築物件は、㎡単価が高くても資金繰りが楽になることがあります。2つの方法を月ごとに比べるには住宅購入のキャッシュフロー計算ツールを使いましょう。

5. 提示価格と成約価格は違う

報道される「中古価格」の多くは売り出し価格を測ったものです。成約価格はそれより低くなることがあり、特に売主がローン金利の負担を抱えている場合です。売主に、売り出してからどれくらい経つか、値段交渉の申し出があったか、住戸に抵当権が設定されているかを尋ねましょう。

参考例

前提： 内法面積70㎡の2ベッドルームで、提示価格42億ドン（1㎡あたり6,000万ドン）。同じ棟・同じタイプの3戸が最近1㎡あたり5,600万〜5,800万ドンで成約。提示中の住戸は階数が高く、家具付き。

• 参考価格帯：70㎡ × 5,600万〜5,800万ドン = 39.2億〜40.6億ドン。
• 提示価格は参考価格帯より1.4億〜2.8億ドン高い。この差が妥当かは、ステップ3で調べた階数と家具の差によります。
• 登録料0.5%（42億ドンで計算すると約2,000万ドン）を総費用に加えます。

賃貸目的で購入する場合、類似物件との比較は賃料にも使えます — 類似物件との比較によるマンション賃料の査定の記事をご覧ください。

この記事は参考情報であり、個別のケースにおける法律・財務上の助言に代わるものではありません。

1. 提示価格を内法面積1㎡あたりの金額に換算し、家具、修繕積立金、税が含まれているかを明記します。
2. 同じプロジェクトで類似物件を3〜5戸探します（寝室数が同じ、面積が近い、書類の種類が同じ）。成約価格を優先します。
3. 同じ棟で階数または方角だけが異なる2戸を探し、実際の差を確かめます。
4. 参考価格帯 = 面積 × 比較物件の㎡単価 を計算します。
5. 登録料0.5%、追加で必要な家具、未納なら修繕積立金を加えます。
6. 同じエリアの新築物件と比べます：㎡単価、支払い条件、引き渡しまでの待ち期間 — キャッシュフロー計算ツールを使います。
7. 売主に、売り出し期間、ローンの状況、売却理由を尋ね、根拠のある希望価格を提示します。

• CafeF（CBRE ベトナムを引用） — Giá nhà thứ cấp TP.HCM hạ nhiệt, đà tăng chậm lại, nhà đầu tư bắt đầu giảm kỳ vọng（ホーチミン市の中古住宅価格が落ち着き、上昇が鈍化、投資家の期待も低下）、2026年7月8日。
• Nhà Đầu Tư（DKRA、CBRE を引用） — TP.HCM: Áp lực "thoát hàng" khiến giá căn hộ thứ cấp giảm tới 6%（ホーチミン市：売り急ぎの圧力で中古マンション価格が最大6%下落）、2026年7月13日。
• Báo Đấu thầu（DKRA Consulting を引用） — Bất động sản TP.HCM cuối năm: Nguồn cung tăng, thanh khoản vẫn chịu áp lực（年末のホーチミン市不動産：供給は増加、流動性は依然圧力）、2026年10月13日。
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?（2026年の住宅・土地の登録料はいくらか — 政令10/2022/NĐ-CP、政令175/2025/NĐ-CPで改正）、2026年10月20日閲覧。
• Thư viện Nhà đất — Năm 2025, mức phí bảo trì chung cư mà cư dân phải đóng là bao nhiêu?（2025年、居住者が納めるマンション修繕費はいくらか — 2023年住宅法 第152条）、2026年10月20日閲覧。
• Tuổi Trẻ（Pháp Luật TP.HCM） — Lưu ý khi mua chung cư cũ（中古マンション購入時の注意点 — 証明書、実測、広告の面積の比較：壁芯／内法）、2021年5月27日。