购买现房公寓：从看房到过户的 6 步流程

依据：2023 年《住房法》第 164 条 · 2024 年《土地法》第 133 条 · 2023 年《房地产经营法》第 50、51 条 · 2015 年《民法典》第 321、328 条 · 2025 年《个人所得税法》第 14 条；第 253/2026/NĐ-CP 号议定 · 第 10/2022/NĐ-CP 号议定（经第 175/2025/NĐ-CP 号议定修订）· 第 99/2022/NĐ-CP 号议定 · 第 21/2017/TT-NHNN 号通知 · 胡志明市第 86/2024/QĐ-UBND 号决定 · 市场数据：CBRE 2026 年第二季度 · 更新于 25/10/2026。

现房公寓是已建成、向现有产权人购买的房源——您可以看到真实的房子，收房后即可入住或出租。相应地，从开发商购房时由他人代办的事项，需要您自己完成：核查文件、保障定金安全、让贷款进度与向卖方付款的进度相衔接。本文按顺序串联 6 个步骤，每一步都标明有依据的费用和时间节点；各步骤的详细内容见对应的专题文章。

贯穿全文的示例（假设）： 位于胡志明市的公寓，协商成交价 30亿越南盾，已有粉红本，个人向个人购买，买方部分贷款。

步骤 1. 测算预算与贷款能力

在去看房之前，先弄清自己能买多少钱的房子。

• 银行按其估价放贷，而非按您协商的价格。 抵押贷款额度通常约为抵押物价值的 70–80%；2026 年初，媒体报道银行的估价倾向于比实际价格低 10–20%。差额需由您用自有资金补足。
• 价格水平： 胡志明市公寓二手均价约 6200万越南盾/平方米，一手约 7600万越南盾/平方米（CBRE，2026 年第二季度）。如何将具体房源与类似房源比较，见文章二手价与一手价对比：挂牌房源是否合理？。

示例：30亿越南盾的公寓，银行估价低 10%	贷款 70%	贷款 80%
银行估价	27亿越南盾	27亿越南盾
最高贷款额	18.9亿越南盾	21.6亿越南盾
付给卖方的自有资金	11.1亿越南盾	8.4亿越南盾

自有资金尚未包含契税、公证费、估价费。可使用购房资金流测算工具估算每月还款额。

费用： 暂未产生。时间： 由您自行安排——建议在交定金前先请银行告知可贷额度。

步骤 2. 实地看房：文件无法告诉您的 7 个要点

现场检查：渗漏、朝向日照、噪音、物业管理处、服务费、电梯、消防。

• 管理费： 胡志明市带电梯公寓的管理费指导价为 1800–7000越南盾/平方米/月（第 86/2024/QĐ-UBND 号决定）——请向物业管理处索取收费通知，不要只听卖方说的数字。70 平方米的房子按 7000越南盾/平方米计算为每月 49万越南盾，不含停车、水电。
• 电梯： 查看轿厢内的检验标签是否在有效期内。
• 请卖方出具截至交房日无拖欠费用的确认。

各要点详情：实地看现房：需现场检查的 7 个要点。

费用： 免费。时间： 建议至少看两次，其中一次安排在下午（西晒）或高峰时段。

步骤 3. 按文件类型核查法律文件

现房属于以下三种情形之一，每种情形的核查方式不同：

房源状态	核查什么	有依据的时间节点	详细文章
已有粉红本	登记姓名、房号是否一致、变动页；在土地登记办公室和公证处查询抵押、查封限制；2% 维修基金收据	—	购买已有粉红本的公寓
尚无粉红本（受让与开发商签订的买卖合同）	房源未提交办证申请、合同无争议、未抵押（或银行同意）；向开发商询问各期欠款	开发商在 5 个工作日内确认转让，不收费	购买尚无粉红本的二手公寓
银行抵押中	接受抵押的银行须同意出售；索取结清当日准确的欠款余额确认	注销抵押登记通常当天完成，最多 3 个工作日	购买抵押中的公寓

对于抵押中的房源，还款资金只能转入银行的还款账户（三方协议）或监管账户——不要交给卖方“由其自行还银行”。

费用： 土地信息查询费，按当地收费标准。时间： 在转定金前完成。

步骤 4. 支付定金：写明全部条款

根据 2015 年《民法典》第 328 条：交付定金的一方拒绝购买，则丧失定金；收取定金的一方拒绝出售，则须返还定金并另行支付与定金等额的款项，双方另有约定的除外。定金合同无须公证，但应以书面形式订立，并写明：

• 真实成交价、定金金额、买卖合同公证期限。
• 各项税费由谁缴纳（2% 税、0.5% 契税、公证费、材料审核费）。
• 退还定金的条件： 查询发现抵押、查封限制，或银行拒绝放贷 / 放贷额低于预期。
• 付款期限与放款时间相衔接并预留几天余量；交房现状、保留的家具。

费用： 定金金额由双方约定（法律未规定比例）。时间： 在步骤 3 之后签订。

步骤 5. 银行贷款与安全付款

1. 提交贷款申请；银行审核收入并对房源估价。
2. 取得授信批准文件——查看金额、有效期、放款条件。
3. 卖方、买方、银行签订关于金额、时间、收款账户的三方协议。
4. 银行以转账方式将款项放至卖方账户（第 21/2017/TT-NHNN 号通知），并保管证书原件直至您还清贷款。

有的银行在过户材料提交后放款，有的银行则等待证书登记在您名下并完成抵押登记——签订定金前先问清楚。详情：贷款购买现房公寓：估价与放款。

费用： 利息、估价费、保险（如有）按各银行收费标准；媒体报道，提前还款费在最初几年约为 0.5–2%。时间： 以批准文件和三方协议为准。

步骤 6. 公证、缴纳税费、过户

• 买卖合同公证： 住房买卖合同须公证或认证，自该时点起生效（2023 年《住房法》第 164 条）。自 01/01/2027 起签订的，请再向公证处确认，因为修订后的《公证法》（第 04/2026/QH16 号法律）自该日起生效。

• 自公证之日起 30 日内提交过户材料（2024 年《土地法》第 133 条）；逾期提交可能被处以 200万–300万越南盾罚款。目前转让材料的办理时限不超过 8 个工作日（适用第 151/2025/NĐ-CP 号议定期间，至 28/02/2027 止），需补充材料则更久。

• 税费 ——以 30亿越南盾的公寓为例，合同价高于省级人民委员会公布价，卖方不属于免税对象：

项目	标准	通常由谁缴纳	金额
个人所得税	转让价的 2%	卖方	6000万越南盾
契税	计税价的 0.5%	买方	1500万越南盾
合同公证费	100万 + 超出 10亿部分的 0.06%	双方约定	220万越南盾
材料审核费（胡志明市）	按人民议会决议	双方约定	约 101万–140万越南盾
税费合计			约 7800万–7900万越南盾

卖方在越南仅有唯一一套住房、持有至少 183 天且整套出售的，免征 2% 税（第 253/2026/NĐ-CP 号议定）。合同中务必写明真实价格——为减税而写低价，存在被追缴、处罚的风险，发生纠纷时也难以证明已付款项。完整表格及未计入的费用：2026 年公寓过户手续与费用。

领取证书后： 核对姓名、房号、面积；通知物业管理处变更产权人信息，领取门禁卡、钥匙，抄录水电表读数。

本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律 / 财务咨询。

示例：30亿越南盾、已有粉红本的公寓，个人向个人购买，双方各自缴纳应承担的税费：

步骤	主要事项	买方费用（示例）	有依据的时间节点
1. 预算与贷款能力	询问额度，测算自有资金	—	交定金前
2. 实地看房	现场检查 7 个要点，确认无拖欠费用	—	交定金前
3. 核查法律文件	证书、抵押、查封限制、2% 维修基金	土地信息查询费	交定金前；解除抵押最多 3 个工作日
4. 支付定金	定金合同写明全部条款	定金金额由双方约定	步骤 3 之后
5. 贷款与付款	授信批准、三方协议	估价费、利息按银行规定	以批准文件为准
6. 公证与过户	公证、申报税费、办理变更登记	契税 1500万越南盾 + 公证费、审核费由双方约定（约 320万–360万越南盾）	自公证之日起 30 日内提交材料；办理时限不超过 8 个工作日

6000万越南盾的个人所得税通常由卖方缴纳——双方也可另行约定，并在定金合同中写明。

• CafeF（引用 CBRE 越南）— Giá nhà thứ cấp TP.HCM hạ nhiệt, đà tăng chậm lại, nhà đầu tư bắt đầu giảm kỳ vọng，08/07/2026。
• 河静报 — Lãi suất vay mua nhà năm 2026: Nhiều ngân hàng áp dụng mức trên 13%/năm（估价比实际价格低 10–20%、提前还款费），05/02/2026。
• 越南科技商业银行（Techcombank）— Vay thế chấp tối đa được bao nhiêu?（抵押物价值 70–80% 的额度），查阅于 20/10/2026。
• 国家银行 — 第 21/2017/TT-NHNN 号通知，规定贷款资金发放方式 — LuatVietnam 全文，2018 年 4 月 2 日生效。
• VietnamFinance — Sang tên trước, nhận tiền sau: Người bán nhà "cầm đằng lưỡi"（授信批准文件、三方协议），20/07/2026。
• VnEconomy — TP.HCM: Phí quản lý chung cư tối đa 7.000 đồng/m2/tháng（第 86/2024/QĐ-UBND 号决定），29/10/2024。
• 国会 — 第 29/2023/QH15 号《房地产经营法》— 第 50 条、第 51 条，查阅于 20/10/2026。
• 政府 — Toàn văn Nghị định 96/2024/NĐ-CP（第 13 条——开发商确认转让买卖合同），24/07/2024。
• 第 91/2015/QH13 号《民法典》— 第 321、328 条：全文，得乐省司法厅，24/11/2015。
• 越南银行协会 — Hướng dẫn giải chấp sổ đỏ tại ngân hàng（第 99/2022/NĐ-CP 号议定），06/07/2025。
• 第 27/2023/QH15 号《住房法》— 第 164 条：caselaw.vn 全文，27/11/2023。
• 芹苴市法律普及教育门户 — Trường hợp nào phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày?（2024 年《土地法》第 133 条），查阅于 20/10/2026。
• 越南律师杂志 — Thời điểm xử phạt hành vi không đăng ký biến động đất đai，29/01/2026。
• VOH — Xã được cấp sổ đỏ lần đầu, giải quyết trong 3 ngày（第 151/2025/NĐ-CP 号议定），17/06/2025。
• 越南工商会（VCCI）— Chuyển nhượng bất động sản nộp thuế TNCN như thế nào?（2025 年《个人所得税法》第 14 条），02/02/2026。
• 青年报 — Muốn miễn thuế khi bán nhà đất duy nhất: Phải sở hữu đủ 183 ngày（第 253/2026/NĐ-CP 号议定），05/07/2026。
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?（第 10/2022/NĐ-CP 号议定，经第 175/2025/NĐ-CP 号议定修订），查阅于 20/10/2026。
• 第 61/VBHN-BTC 号合并文件 — 公证费（第 257/2016/TT-BTC 号通知，经第 111/2017/TT-BTC 号通知修订），第 4 条：caselaw.vn，06/12/2019。
• 西贡时报（青年报）— TPHCM tăng mức phí làm hồ sơ nhà đất（第 02/2023/NQ-HĐND 号决议），31/05/2023。
• 司法部 — Từ ngày 01/01/2027, bỏ bắt buộc công chứng với 6 loại giao dịch（第 04/2026/QH16 号法律），查阅于 20/10/2026。