购买尚无粉红本的二手公寓：买方须知的条件、税费与风险

依据：第 29/2023/QH15 号《房地产经营法》（Luật Kinh doanh bất động sản）（2024年8月1日起施行）第 50、51 条 · 第 96/2024/NĐ-CP 号议定第 13 条（经2026年2月9日第 54/2026/NĐ-CP 号议定修订） · 《2025年个人所得税法》及第 253/2026/NĐ-CP 号议定 · 关于契税的第 10/2022/NĐ-CP 号议定 · 2026年10月20日更新。

购买尚无粉红本的二手公寓，是指您受让卖方与开发商签订的买卖合同（SPA）。您取代卖方的位置，继续支付剩余各期款项，并获发登记在您名下的产权证。本文为买方撰写；如您是转售方，请参阅公寓买卖合同转让一文。

哪些房屋可以购买

《2023年房地产经营法》允许在满足以下四项条件时转让买卖合同：

• 尚未提交办证申请资料。 已提交则不能再转让合同——须等取得产权证后，按已有产权证的房屋进行买卖。
• 合同不存在正由主管机关处理的纠纷。
• 房屋未被查封、未在抵押中——抵押权人（通常为银行）同意的除外。
• 买卖合同依照房地产经营相关法律合法签订。

转让须针对整份合同进行。如卖方名下一份合同包含多套房屋，须先修改合同或签订分拆房屋的附录。

关键节点：开发商确认

转让合同公证并缴税后，资料提交给开发商。开发商自收齐资料之日起 5 个工作日内予以确认，且不得收取任何费用。该确认是权利义务转移的依据：自此您才是与开发商关系中的买方。

因此，交定金前，请卖方与您一起以书面形式向开发商询问（或通过客户服务部门的电子邮件）：

• 该房屋是否已提交办证资料。
• 卖方已付款至哪一期，还有哪些期款到期，是否有逾期欠款、迟延付款罚息。
• 买卖合同是否正在银行抵押，房屋是否已交付。
• 开发商确认转让所需的资料清单。

买方常见风险

风险	降低风险的方式
卖方仍欠期款、承担罚息——您将一并承继该义务	取得开发商的欠款确认；将欠款从价格中扣除，或直接支付给开发商
买卖合同正在银行抵押	取得银行同意书；还款资金转入该银行的账户
买卖合同原件、收款单与开发商数据不符	交定金前逐张向开发商核对收款单
转让合同所载价格低于实付金额	如实填写价格；无凭证的差额在发生纠纷时存在风险，并有税务风险
以手写协议或执达笔录（vi bằng）代替公证	转让方为个人的，转让合同须经公证
项目办证延迟	事先核查项目法律手续——参见项目法律手续核查

您应了解的税费

项目	标准	缴纳方（通常）
个人所得税	转让价格的 2%	卖方——双方可约定由买方代缴
转让合同公证费	按现行收费标准	按约定
开发商确认费	0越南盾	—
契税	计费价格的 0.5%	买方，办理产权证手续时缴纳
应向开发商支付的剩余各期款项	按买卖合同	买方

对于未来形成的住房（期房），计税时点为提交纳税申报资料之时。请在定金合同中写明由谁缴税，并保留缴税凭证副本，因为这是提交给开发商的资料中的必备文件。

另请核查房屋价值 2% 的维修基金：从开发商处购买的买方须缴纳此款。请向开发商询问卖方是否已缴纳；如未缴纳，应明确约定由哪一方承担。

贷款购房

贷款受让买卖合同时，银行通常以买卖合同所产生的财产权作为抵押，部分银行只受理与其合作项目的申请。请在交定金前取得贷款通知，并约定与放款日相匹配的付款期限。另请参阅银行贷款购买现房公寓一文。

本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律 / 财务咨询。

1. 查看买卖合同原件、附录、收款单，以及卖方的身份证件、婚姻状况。
2. 与卖方一起询问开发商： 尚未提交办证资料、欠款截至哪一期、是否抵押、转让确认资料包括哪些。
3. 如买卖合同正在抵押： 取得银行同意书及贷款余额的处理方式。
4. 银行贷款（如有）： 交定金前取得贷款通知。
5. 签订定金合同： 转让价格、已付开发商金额、由您继续支付的各期款项、由谁缴税、公证期限、开发商不予确认时退还定金的条件。
6. 在房屋所在地的公证机构办理合同转让合同公证（第 96/2024 号议定附录 XI 样本）。
7. 缴纳 2% 个人所得税，保留凭证。
8. 向开发商提交资料——5 个工作日内确认，不收费。
9. 领取原件： 买卖合同、附录、收款单、交接记录（如有）、已确认的转让合同；按约定节点向卖方支付余款。
10. 继续向开发商支付各期款项，收房，办理登记在您名下的产权证时缴纳 0.5% 契税。

• 国会 — 第 29/2023/QH15 号《房地产经营法》（Luật Kinh doanh bất động sản）— Điều 50. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng（第 50 条 合同转让条件）、Điều 51（第 51 条），2026年10月20日查阅。
• 越南政府 — Toàn văn Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản（第 96/2024/NĐ-CP 号议定全文：《房地产经营法》若干条款实施细则）（第 13 条），2024年7月24日。
• LuatVietnam — Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung các nghị định về nhà ở, kinh doanh bất động sản（第 54/2026/NĐ-CP 号议定：修订、补充住房及房地产经营相关议定），2026年2月9日。
• 越南政府电子信息门户 — Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản（房地产转让所得的个人所得税）（第 253/2026/NĐ-CP 号议定），2026年7月4日。
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?（2026 年房地产契税标准是多少？）（第 10/2022/NĐ-CP 号议定，经第 175/2025/NĐ-CP 号议定修订），2026年10月20日查阅。
• Thư viện Nhà đất — Năm 2025, mức phí bảo trì chung cư mà cư dân phải đóng là bao nhiêu?（2025 年住户须缴纳的公寓维修基金是多少？）（《2023年住房法》第 152 条），2026年10月20日查阅。
• Tuổi Trẻ（Pháp Luật TP.HCM）— Có được bán căn hộ chung cư đang thế chấp ngân hàng?（正在银行抵押的公寓可以出售吗？），2025年6月5日。
• Techcombank — Vay thế chấp tối đa được bao nhiêu?（抵押贷款最多可贷多少？）（合作项目受让房地产贷款方案），2026年10月20日查阅。