証明書未取得のマンションを買い取る：購入者のための条件、税金、リスク

根拠：不動産事業法 第29/2023/QH15号（2024年8月1日施行）第50、51条 · 政令96/2024/NĐ-CP 第13条（2026年2月9日付の政令54/2026/NĐ-CPで改正） · 2025年個人所得税法および政令253/2026/NĐ-CP · 登録料に関する政令10/2022/NĐ-CP · 2026年10月20日更新

証明書未取得のマンションを買い取るとは、売主がデベロッパーと結んだ**売買契約（SPA）**の譲渡を受けることです。あなたが売主の立場に入り、残りの支払いを続け、自分の名義で証明書を受け取ります。この記事は購入者向けです。売り手の方はマンション売買契約の譲渡の記事をご覧ください。

買い取れる住戸

2023年不動産事業法は、次の4つの条件を満たす場合に売買契約の譲渡を認めています。

• 証明書の発行申請をまだしていない。 申請済みの場合は契約の譲渡はできず、証明書の発行を待ってから、証明書取得済みの物件として売買します。
• 権限のある機関で処理中の契約上の紛争がない。
• 差し押さえられておらず、抵当に入っていない — 抵当権者（通常は銀行）が同意する場合を除く。
• 売買契約が不動産事業に関する法令に従って締結されている。

譲渡は契約全体について行わなければなりません。売主が複数の住戸を含む1つの契約の名義人である場合は、先に契約を修正するか、住戸を分ける付属書を結ぶ必要があります。

最も重要な節目：デベロッパーの確認

譲渡契約を公証し税金を納めた後、書類をデベロッパーに提出します。デベロッパーは書類一式を受け取ってから5営業日以内に確認し、いかなる費用も徴収できません。この確認が権利と義務の移転の根拠となり、ここで初めて、デベロッパーとの関係であなたが買主になります。

そのため、手付金の前に、売主と一緒にデベロッパーに書面で（またはカスタマーサービス部門からのメールで）次の点を問い合わせましょう。

• 住戸の証明書の発行申請がされているか。
• 売主がどの回まで支払い済みか、どの回が支払期限を迎えるか、延滞や遅延損害金があるか。
• 売買契約が銀行の抵当に入っているか、住戸は引き渡し済みか。
• 譲渡の確認にデベロッパーが求める書類の一覧。

購入者によくあるリスク

リスク	減らし方
売主に未払いの支払いや遅延損害金がある — その義務もあなたが引き継ぐ	デベロッパーの債務確認書を取り、未払い分を価格から差し引くか、デベロッパーに直接支払う
売買契約が銀行の抵当に入っている	銀行の同意書を取り、返済金はその銀行の口座に振り込む
売買契約の原本や領収書がデベロッパーのデータと一致しない	手付金の前に、領収書を1枚ずつデベロッパーと照合する
譲渡契約に記載の価格が実際の支払額より低い	正しい価格を記載する。書類のない差額は紛争時と税務上のリスクになる
公証の代わりに私文書や執行官の記録書（vi bằng）で済ませる	譲渡人が個人の場合、譲渡契約は公証が必須
プロジェクトの証明書発行が遅れる	先にプロジェクトの法的書類を確認する — プロジェクトの法的書類の確認をご覧ください

知っておきたい税金と費用

費用	料率	納付者（一般的な場合）
個人所得税	譲渡価格の2%	売主 — 双方の合意で買主が代わりに納めることも可
譲渡契約の公証手数料	現行の手数料表による	合意による
デベロッパーの確認手数料	0ドン	—
登録料	課税価格の0.5%	買主、証明書の発行手続き時
デベロッパーへの残りの支払い	売買契約による	買主

将来形成住宅の場合、課税の時点は納税申告書の提出時です。手付金契約に誰が税金を納めるかを明記し、納税書類の写しを保管しましょう。デベロッパーに提出する書類として必須です。

住戸価格の2%の修繕積立金も確認しましょう。デベロッパーから購入する人はこの費用を納める必要があります。売主が納付済みかデベロッパーに尋ね、未納ならどちらが負担するかはっきり合意しておきます。

ローンで購入する場合

売買契約の譲渡を受けるためにローンを借りる場合、銀行は通常売買契約から生じる財産権そのものを担保に取り、提携プロジェクトの案件しか受け付けない銀行もあります。手付金の前に融資承認通知を受け取り、支払期限を融資実行日に合わせましょう。完成済みマンション購入のための銀行ローンの記事もご覧ください。

この記事は参考情報であり、個別のケースにおける法律・財務上の助言に代わるものではありません。

1. 売買契約の原本、付属書、領収書、売主の身分証明書と婚姻状況の書類を確認します。
2. 売主と一緒にデベロッパーに問い合わせます： 証明書の発行申請の有無、どの回まで支払い済みか、抵当の有無、譲渡確認に必要な書類。
3. 売買契約が抵当に入っている場合： 銀行の同意書と残債の処理方法を確認します。
4. 銀行ローンを使う場合： 手付金の前に融資承認通知を受け取ります。
5. 手付金契約を結びます： 譲渡価格、デベロッパーへの支払い済み額、あなたが引き継ぐ支払い、税金の納付者、公証の期限、デベロッパーが確認しない場合の手付金返還の条件。
6. 住戸所在地の公証機関で契約譲渡契約を公証します（政令96/2024の付録XIの様式）。
7. 個人所得税2%を納め、書類を保管します。
8. デベロッパーに書類を提出します — 5営業日以内に確認、手数料なし。
9. 売買契約、付属書、領収書、引き渡し記録（ある場合）、確認済みの譲渡契約の原本を受け取り、合意した節目に従って残額を売主に支払います。
10. デベロッパーへの残りの支払いを続け、住戸を受け取り、自分の名義で証明書を取得する際に登録料0.5%を納めます。

• 国会 — Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15（不動産事業法） — Điều 50. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng（第50条 契約譲渡の条件）、Điều 51（第51条）、2026年10月20日閲覧。
• 政府 — Toàn văn Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản（不動産事業法の細則を定める政令96/2024の全文、第13条）、2024年7月24日。
• LuatVietnam — Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung các nghị định về nhà ở, kinh doanh bất động sản（住宅・不動産事業に関する政令を改正する政令54/2026）、2026年2月9日。
• 政府電子情報ポータル — Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản（不動産譲渡所得に対する個人所得税 — 政令253/2026/NĐ-CP）、2026年7月4日。
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?（2026年の住宅・土地の登録料はいくらか — 政令10/2022/NĐ-CP、政令175/2025/NĐ-CPで改正）、2026年10月20日閲覧。
• Thư viện Nhà đất — Năm 2025, mức phí bảo trì chung cư mà cư dân phải đóng là bao nhiêu?（2025年、居住者が納めるマンション修繕費はいくらか — 2023年住宅法 第152条）、2026年10月20日閲覧。
• Tuổi Trẻ（Pháp Luật TP.HCM） — Có được bán căn hộ chung cư đang thế chấp ngân hàng?（銀行の抵当に入っているマンションは売却できるか）、2025年6月5日。
• Techcombank — Vay thế chấp tối đa được bao nhiêu?（担保ローンはいくらまで借りられるか — 提携プロジェクトでの不動産譲渡受けのためのローン）、2026年10月20日閲覧。