Покупка квартиры без «розовой книги»: условия, налог и риски для покупателя

Основание: Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости № 29/2023/QH15 (вступил в силу 1 августа 2024 г.), статьи 50, 51 · Постановление 96/2024/NĐ-CP, статья 13 (с изменениями Постановления 54/2026/NĐ-CP от 9 февраля 2026 г.) · Закон о налоге на доходы физических лиц 2025 г. и Постановление 253/2026/NĐ-CP · Постановление 10/2022/NĐ-CP о регистрационной пошлине · Обновлено 20 октября 2026 г.

Купить квартиру без сертификата означает принять переуступку договора купли-продажи, который продавец подписал с девелопером. Вы занимаете место продавца, оплачиваете оставшиеся этапы и получаете «розовую книгу» (свидетельство о праве собственности) на своё имя. Статья написана для покупателя; если Вы продавец, читайте статью Переуступка договора купли-продажи квартиры.

Какую квартиру можно купить таким образом

Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 г. разрешает переуступку договора купли-продажи при четырёх условиях:

• Заявление на сертификат ещё не подано. Если подано, переуступить договор уже нельзя — нужно дождаться сертификата и оформить куплю-продажу как квартиры с сертификатом.
• По договору нет спора, который рассматривает уполномоченный орган.
• Квартира не арестована и не находится в залоге — если только залогодержатель (обычно банк) не согласен.
• Договор купли-продажи подписан в соответствии с законом о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

Переуступается договор целиком. Если на продавца оформлен один договор на несколько квартир, ему нужно сначала изменить договор или подписать приложение о выделении квартиры.

Самый важный этап: подтверждение девелопера

После нотариального заверения договора переуступки и уплаты налога документы подаются девелоперу. Девелопер подтверждает переуступку в течение 5 рабочих дней с получения полного пакета и не вправе взимать никакой платы. Это подтверждение — основание для перехода прав и обязанностей: только с этого момента Вы становитесь покупателем в отношениях с девелопером.

Поэтому до задатка попросите продавца вместе с Вами письменно запросить девелопера (или получить email от отдела по работе с клиентами):

• Подано ли заявление на сертификат по квартире.
• До какого этапа продавец оплатил, какие этапы наступают, есть ли просроченные долги и пени за просрочку.
• Находится ли договор в залоге у банка, передана ли квартира.
• Какие документы девелопер требует для подтверждения переуступки.

Типичные риски для покупателя

Риск	Как снизить
Продавец не оплатил этап и начислены пени — Вы наследуете и эти обязательства	Получите подтверждение задолженности от девелопера; вычтите долг из цены или платите напрямую девелоперу
Договор купли-продажи в залоге у банка	Получите письменное согласие банка; деньги на погашение переводите на счёт в этом же банке
Оригинал договора и квитанции не совпадают с данными девелопера	Сверьте каждую квитанцию с девелопером до задатка
Цена в договоре переуступки ниже реально уплаченной	Указывайте реальную цену; разница без документов — риск при споре и налоговый риск
Расписка или протокол фиксации (vi bằng) вместо нотариального заверения	Если переуступающая сторона — физическое лицо, договор переуступки обязательно заверяется нотариально
Проект задерживает выдачу сертификатов	Заранее проверьте юридический статус проекта — см. Проверка юридического статуса проекта

Налоги и расходы, которые нужно знать

Статья	Размер	Кто платит (обычно)
Налог на доходы физических лиц	2% цены переуступки	Продавец — стороны могут договориться, что за него платит покупатель
Нотариальный сбор за договор переуступки	По действующему тарифу	По соглашению
Плата за подтверждение девелопера	0 донгов	—
Регистрационная пошлина	0,5% базы пошлины	Покупатель, при оформлении сертификата
Оставшиеся платежи девелоперу	По договору купли-продажи	Покупатель

Для строящегося жилья налог рассчитывается на момент подачи налоговой декларации. Чётко укажите в договоре задатка, кто платит налог, и сохраните копию документов об уплате — они обязательны в пакете для девелопера.

Проверьте также взнос на ремонт 2% от стоимости квартиры: покупатель у девелопера обязан его внести. Спросите девелопера, внёс ли его продавец; если нет — чётко договоритесь, кто его оплачивает.

Покупка в кредит

При кредите на принятие переуступки договора купли-продажи банк обычно берёт в залог имущественные права по договору купли-продажи, а некоторые банки принимают заявки только по партнёрским проектам. Получите уведомление об одобрении кредита до задатка и согласуйте сроки оплаты с датой выдачи кредита. См. также статью Банковский кредит на покупку готовой квартиры.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию в конкретном случае.

1. Посмотрите оригиналы договора купли-продажи, приложений, квитанций, документы, удостоверяющие личность, и семейное положение продавца.
2. Вместе с продавцом запросите девелопера: заявление на сертификат не подано, до какого этапа оплачено, есть ли залог, какие документы нужны для подтверждения переуступки.
3. Если договор купли-продажи в залоге: получите письменное согласие банка и порядок погашения долга.
4. Банковский кредит (если нужен): получите уведомление об одобрении до задатка.
5. Подпишите договор задатка: цена переуступки, сумма, уже уплаченная девелоперу, этапы, которые платите Вы, кто платит налог, срок нотариального заверения, условия возврата задатка, если девелопер не подтвердит переуступку.
6. Нотариально заверьте договор переуступки договора (форма — Приложение XI к Постановлению 96/2024) у нотариуса по месту нахождения квартиры.
7. Уплатите налог на доходы физических лиц 2%, сохраните документы.
8. Подайте документы девелоперу — подтверждение в течение 5 рабочих дней, без платы.
9. Получите оригиналы договора купли-продажи, приложений, квитанций, акта передачи (если есть), подтверждённого договора переуступки; выплатите продавцу остаток по согласованным этапам.
10. Продолжайте оплату этапов девелоперу, примите жильё, уплатите регистрационную пошлину 0,5% при оформлении сертификата на своё имя.

• Национальное собрание — Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости № 29/2023/QH15) — Điều 50. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng (Статья 50. Условия переуступки договора), Điều 51 (Статья 51), прочитано 20 октября 2026 г.
• Правительство — Toàn văn Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (Полный текст Постановления 96/2024/NĐ-CP о детализации ряда статей Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости; статья 13), 24 июля 2024 г.
• LuatVietnam — Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung các nghị định về nhà ở, kinh doanh bất động sản (Постановление 54/2026/NĐ-CP о внесении изменений в постановления в сфере жилья и недвижимости), 9 февраля 2026 г.
• Портал Правительства — Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (Налог на доходы физических лиц от отчуждения недвижимости; Постановление 253/2026/NĐ-CP), 4 июля 2026 г.
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu? (Какова регистрационная пошлина на жильё и землю в 2026 г.? — Постановление 10/2022/NĐ-CP с изменениями Постановления 175/2025/NĐ-CP), прочитано 20 октября 2026 г.
• Thư viện Nhà đất — Năm 2025, mức phí bảo trì chung cư mà cư dân phải đóng là bao nhiêu? (Сколько жильцы платят на ремонт многоквартирного дома в 2025 г.? — статья 152 Жилищного кодекса 2023 г.), прочитано 20 октября 2026 г.
• Tuổi Trẻ (Pháp Luật TP.HCM) — Có được bán căn hộ chung cư đang thế chấp ngân hàng? (Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?), 5 июня 2025 г.
• Techcombank — Vay thế chấp tối đa được bao nhiêu? (Какую максимальную сумму можно взять под залог? — кредит на принятие переуступки недвижимости в партнёрских проектах), прочитано 20 октября 2026 г.