증서가 없는 아파트 재구매: 매수자를 위한 조건, 세금, 위험

근거: Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15(부동산사업법, 2024년 8월 1일 시행) 제50조, 제51조 · Nghị định 96/2024/NĐ-CP 제13조(2026년 2월 9일 자 Nghị định 54/2026/NĐ-CP로 개정) · 2025년 개인소득세법 및 Nghị định 253/2026/NĐ-CP · 등록비에 관한 Nghị định 10/2022/NĐ-CP · 2026년 10월 20일 업데이트.

증서가 없는 아파트를 다시 산다는 것은 매도인이 시행사와 맺은 **매매계약(SPA)**을 양수한다는 뜻입니다. 매도인의 지위를 이어받아 남은 회차를 내고 본인 명의로 증서를 받습니다. 이 글은 매수자를 위한 것이며, 재매도하는 쪽이라면 아파트 매매계약 양도를 참고하십시오.

재구매할 수 있는 아파트

2023년 부동산사업법은 다음 네 가지 조건을 갖추면 매매계약 양도를 허용합니다.

• 증서 발급 신청 서류를 아직 제출하지 않았을 것. 이미 제출했다면 계약을 양도할 수 없으며, 증서가 나온 뒤 증서가 있는 집처럼 매매해야 합니다.
• 관할 기관이 처리 중인 분쟁이 계약에 없을 것.
• 아파트가 압류되거나 담보로 잡혀 있지 않을 것 — 단, 담보권자(보통 은행)가 동의하면 예외.
• 매매계약이 부동산사업 법령에 맞게 체결되었을 것.

양도는 계약 전체를 대상으로 해야 합니다. 매도인 명의 계약 하나에 여러 호실이 들어 있다면 먼저 계약을 수정하거나 호실을 분리하는 부속서를 맺어야 합니다.

가장 중요한 단계: 시행사 확인

양도 계약을 공증하고 세금을 낸 뒤 서류를 시행사에 제출합니다. 시행사는 서류를 모두 받은 날부터 영업일 5일 이내에 확인하며 어떤 비용도 받을 수 없습니다. 이 확인이 권리·의무 이전의 근거이며, 이때부터 시행사와의 관계에서 매수자가 됩니다.

따라서 계약금을 내기 전에 매도인과 함께 시행사에 서면으로(또는 고객 관리 부서의 이메일로) 다음을 문의하십시오.

• 증서 발급 서류를 제출했는지.
• 매도인이 몇 회차까지 냈는지, 다가오는 회차, 연체금이나 지연 이자가 있는지.
• 매매계약이 은행에 담보로 잡혀 있는지, 집이 인도되었는지.
• 양도 확인을 위해 시행사가 요구하는 서류 목록.

매수자가 흔히 겪는 위험

위험	줄이는 법
매도인이 회차 대금을 미납해 지연 이자가 붙었고, 매수자가 그 의무까지 승계	시행사의 채무 확인서 받기, 미납액을 가격에서 빼거나 시행사에 직접 납부
매매계약이 은행 담보로 잡혀 있음	은행 동의서 받기, 상환금은 해당 은행의 계좌로 송금
매매계약 원본, 영수증이 시행사 자료와 다름	계약금 전에 영수증을 하나씩 시행사와 대조
양도 계약서 가격이 실제 지급액보다 낮음	정확한 가격 기재, 증빙 없는 차액은 분쟁 시와 세무상 위험
공증 대신 사인 간 문서나 vi bằng(사실 확인서)으로 처리	양도인이 개인이면 양도 계약은 반드시 공증
프로젝트 증서 발급 지연	프로젝트 법적 서류를 먼저 확인 — 프로젝트 법적 서류 확인 참조

알아 둘 세금과 비용

항목	요율	납부자(일반적)
개인소득세	양도 가격의 2%	매도인 — 매수인이 대신 내기로 합의 가능
양도 계약 공증 수수료	현행 요율표에 따름	합의에 따름
시행사 확인 수수료	0동	—
등록비	과세 가격의 0.5%	매수인, 증서 발급 절차 시
시행사에 낼 남은 회차	매매계약에 따름	매수인

선분양 주택은 세금 신고서를 제출할 때가 과세 시점입니다. 계약금 계약서에 누가 세금을 낼지 명시하고 납세 증빙 사본을 보관하십시오. 시행사 제출 서류에 반드시 포함되는 문서입니다.

아파트 가격의 **관리기금 2%**도 확인하십시오. 시행사에서 사는 매수자는 이 금액을 내야 합니다. 매도인이 냈는지 시행사에 묻고, 내지 않았다면 누가 부담할지 명확히 합의하십시오.

대출로 구매할 때

매매계약 양수를 위해 대출을 받으면 은행은 보통 매매계약에서 발생하는 재산권 자체를 담보로 잡으며, 일부 은행은 제휴 프로젝트의 서류만 받습니다. 계약금 전에 대출 승인 통지를 받고, 지급 기한을 대출 실행일에 맞추십시오. 은행 대출로 기존 아파트 구매도 참고하십시오.

이 글은 참고용이며 개별 사안에 대한 법률·재무 상담을 대신하지 않습니다.

1. 매매계약 원본, 부속서, 영수증과 매도인의 신분증, 혼인 상태 서류를 확인합니다.
2. 매도인과 함께 시행사에 문의합니다: 증서 발급 서류 미제출 여부, 몇 회차까지 납부했는지, 담보 여부, 양도 확인 서류 목록.
3. 매매계약이 담보로 잡혀 있다면: 은행 동의서와 대출 잔액 처리 방법을 받습니다.
4. 은행 대출(있는 경우): 계약금 전에 대출 승인 통지를 받습니다.
5. 계약금 계약 체결: 양도 가격, 시행사에 이미 낸 금액, 이어서 낼 회차, 세금 납부자, 공증 기한, 시행사가 확인하지 않을 때의 계약금 반환 조건.
6. 아파트 소재지 공증 기관에서 계약 양도 계약서를 공증합니다(Nghị định 96/2024 부록 XI 양식).
7. 개인소득세 2%를 납부하고 증빙을 보관합니다.
8. 시행사에 서류 제출 — 영업일 5일 이내 확인, 수수료 없음.
9. 매매계약 원본, 부속서, 영수증, 인도 확인서(있는 경우), 확인받은 양도 계약서 원본을 받고, 합의한 단계에 따라 매도인에게 잔금을 지급합니다.
10. 시행사에 남은 회차를 납부하고 입주한 뒤, 본인 명의 증서 발급 시 등록비 0.5%를 냅니다.

• 국회 — Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15(부동산사업법) — Điều 50. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng(제50조 계약 양도 조건), Điều 51(제51조), 2026년 10월 20일 열람.
• 정부 — Toàn văn Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản(부동산사업법 세부 시행령 전문; 제13조), 2024년 7월 24일.
• LuatVietnam — Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung các nghị định về nhà ở, kinh doanh bất động sản(주택·부동산사업 시행령 개정), 2026년 2월 9일.
• 정부 전자정보포털 — Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản(부동산 양도 소득 개인소득세; Nghị định 253/2026/NĐ-CP), 2026년 7월 4일.
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?(2026년 주택·토지 등록비 요율; Nghị định 10/2022/NĐ-CP, Nghị định 175/2025/NĐ-CP로 개정), 2026년 10월 20일 열람.
• Thư viện Nhà đất — Năm 2025, mức phí bảo trì chung cư mà cư dân phải đóng là bao nhiêu?(2025년 아파트 관리기금 요율; 2023년 주택법 제152조), 2026년 10월 20일 열람.
• Tuổi Trẻ (Pháp Luật TP.HCM) — Có được bán căn hộ chung cư đang thế chấp ngân hàng?(은행 담보 아파트를 팔 수 있나?), 2025년 6월 5일.
• Techcombank — Vay thế chấp tối đa được bao nhiêu?(담보 대출은 최대 얼마까지? — 제휴 프로젝트 부동산 양수 대출), 2026년 10월 20일 열람.