Покупка готовой квартиры: 6 шагов от осмотра до переоформления

Основание: Закон о жилье 2023 г., ст. 164 · Закон о земле 2024 г., ст. 133 · Закон о торговле недвижимостью 2023 г., ст. 50, 51 · Гражданский кодекс 2015 г., ст. 321, 328 · Закон о подоходном налоге с физических лиц 2025 г., ст. 14; Постановление 253/2026/NĐ-CP · Постановление 10/2022/NĐ-CP с изменениями Постановления 175/2025/NĐ-CP · Постановление 99/2022/NĐ-CP · Циркуляр 21/2017/TT-NHNN · Решение 86/2024/QĐ-UBND г. Хошимин · Рыночные данные: CBRE, II кв. 2026 г. · Обновлено 25/10/2026.

Готовая квартира — это уже построенная квартира, которую покупают у нынешнего владельца: Вы видите реальный объект и можете заселиться или сдавать сразу после получения. Взамен то, что при покупке у застройщика берёт на себя другая сторона, Вы делаете сами: проверяете документы, обеспечиваете сохранность задатка, согласуете график кредита с графиком платежей продавцу. В статье 6 шагов идут в нужном порядке, у каждого указаны расходы и обоснованные сроки; подробности — в отдельной статье по каждому шагу.

Сквозной пример (допущение): квартира в Хошимине, договорная цена 3 млрд донгов, «розовая книга» (свидетельство о праве собственности) оформлена, физлицо покупает у физлица, покупатель берёт часть суммы в кредит в банке.

Шаг 1. Рассчитайте бюджет и возможность кредита

Прежде чем идти на осмотр, узнайте, на какую сумму Вы можете купить.

• Банк кредитует исходя из своей оценки, а не из согласованной Вами цены. Лимит ипотеки обычно около 70–80% стоимости залога; в начале 2026 г. пресса отмечала, что банки склонны оценивать на 10–20% ниже реальной цены. Разницу Вы покрываете собственными средствами.
• Уровень цен: вторичная цена квартир в Хошимине в среднем около 62 млн донгов/м², первичная — около 76 млн донгов/м² (CBRE, II кв. 2026 г.). Как сравнить конкретную квартиру с аналогами — в статье Вторичная и первичная цена: разумна ли цена предложения?.

Пример: квартира 3 млрд донгов, банк оценивает на 10% ниже	Кредит 70%	Кредит 80%
Оценка банка	2,7 млрд донгов	2,7 млрд донгов
Максимальная сумма кредита	1,89 млрд донгов	2,16 млрд донгов
Собственные средства для оплаты продавцу	1,11 млрд донгов	0,84 млрд донгов

В собственные средства не включены регистрационный сбор, нотариальный сбор и плата за оценку. Ежемесячный платёж можно прикинуть с помощью калькулятора денежного потока при покупке жилья.

Расходы: пока нет. Срок: по Вашему усмотрению — лучше получить консультацию банка о лимите до внесения задатка.

Шаг 2. Осмотр: 7 моментов, о которых не скажут документы

Проверьте на месте: протечки, сторону солнца, шум, управляющую компанию, плату за услуги, лифт, пожарную безопасность.

• Плата за управление: рамка для многоквартирных домов с лифтом в Хошимине — 1 800–7 000 донгов/м²/месяц (Решение 86/2024/QĐ-UBND) — запросите уведомление управляющей компании, а не доверяйте цифре от продавца. Для квартиры 70 м² при 7 000 донгов/м² это 490 000 донгов/месяц, без парковки, электричества и воды.
• Лифт: посмотрите наклейку о техосмотре в кабине — не истёк ли срок.
• Запросите подтверждение отсутствия задолженности по платежам до даты передачи.

Подробно по каждому пункту: Осмотр готового жилья: 7 пунктов для проверки на месте.

Расходы: бесплатно. Срок: лучше осмотреть не менее двух раз, один раз — во второй половине дня (западное солнце) или в час пик.

Шаг 3. Проверьте документы по типу оформления

Готовая квартира попадает в один из трёх случаев, и проверка в каждом разная:

Состояние квартиры	Что проверять	Обоснованный срок	Подробная статья
«Розовая книга» есть	Владелец, та ли квартира, страница изменений; проверка залога и запретов в земельном регистрационном офисе и у нотариуса; квитанция о взносе на содержание 2%	—	Покупка квартиры с «розовой книгой»
Книги ещё нет (выкуп договора купли-продажи с застройщиком)	Документы на сертификат не поданы, договор без споров, без залога (или банк согласен); уточнить у застройщика задолженность по платежам	Застройщик подтверждает переуступку в течение 5 рабочих дней, без платы	Выкуп квартиры без «розовой книги»
В залоге у банка	Банк-залогодержатель должен согласиться на продажу; запросить подтверждение остатка долга на день погашения	Снятие регистрации залога обычно в тот же день, максимум 3 рабочих дня	Покупка квартиры в залоге у банка

Для квартиры в залоге деньги на погашение переводят только на счёт погашения в банке (трёхстороннее соглашение) или на блокированный счёт — не отдавайте продавцу «чтобы он сам расплатился с банком».

Расходы: плата за предоставление земельной информации по тарифам местности. Срок: завершить до перевода задатка.

Шаг 4. Задаток: впишите все условия

По Гражданскому кодексу 2015 г., ст. 328: если вносящий задаток отказывается покупать, он теряет задаток; если получатель отказывается продавать, он возвращает задаток и добавляет равную сумму, если стороны не договорились иначе. Договор о задатке нотариально заверять не обязательно, но его стоит оформить письменно, указав:

• Реальную цену, сумму задатка, срок нотариального заверения договора купли-продажи.
• Кто платит каждый налог и сбор (налог 2%, регистрационный сбор 0,5%, нотариальный сбор, плата за экспертизу документов).
• Условия возврата задатка, если проверка выявит залог, запрет или банк откажет в кредите / одобрит меньше ожидаемого.
• Срок оплаты с учётом времени выдачи кредита и запасом в несколько дней; состояние при передаче, оставляемая мебель.

Расходы: сумма задатка по соглашению сторон (закон процент не устанавливает). Срок: подписывается после шага 3.

Шаг 5. Банковский кредит и безопасная оплата

1. Подайте заявку на кредит; банк оценивает доход и оценивает квартиру.
2. Получите письменное решение об одобрении кредита — проверьте сумму, срок действия, условия выдачи.
3. Продавец, покупатель и банк подписывают трёхстороннее соглашение о сумме, сроке и счёте получателя.
4. Банк выдаёт кредит безналичным переводом на счёт продавца (Циркуляр 21/2017/TT-NHNN) и хранит оригинал книги до полного погашения Вами долга.

Одни банки выдают кредит, когда документы на переоформление уже поданы, другие ждут, пока книга будет оформлена на Вас и залог зарегистрирован — спросите до подписания задатка. Подробнее: Банковский кредит на покупку готовой квартиры: оценка, выдача.

Расходы: проценты, плата за оценку, страховка (если есть) по тарифам каждого банка; комиссия за досрочное погашение, по данным прессы, около 0,5–2% в первые годы. Срок: по решению об одобрении и трёхстороннему соглашению.

Шаг 6. Нотариус, уплата налогов и сборов, переоформление

• Нотариальное заверение договора купли-продажи: договор купли-продажи жилья должен быть нотариально заверен или засвидетельствован и вступает в силу с этого момента (Закон о жилье 2023 г., ст. 164). Если подписание с 01/01/2027, уточните у нотариуса: с этой даты вступает в силу изменённый Закон о нотариате (Закон № 04/2026/QH16).

• Подача документов на переоформление в течение 30 дней со дня нотариального заверения (Закон о земле 2024 г., ст. 133); за просрочку возможен штраф 2–3 млн донгов. Срок рассмотрения документов на переуступку сейчас не более 8 рабочих дней (период действия Постановления 151/2025/NĐ-CP, до конца 28/02/2027), дольше — при необходимости дополнить документы.

• Налоги и сборы — пример для квартиры за 3 млрд донгов, цена в договоре выше цены, утверждённой народным комитетом, продавец не освобождён от налога:

Статья	Ставка	Кто платит (обычно)	Сумма
НДФЛ	2% цены переуступки	Продавец	60 млн донгов
Регистрационный сбор	0,5% облагаемой цены	Покупатель	15 млн донгов
Нотариальный сбор за договор	1 млн + 0,06% суммы свыше 1 млрд	По соглашению	2,2 млн донгов
Плата за экспертизу документов (Хошимин)	По решению Совета народных депутатов	По соглашению	около 1,01–1,4 млн донгов
Всего налогов и сборов			около 78–79 млн донгов

Продавец, у которого в Вьетнаме единственное жильё, владеющий им не менее 183 дней и продающий квартиру целиком, освобождается от налога 2% (Постановление 253/2026/NĐ-CP). Указывайте в договоре реальную цену — занижение ради снижения налога чревато доначислением, штрафом и трудностью доказать фактически уплаченную сумму при споре. Полная таблица и непосчитанные статьи: Порядок и расходы на переоформление квартиры в 2026 г..

После получения книги: сверьте имя, номер квартиры, площадь; сообщите управляющей компании о смене владельца, получите карту, ключи, зафиксируйте показания электро- и водосчётчиков.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию по конкретному случаю.

Пример: квартира за 3 млрд донгов с «розовой книгой», физлицо покупает у физлица, каждая сторона платит свою часть налогов и сборов:

Шаг	Основное действие	Расходы покупателя (пример)	Обоснованный срок
1. Бюджет, возможность кредита	Узнать лимит, рассчитать собственные средства	—	До задатка
2. Осмотр	7 пунктов на месте, подтверждение отсутствия долгов по платежам	—	До задатка
3. Проверка документов	Книга, залог, запреты, взнос на содержание 2%	Плата за предоставление земельной информации	До задатка; снятие залога максимум 3 рабочих дня
4. Задаток	Договор о задатке со всеми условиями	Задаток по соглашению	После шага 3
5. Кредит, оплата	Одобрение кредита, трёхстороннее соглашение	Плата за оценку, проценты по условиям банка	По решению об одобрении
6. Нотариус, переоформление	Нотариус, декларация налогов и сборов, регистрация изменений	Регистрационный сбор 15 млн + нотариальный сбор и экспертиза по соглашению (около 3,2–3,6 млн)	Подача документов в течение 30 дней со дня заверения; рассмотрение не более 8 рабочих дней

НДФЛ 60 млн донгов обычно платит продавец — стороны могут договориться иначе, чётко указав это в договоре о задатке.

• CafeF (со ссылкой на CBRE Vietnam) — Вторичные цены в Хошимине остывают, рост замедляется, инвесторы снижают ожидания, 08/07/2026.
• Báo Hà Tĩnh — Ставки по ипотеке в 2026 г.: многие банки применяют ставку выше 13% годовых (оценка на 10–20% ниже реальной цены, комиссия за досрочное погашение), 05/02/2026.
• Techcombank — Какую максимальную сумму можно получить по ипотеке? (лимит 70–80% стоимости залога), прочитано 20/10/2026.
• Государственный банк Вьетнама — Циркуляр 21/2017/TT-NHNN о способах выдачи кредитных средств — полный текст на LuatVietnam, в силе с 02/04/2018.
• VietnamFinance — Сначала переоформление, потом деньги: продавец жилья в невыгодном положении (письменное решение об одобрении кредита, трёхстороннее соглашение), 20/07/2026.
• VnEconomy — Хошимин: плата за управление многоквартирным домом не более 7 000 донгов/м²/месяц (Решение 86/2024/QĐ-UBND), 29/10/2024.
• Национальное собрание — Закон о торговле недвижимостью № 29/2023/QH15 — ст. 50, ст. 51, прочитано 20/10/2026.
• Правительство — Полный текст Постановления 96/2024/NĐ-CP (ст. 13 — подтверждение застройщиком переуступки договора), 24/07/2024.
• Гражданский кодекс № 91/2015/QH13 — ст. 321, 328: полный текст, Управление юстиции провинции Даклак, 24/11/2015.
• Вьетнамская ассоциация банков — Как снять залог с «красной книги» в банке (Постановление 99/2022/NĐ-CP), 06/07/2025.
• Закон о жилье № 27/2023/QH15 — ст. 164: полный текст на caselaw.vn, 27/11/2023.
• Портал правового просвещения г. Кантхо — В каких случаях нужно регистрировать изменения по земле в течение 30 дней? (ст. 133 Закона о земле 2024 г.), прочитано 20/10/2026.
• Журнал адвокатов Вьетнама — Момент наложения взыскания за нерегистрацию изменений по земле, 29/01/2026.
• VOH — Первичные «красные книги» в сёлах и коммунах выдаются за 3 дня (Постановление 151/2025/NĐ-CP), 17/06/2025.
• VCCI — Как платить НДФЛ при переуступке недвижимости? (Закон о подоходном налоге с физических лиц 2025 г., ст. 14), 02/02/2026.
• Tuổi Trẻ — Чтобы получить освобождение от налога при продаже единственного жилья, нужно владеть им не менее 183 дней (Постановление 253/2026/NĐ-CP), 05/07/2026.
• Thư viện Nhà đất — Каков размер регистрационного сбора на жильё и землю в 2026 г.? (Постановление 10/2022/NĐ-CP с изменениями Постановления 175/2025/NĐ-CP), прочитано 20/10/2026.
• Сводный документ 61/VBHN-BTC — нотариальный сбор (Циркуляр 257/2016/TT-BTC с изменениями Циркуляра 111/2017/TT-BTC), ст. 4: caselaw.vn, 06/12/2019.
• Sài Gòn Times (Tuổi Trẻ) — Хошимин повышает плату за оформление документов на жильё и землю (Решение 02/2023/NQ-HĐND), 31/05/2023.
• Министерство юстиции — С 01/01/2027 нотариальное заверение перестаёт быть обязательным для 6 видов сделок (Закон № 04/2026/QH16), прочитано 20/10/2026.