Порядок и расходы на переоформление квартиры: кто что платит?

Основание: Закон о налоге на доходы физических лиц 2025 г. (вступил в силу 1 июля 2026 г.), статья 14; Постановление 253/2026/NĐ-CP · Постановление 10/2022/NĐ-CP о регистрационной пошлине с изменениями Постановления 175/2025/NĐ-CP · Циркуляр 257/2016/TT-BTC о нотариальных сборах с изменениями Циркуляра 111/2017/TT-BTC · Резолюция 02/2023/NQ-HĐND г. Хошимин о сборе за рассмотрение документов · Жилищный кодекс 2023 г., статья 164; Земельный кодекс 2024 г., статья 133 · Обновлено 20 октября 2026 г.

Переоформление квартиры с сертификатом состоит из 4 этапов — нотариальное заверение договора, декларирование и уплата налогов и пошлин, регистрация изменений, получение нового сертификата — и стоит около 2,6% цены квартиры в виде налогов и сборов. Статья для момента, когда Вы уже выбрали квартиру и проверили юридический статус; проверка до задатка описана в статье покупка квартиры с «розовой книгой».

1. Нотариальное заверение договора купли-продажи

• Договор купли-продажи жилья должен быть нотариально заверен или удостоверен и вступает в силу с этого момента (Жилищный кодекс 2023 г., статья 164). Перед подписанием нотариус проверяет данные о запретах на сделки.
• Возьмите с собой: оригинал «розовой книги» (свидетельства о праве собственности), документы, удостоверяющие личность сторон, документы о семейном положении, письменное согласие банка, если квартира в залоге.
• Изменённый Закон о нотариате (Закон № 04/2026/QH16), вступающий в силу 1 января 2027 г., меняет порядок определения сделок, требующих обязательного нотариального заверения, — если подписываете с 2027 г., уточните у нотариуса.

2. Декларирование налогов и пошлин

• Декларацию по налогу на доходы физических лиц (продавец) и декларацию по регистрационной пошлине (покупатель) подают вместе с документами на переоформление в «одно окно»; налоговый орган выдаёт уведомление, стороны платят по нему.
• Налог на доходы физических лиц: 2% цены сделки (Закон о налоге на доходы физических лиц 2025 г., статья 14). Продавец освобождается, если это его единственное жильё во Вьетнаме, он владеет им не менее 183 дней с даты выдачи сертификата и продаёт квартиру целиком (Постановление 253/2026/NĐ-CP).
• Регистрационная пошлина: 0,5% базы пошлины (Постановление 10/2022/NĐ-CP, статья 8). База — цена в договоре, если она выше цены, установленной Народным комитетом провинции / города.
• Указывайте в договоре реальную цену. Заниженная цена ради экономии налога — риск для обеих сторон: доначисление, штрафы, и Вам будет трудно доказать уплаченную сумму при споре.

3. Регистрация изменений (переоформление)

• В течение 30 дней с даты нотариального заверения договора нужно подать документы на регистрацию изменений (Земельный кодекс 2024 г., статья 133). С 1 июля 2025 г. подать их можно в любом пункте приёма в пределах провинции / города или онлайн.
• Документы: заявление о регистрации изменений, нотариально заверенный договор, оригинал «розовой книги», налоговые декларации и декларации по пошлине.
• Срок выдачи результата указан в талоне; храните талон и квитанции об оплате до получения нового сертификата.

4. Пример расходов — квартира за 3 млрд донгов

Пример для ориентира (допущения: квартира в Хошимине, цена по договору 3 млрд донгов, выше цены Народного комитета; продавец не подпадает под освобождение от налога; физическое лицо покупает у физического лица):

Статья	Размер	Кто платит (обычно)	Сумма
Налог на доходы физических лиц	2% цены сделки	Продавец	60 млн донгов
Регистрационная пошлина	0,5% базы пошлины	Покупатель	15 млн донгов
Нотариальный сбор за договор	1 млн + 0,06% суммы свыше 1 млрд (ступень 1–3 млрд)	По соглашению	2,2 млн донгов
Сбор за рассмотрение документов (физическое лицо, отчуждение)	По резолюции Народного совета	По соглашению	около 1,01–1,4 млн донгов
Итого налоги и сборы			около 78–79 млн донгов

Не включены: вознаграждение за составление договора, выезд нотариуса, заверение копий (по тарифам нотариальной конторы), плата за услуги по оформлению документов, если Вы их заказываете, расходы на снятие залога, если квартира в залоге, недостающий взнос на ремонт 2% (если прежний владелец его не внёс), долги по плате за управление.

5. Кто что платит

Закон определяет плательщика налога (продавец, получающий доход) и плательщика регистрационной пошлины (сторона, регистрирующая право собственности), но стороны вправе договориться, кто несёт расходы. Типичные варианты: «цена продажи включает налоги и сборы» (всё платит продавец), «каждая сторона платит свою часть» или всё платит покупатель ради более низкой цены. Какой бы вариант Вы ни выбрали, пропишите в договоре задатка и договоре купли-продажи: каждую статью, кто платит, до или после получения сертификата.

6. Покупка в кредит

Момент выдачи кредита указан в кредитном договоре — многие банки выдают кредит после нотариального заверения договора и подачи документов на переоформление и регистрацию залога. Согласуйте график платежей продавцу с датой выдачи кредита и внесите его в договор. Ежемесячный платёж можно оценить в калькуляторе денежного потока при покупке жилья.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию в конкретном случае.

1. Письменно договоритесь в договоре задатка: реальная цена, кто платит налог 2%, регистрационную пошлину 0,5%, нотариальный сбор, сбор за рассмотрение документов; срок нотариального заверения.
2. Если квартира в залоге: снимите залог до нотариального заверения (см. покупка квартиры в залоге у банка).
3. Нотариально заверьте договор купли-продажи в нотариальной конторе; получите экземпляр заверенного договора.
4. В течение 30 дней с даты заверения: подайте документы на регистрацию изменений вместе с декларацией по налогу на доходы физических лиц и декларацией по регистрационной пошлине в «одно окно» или онлайн.
5. Получите уведомление налогового органа; продавец платит налог, покупатель — регистрационную пошлину (или по соглашению); сохраните квитанции.
6. Оплатите сбор за рассмотрение документов; получите талон с датой выдачи результата.
7. Получите «розовую книгу» с Вашим именем; сверьте имя, номер квартиры, площадь.
8. Сообщите управляющей компании о смене собственника, получите карты и ключи, зафиксируйте показания счётчиков электричества и воды.

• VCCI — Chuyển nhượng bất động sản nộp thuế TNCN như thế nào? (Как платится НДФЛ при отчуждении недвижимости? — Закон о налоге на доходы физических лиц 2025 г., статья 14), 2 февраля 2026 г.
• Tuổi Trẻ — Muốn miễn thuế khi bán nhà đất duy nhất: Phải sở hữu đủ 183 ngày (Для освобождения от налога при продаже единственного жилья нужно владеть им не менее 183 дней; Постановление 253/2026/NĐ-CP), 5 июля 2026 г.
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu? (Какова регистрационная пошлина на жильё и землю в 2026 г.? — Постановление 10/2022/NĐ-CP с изменениями Постановления 175/2025/NĐ-CP), 19 декабря 2025 г.
• Văn bản hợp nhất 61/VBHN-BTC (Консолидированный текст 61/VBHN-BTC) от 6 декабря 2019 г. — Циркуляр о ставках нотариальных сборов (Циркуляр 257/2016/TT-BTC с изменениями Циркуляра 111/2017/TT-BTC), статья 4: caselaw.vn, 6 декабря 2019 г.
• Sài Gòn Times (Tuổi Trẻ) — TPHCM tăng mức phí làm hồ sơ nhà đất (Хошимин повышает сборы за оформление документов на жильё и землю; Резолюция 02/2023/NQ-HĐND), 31 мая 2023 г.
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Жилищный кодекс № 27/2023/QH15) — статья 164: полный текст на caselaw.vn, 27 ноября 2023 г.
• Портал правового просвещения г. Кантхо — Trường hợp nào phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày? (В каких случаях изменения по земле нужно зарегистрировать в течение 30 дней? — статья 133 Земельного кодекса 2024 г.), просмотрено 20 октября 2026 г.
• VnExpress — Những thay đổi về thủ tục nhà đất từ 1/7 (Изменения в процедурах с жильём и землёй с 1 июля), 30 июня 2025 г.
• Министерство юстиции — Từ ngày 01/01/2027, bỏ bắt buộc công chứng với 6 loại giao dịch (С 1 января 2027 г. отменяется обязательное нотариальное заверение 6 видов сделок; Закон № 04/2026/QH16), просмотрено 20 октября 2026 г.