マンションの名義変更の手続きと費用：どの費用を誰が払う？

根拠：2025年個人所得税法（2026年7月1日施行）第14条、政令253/2026/NĐ-CP · 登録料に関する政令10/2022/NĐ-CP（政令175/2025/NĐ-CPで改正） · 公証手数料に関する通達257/2016/TT-BTC（通達111/2017/TT-BTCで改正） · 書類審査料に関するホーチミン市人民評議会決議02/2023/NQ-HĐND · 2023年住宅法 第164条、2024年土地法 第133条 · 2026年10月20日更新

証明書取得済みのマンションの名義変更は4つのステップ — 契約の公証、税金・登録料の申告と納付、変動登記、新しい証明書の受け取り — で、税金・手数料は住戸価格の約2.6%です。この記事は、住戸を決めて法的書類の確認を終えた段階の方向けです。手付金の前の確認については証明書取得済みのマンション購入をご覧ください。

1. 売買契約の公証

• 住宅の売買契約は公証または認証が必要で、その時点から効力が生じます（2023年住宅法 第164条）。公証人は署名の前に取引差し止めのデータを確認します。
• 持参するもの：ピンクブック（証明書）の原本、当事者の身分証明書、婚姻状況の書類、抵当権付きの住戸であれば銀行の同意書。
• 改正公証法（法律 第04/2026/QH16号）は2027年1月1日から施行され、公証が必須となる取引の決め方が変わります — 2027年以降に契約する場合は公証役場に改めて確認しましょう。

2. 税金・登録料の申告

• 個人所得税の申告書（売主）と登録料の申告書（買主）を、名義変更の書類とともにワンストップ窓口に提出します。税務機関が通知を出し、双方は通知に従って納付します。
• 個人所得税： 譲渡価格の2%（2025年個人所得税法 第14条）。売主がベトナム国内に住宅を1戸だけ所有し、証明書の発行日から183日以上所有していて、住戸全体を売却する場合は免除されます（政令253/2026/NĐ-CP）。
• 登録料： 課税価格の0.5%（政令10/2022/NĐ-CP 第8条）。課税価格は、省・市の人民委員会が定める価格より高い場合は契約上の価格です。
• 契約には実際の価格を記載しましょう。税金を減らすために低い価格を書くのは双方にとってリスクです。追徴や罰金の対象となり、紛争の際に支払った金額を証明しにくくなります。

3. 変動登記（名義変更）

• 契約の公証日から30日以内に変動登記の書類を提出しなければなりません（2024年土地法 第133条）。2025年7月1日からは、同じ省・市内のどの受付窓口でも、またはオンラインでも提出できます。
• 書類：変動登記申請書、公証済みの契約書、ピンクブックの原本、税金・登録料の申告書。
• 結果の受け取り期限は予約票に記載されます。新しい証明書を受け取るまで、予約票と納付の領収書を保管しておきましょう。

4. 費用一覧の例 — 30億ドンのマンション

参考例（前提：ホーチミン市のマンション、契約価格30億ドンで人民委員会の定める価格より高い。売主は免税の対象外。個人間の売買）：

費用	料率	納付者（一般的な場合）	金額
個人所得税	譲渡価格の2%	売主	6,000万ドン
登録料	課税価格の0.5%	買主	1,500万ドン
契約の公証手数料	100万ドン + 10億ドン超過分の0.06%（10億〜30億ドンの区分）	合意による	220万ドン
書類審査料（個人、譲渡）	人民評議会の決議による	合意による	約101万〜140万ドン
税金・手数料の合計			約7,800万〜7,900万ドン

含まないもの：契約書作成の報酬、事務所外での公証、写しの認証（公証役場の料金表による）、手続きを代行に頼む場合の手数料、抵当権付きの住戸の抵当権抹消費用、不足している修繕積立金2%（前所有者が未納の場合）、未払いの管理費。

5. どの費用を誰が払うか

法律は納税者（所得のある売主）と登録料の納付者（所有権を登録する側）を定めていますが、誰が負担するかは当事者で合意できます。よくあるのは、「販売価格に税金・手数料込み」（売主がすべて負担）、「それぞれ自分の分を負担」、または価格を下げる代わりに買主がすべて負担する形です。どの方法でも、手付金契約と売買契約に、費用ごとに誰が、証明書の受け取り前と後のどちらで納めるかを明記しましょう。

6. ローンで購入する場合

融資実行の時期は融資契約に記載されます。多くの銀行は、契約が公証され、名義変更と抵当権設定登記の書類が提出された後に融資を実行します。売主への支払いスケジュールを融資実行日に合わせ、契約に記載しましょう。毎月の返済額は住宅購入のキャッシュフロー計算ツールで見積もりましょう。

この記事は参考情報であり、個別のケースにおける法律・財務上の助言に代わるものではありません。

1. 手付金契約で書面により合意します：実際の価格、税金2%・登録料0.5%・公証手数料・審査料を誰が払うか、公証の期限。
2. 抵当権付きの住戸の場合：公証の前に抵当権を抹消します（銀行の抵当権付きマンションの購入をご覧ください）。
3. 公証役場で売買契約を公証し、公証済みの契約書を受け取ります。
4. 公証日から30日以内に、個人所得税と登録料の申告書を添えて、ワンストップ窓口またはオンラインで変動登記の書類を提出します。
5. 税務機関の通知を受け取ります。売主が税金を、買主が登録料を納めます（または合意どおりに）。領収書を保管します。
6. 書類審査料を納め、結果受け取りの予約票を受け取ります。
7. あなたの名義に更新されたピンクブックを受け取り、氏名、住戸番号、面積を照合します。
8. 建物の管理会社に所有者情報の変更を届け出て、カードと鍵を受け取り、電気・水道のメーター値を確定します。

• VCCI — Chuyển nhượng bất động sản nộp thuế TNCN như thế nào?（不動産譲渡の個人所得税の納め方 — 2025年個人所得税法 第14条）、2026年2月2日。
• Tuổi Trẻ — Muốn miễn thuế khi bán nhà đất duy nhất: Phải sở hữu đủ 183 ngày（唯一の住宅・土地を売るときの免税には183日の所有が必要 — 政令253/2026/NĐ-CP）、2026年7月5日。
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?（2026年の住宅・土地の登録料はいくらか — 政令10/2022/NĐ-CP、政令175/2025/NĐ-CPで改正）、2025年12月19日。
• 統合文書 61/VBHN-BTC（2019年12月6日付） — 公証手数料を定める通達（通達257/2016/TT-BTC、通達111/2017/TT-BTCで改正）、第4条：caselaw.vn、2019年12月6日。
• Sài Gòn Times（Tuổi Trẻ） — TPHCM tăng mức phí làm hồ sơ nhà đất（ホーチミン市が住宅・土地の書類手数料を引き上げ — 決議02/2023/NQ-HĐND）、2023年5月31日。
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15（住宅法） — 第164条：caselaw.vn の全文、2023年11月27日。
• カントー市法律普及ポータル — Trường hợp nào phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày?（30日以内に土地の変動登記が必要なケース — 2024年土地法 第133条）、2026年10月20日閲覧。
• VnExpress — Những thay đổi về thủ tục nhà đất từ 1/7（7月1日からの住宅・土地手続きの変更）、2025年6月30日。
• 司法省 — Từ ngày 01/01/2027, bỏ bắt buộc công chứng với 6 loại giao dịch（2027年1月1日から6種類の取引で公証の義務を廃止 — 法律 第04/2026/QH16号）、2026年10月20日閲覧。