아파트 명의 이전 절차와 비용: 누가 무엇을 내나?

근거: 2025년 개인소득세법(2026년 7월 1일 시행) 제14조; Nghị định 253/2026/NĐ-CP · 등록비에 관한 Nghị định 10/2022/NĐ-CP(Nghị định 175/2025/NĐ-CP로 개정) · 공증 수수료에 관한 Thông tư 257/2016/TT-BTC(Thông tư 111/2017/TT-BTC로 개정) · 서류 심사 수수료에 관한 호찌민시 Nghị quyết 02/2023/NQ-HĐND · 2023년 주택법 제164조; 2024년 토지법 제133조 · 2026년 10월 20일 업데이트.

증서가 있는 아파트의 명의 이전은 계약 공증, 세금·수수료 신고와 납부, 변동 등록, 새 증서 수령의 4단계로 이루어지며, 세금·수수료로 아파트 가격의 약 2.6%가 듭니다. 이 글은 집을 고르고 법적 확인을 마친 단계를 위한 것이며, 계약금 전 확인 사항은 증서가 있는 아파트 구매를 참고하십시오.

1. 매매계약 공증

• 주택 매매계약은 공증 또는 인증을 받아야 하며 그 시점부터 효력이 생깁니다(2023년 주택법 제164조). 공증인은 서명 전에 거래 금지 데이터를 확인합니다.
• 준비물: 핑크북 원본, 당사자 신분증, 혼인 상태 서류, 담보가 있다면 은행 동의서.
• 개정 공증법(Luật số 04/2026/QH16)이 2027년 1월 1일부터 시행되어 공증 의무 거래의 기준이 바뀝니다. 2027년 이후 계약한다면 공증사무소에 다시 확인하십시오.

2. 세금·수수료 신고

• 개인소득세 신고서(매도인)와 등록비 신고서(매수인)를 명의 이전 서류와 함께 원스톱 창구에 제출하면 세무 기관이 통지서를 발행하고 양측이 통지에 따라 납부합니다.
• 개인소득세: 양도 가격의 2%(2025년 개인소득세법 제14조). 매도인이 베트남에 집이 한 채뿐이고, 증서 발급일로부터 최소 183일을 보유했으며, 집 전체를 팔면 면제됩니다(Nghị định 253/2026/NĐ-CP).
• 등록비: 과세 가격의 0.5%(Nghị định 10/2022/NĐ-CP 제8조). 계약 가격이 성·시 인민위원회가 정한 가격보다 높으면 계약 가격을 기준으로 합니다.
• 계약서에는 실제 가격을 적으십시오. 세금을 줄이려고 가격을 낮게 적으면 추징, 과태료 위험이 양측 모두에게 있으며, 분쟁 시 지급한 금액을 증명하기 어렵습니다.

3. 변동 등록(명의 이전)

• 계약 공증일로부터 30일 이내에 변동 등록 서류를 제출해야 합니다(2024년 토지법 제133조). 2025년 7월 1일부터 같은 성·시 안의 어느 접수처에서든, 또는 온라인으로 제출할 수 있습니다.
• 서류: 변동 등록 신청서, 공증된 계약서, 핑크북 원본, 세금·수수료 신고서.
• 결과 수령일은 접수증에 적히며, 새 증서를 받을 때까지 접수증과 납부 영수증을 보관하십시오.

4. 비용표 예시 — 30억 동 아파트

참고 예시(가정: 호찌민시 아파트, 계약 가격 30억 동으로 인민위원회 가격보다 높음, 매도인은 면세 대상 아님, 개인 간 매매):

항목	요율	납부자(일반적)	금액
개인소득세	양도 가격의 2%	매도인	6,000만 동
등록비	과세 가격의 0.5%	매수인	1,500만 동
계약 공증료	100만 동 + 10억 동 초과분의 0.06%(10억–30억 동 구간)	합의에 따름	220만 동
서류 심사 수수료(개인, 양도)	인민의회 결의에 따름	합의에 따름	약 101만–140만 동
세금·수수료 합계			약 7,800만–7,900만 동

미포함: 작성 보수, 사무소 외 공증, 사본 인증(공증사무소 요금표에 따름), 대행 시 서비스 수수료, 담보가 있다면 담보 해제 비용, 미납 관리기금 2%(이전 소유자가 내지 않은 경우), 미납 관리비.

5. 누가 무엇을 내나

법은 납세자(소득이 있는 매도인)와 등록비 납부자(소유권을 등록하는 쪽)를 정하지만, 실제 부담은 양측이 합의할 수 있습니다. 흔한 방식은 "매매가에 세금·수수료 포함"(매도인 전액 부담), "각자 자기 몫 부담", 또는 가격을 낮추는 대신 매수인이 전액 부담하는 것입니다. 어느 방식이든 계약금 계약서와 매매계약서에 항목별로 누가, 증서 수령 전인지 후인지 명확히 적으십시오.

6. 대출로 구매할 때

대출 실행 시점은 여신 계약서에 적혀 있으며, 많은 은행이 계약 공증과 명의 이전·담보 등록 서류 제출 후에 대출을 실행합니다. 매도인에 대한 지급 일정을 대출 실행일에 맞추고 계약서에 적으십시오. 월 상환액은 주택 구매 자금 흐름 계산 도구로 추정하십시오.

이 글은 참고용이며 개별 사안에 대한 법률·재무 상담을 대신하지 않습니다.

1. 계약금 계약서에 서면으로 합의합니다: 실제 가격, 세금 2%·등록비 0.5%·공증료·심사 수수료 납부자, 공증 기한.
2. 담보가 있다면 공증 전에 담보를 해제합니다(은행 담보 아파트 구매 참조).
3. 공증사무소에서 매매계약을 공증하고 공증된 계약서를 받습니다.
4. 공증일로부터 30일 이내에 원스톱 창구 또는 온라인으로 변동 등록 서류와 개인소득세·등록비 신고서를 제출합니다.
5. 세무 기관 통지를 받으면 매도인은 세금을, 매수인은 등록비를(또는 합의에 따라) 내고 영수증을 보관합니다.
6. 서류 심사 수수료를 내고 결과 수령 접수증을 받습니다.
7. 본인 이름으로 갱신된 핑크북을 받고 이름, 호실 번호, 면적을 다시 대조합니다.
8. 건물 관리사무소에 소유자 정보 변경을 알리고, 카드·열쇠를 인수하며 전기·수도 계량기 수치를 확정합니다.

• VCCI — Chuyển nhượng bất động sản nộp thuế TNCN như thế nào?(부동산 양도 시 개인소득세는 어떻게 내나?; 2025년 개인소득세법 제14조), 2026년 2월 2일.
• Tuổi Trẻ — Muốn miễn thuế khi bán nhà đất duy nhất: Phải sở hữu đủ 183 ngày(유일한 주택 매도 시 면세를 받으려면 183일 보유해야; Nghị định 253/2026/NĐ-CP), 2026년 7월 5일.
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?(2026년 주택·토지 등록비 요율; Nghị định 10/2022/NĐ-CP, Nghị định 175/2025/NĐ-CP로 개정), 2025년 12월 19일.
• 통합 문서 61/VBHN-BTC, 2019년 12월 6일 — 공증 수수료 규정 통지(Thông tư 257/2016/TT-BTC, Thông tư 111/2017/TT-BTC로 개정) 제4조: caselaw.vn, 2019년 12월 6일.
• Sài Gòn Times (Tuổi Trẻ) — TPHCM tăng mức phí làm hồ sơ nhà đất(호찌민시 주택·토지 서류 수수료 인상; Nghị quyết 02/2023/NQ-HĐND), 2023년 5월 31일.
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15(주택법) — 제164조: caselaw.vn 전문, 2023년 11월 27일.
• 껀터시 법률 보급 포털 — Trường hợp nào phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày?(30일 이내 토지 변동 등록이 필요한 경우는?; 2024년 토지법 제133조), 2026년 10월 20일 열람.
• VnExpress — Những thay đổi về thủ tục nhà đất từ 1/7(7월 1일부터 달라지는 주택·토지 절차), 2025년 6월 30일.
• 법무부 — Từ ngày 01/01/2027, bỏ bắt buộc công chứng với 6 loại giao dịch(2027년 1월 1일부터 6가지 거래의 공증 의무 폐지; Luật số 04/2026/QH16), 2026년 10월 20일 열람.