은행 담보 아파트 구매: 안전하게 담보를 해제하는 법

근거: 2015년 민법(Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13) — 제320조 제8항, 제321조 제5항, 제328조, 제330조 · 담보 등록에 관한 Nghị định 99/2022/NĐ-CP 제20조 · 2023년 주택법 제164조 · 2026년 10월 20일 업데이트.

담보가 설정된 아파트는 담보권자인 은행이 동의해야만 팔 수 있으며(2015년 민법 제321조 제5항), 은행 동의 없이 파는 것은 담보 제공자의 의무 위반입니다(제320조 제8항). 따라서 안전한 거래에는 항상 은행이 참여하고, 대출 상환금은 매도인을 거치지 않고 은행으로 바로 갑니다. 핑크북 원본은 은행에 있으며, 담보 등록을 말소한 뒤에야 양측이 매매계약을 공증하고 명의를 이전합니다.

1. 계약금 전: 대출 확인

• 매도인에게 은행의 대출 잔액 확인서(예정 상환일 기준 원금 잔액, 이자, 중도 상환 수수료)를 받아 달라고 요청하십시오.
• 은행이 매도와 중도 상환에 동의하는지 물어보십시오. 일부 대출 계약에는 중도 상환 위약금이 있습니다.
• 담보 계약서 사본을 받아 이 아파트가 다른 대출도 담보하는지 확인하십시오(증서 하나가 여러 대출을 담보할 수 있습니다).
• 증서가 있는 모든 집과 마찬가지로 토지등록사무소에서 조회하고 공증사무소에 담보·처분 금지 상태를 물어보십시오(증서가 있는 아파트 구매 참조).

2. 안전한 담보 해제 3가지 방법

방법 1 — 은행에서 3자 합의. 매수인, 매도인, 은행이 합의서에 서명합니다. 매수인이 은행의 상환 계좌로 정확한 상환 금액(원금, 이자, 수수료)을 보내면, 은행이 대출을 정리하고 증서 원본을 돌려주며 담보 말소 서류에 서명합니다. 이어 매매계약을 공증하고, 매수인이 나머지 금액을 매도인에게 지급한 뒤 명의를 이전합니다. 합의서에는 금액, 수취 계좌, 은행의 증서 반환 기한, 담보 해제 후 증서 보관자, 한쪽이 매매계약에 서명하지 않을 때의 처리를 적어야 합니다.

방법 2 — 동결 계좌 예치. 예치는 의무 이행을 담보하기 위해 금융기관의 동결 계좌에 돈을 맡기는 것입니다(민법 제330조). 매수인이 동결 계좌에 입금하고, 당사자들이 합의한 조건(예: 은행의 증서 반환, 매매계약 공증)이 충족될 때만 매도인에게 지급(또는 대출 상환)됩니다. 조건이 충족되지 않으면 합의에 따라 돈은 매수인에게 돌아갑니다.

방법 3 — 매도인의 담보물 교체. 매도인이 다른 자산을 은행에 담보로 제공하고 아파트 증서를 회수합니다. 담보 말소 후에는 담보가 없는 집처럼 거래합니다. 매수인의 돈이 필요 없지만 은행이 대체 자산을 받아들여야 합니다.

은행이 채권 회수를 위해 처분하는 집(경매, 청산 자산 매각)을 사는 것은 다른 경우입니다. 은행이나 경매 기관의 공고에 따라 절차를 밟으며, 보통 사전 예치금을 내야 합니다.

3. 담보 등록 말소 소요 기간

은행이 전액을 받고 말소에 동의하면, 담보 등록 말소 신청서(양식 03a)와 핑크북 원본을 토지등록사무소에 제출합니다. 보통 유효한 서류를 접수한 영업일 당일에 끝나며, 15시 이후 제출한 서류는 다음 영업일에 끝날 수 있고, 정당한 사유가 있으면 연장되지만 영업일 3일을 넘지 않습니다(Nghị định 99/2022/NĐ-CP).

4. 흔한 위험

위험	예방법
"직접 은행에 갚겠다"는 매도인에게 돈을 줬는데 갚지 않음	은행의 상환 계좌나 동결 계좌로만 송금
대출을 갚은 뒤 매도인이 마음을 바꿔 팔지 않음	3자 합의서에 계약금 위약(제328조)과 증서 보관 권리 명시, 공증된 계약금 계약 고려
상환액이 예상보다 큼(이자, 중도 상환 위약금)	상환일 기준 대출 잔액 확인서 받기
증서가 여러 대출을 담보	담보 계약서 확인, 은행이 담보된 의무 전체를 확인
대출 외에 처분 금지나 분쟁이 있음	계약금 전에 토지등록사무소와 공증사무소에서 조회

참고 예시(가정: 매매가 30억 동, 상환 잔액 12억 동): 3자 합의에 따라 12억 동을 상환 계좌로 보내면 은행이 증서를 돌려주고 담보를 말소합니다. 계약을 공증한 뒤 나머지 18억 동을 매도인에게 지급합니다(동결 계좌를 통해 명의 이전 서류 제출 후 해제할 수도 있음). 명의 이전 비용은 아파트 명의 이전 절차와 비용을 참고하십시오.

5. 대출로 구매할 때

대출로 산다면 명의 이전 후 매수인의 은행이 이 아파트를 담보로 잡아야 합니다. 은행이 매도인 은행의 대출 상환용으로 대출금을 지급하는지, 지급 시점이 공증 전인지 후인지 미리 물어보십시오. 증서를 보관 중인 은행에서 대출받으면 담보 해제와 새 담보 설정을 한 은행이 처리하므로 더 간단할 수 있습니다. 월 상환액은 주택 구매 자금 흐름 계산 도구로 추정하십시오.

이 글은 참고용이며 개별 사안에 대한 법률·재무 상담을 대신하지 않습니다.

1. 매도인이 대출 잔액 확인서(원금, 이자, 중도 상환 수수료)와 매도·중도 상환에 대한 은행 동의서를 받습니다.
2. 토지등록사무소와 공증사무소에서 담보·처분 금지 상태를 조회합니다.
3. 계약금 계약서에 가격, 대신 상환할 금액, 수취 계좌(은행 상환 계좌 또는 동결 계좌), 담보 해제 기한, 공증 기한, 계약금 위약을 명시합니다.
4. 은행과 3자 합의서에 서명합니다(또는 합의에 따라 동결 계좌를 개설합니다).
5. 적힌 계좌로 정확히 상환금을 보내고 은행의 상환 완료 확인서를 받습니다.
6. 은행이 핑크북 원본을 돌려주고 담보 말소 서류에 서명하면, 토지등록사무소에 말소 서류를 제출합니다.
7. 매매계약을 공증하고 합의에 따라 나머지 금액을 지급합니다.
8. 공증일로부터 30일 이내에 명의 이전 서류를 제출하고 2% 세금과 등록비 0.5%를 신고합니다.
9. 본인 명의의 핑크북을 받습니다. 대출로 샀다면 본인 은행과 새 담보 계약을 맺습니다.

• Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13(민법) — 제320조, 제321조, 제328조, 제330조: 닥락성 사법국 전문, 2015년 11월 24일.
• 베트남은행협회 — Hướng dẫn giải chấp sổ đỏ tại ngân hàng(은행에서 토지 증서 담보 해제 안내; Nghị định 99/2022/NĐ-CP), 2025년 7월 6일.
• VIB — Mua nhà thế chấp ngân hàng(은행 담보 주택 구매 — 3자 합의, 담보물 교체, 청산 자산 구매), 2024년 9월 27일.
• VnExpress — Bán nhà đang thế chấp(담보 주택 매도 — 개정 주택법 초안에 대한 시각), 2026년 7월 22일.
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15(주택법) — 제164조: caselaw.vn 전문, 2023년 11월 27일.