Покупка квартиры в залоге у банка: как безопасно снять залог

Основание: Гражданский кодекс 2015 г. (№ 91/2015/QH13) — пункт 8 статьи 320, часть 5 статьи 321, статьи 328, 330 · Постановление 99/2022/NĐ-CP о регистрации обеспечительных мер, статья 20 · Жилищный кодекс 2023 г., статья 164 · Обновлено 20 октября 2026 г.

Квартиру в залоге можно продать только с согласия банка-залогодержателя (Гражданский кодекс 2015 г., часть 5 статьи 321); продажа без согласия банка нарушает обязанности залогодателя (пункт 8 статьи 320). Поэтому в безопасной сделке всегда участвует банк, а деньги на погашение долга идут прямо в банк, минуя продавца. Оригинал «розовой книги» (свидетельства о праве собственности) хранится в банке — только после снятия регистрации залога стороны нотариально заверяют договор купли-продажи и переоформляют квартиру.

1. До задатка: проверьте кредит

• Попросите продавца получить в банке справку об остатке долга: основной долг, проценты, комиссия за досрочное погашение на планируемую дату закрытия кредита.
• Узнайте, согласен ли банк на продажу и досрочное погашение; в некоторых кредитных договорах есть штраф за досрочное погашение.
• Запросите копию договора залога, чтобы проверить, не обеспечивает ли квартира другие кредиты (одно свидетельство может обеспечивать несколько кредитов).
• Проверьте в земельном регистрационном офисе и у нотариуса статус залога и запретов — как для любой квартиры с сертификатом (см. покупка квартиры с «розовой книгой»).

2. Три безопасных способа снять залог

Способ 1 — трёхстороннее соглашение в банке. Покупатель, продавец и банк подписывают соглашение: покупатель переводит на счёт погашения в банке точную сумму для закрытия кредита (основной долг, проценты, комиссии); банк закрывает кредит, возвращает оригинал свидетельства и подписывает документы на снятие залога; стороны нотариально заверяют договор купли-продажи; покупатель выплачивает продавцу остаток и переоформляет квартиру. В соглашении нужно указать: сумму, счёт получателя, срок возврата свидетельства банком, у кого хранится свидетельство после снятия залога, порядок действий, если одна из сторон не подпишет договор купли-продажи.

Способ 2 — депонирование на заблокированном счёте. Депонирование — это внесение денег на заблокированный счёт в кредитной организации для обеспечения исполнения обязательства (Гражданский кодекс, статья 330). Покупатель вносит деньги на заблокированный счёт; деньги разблокируются продавцу (или направляются на погашение долга) только при выполнении согласованных условий — например, банк вернул свидетельство и договор купли-продажи заверен нотариально. Если условие не наступает, деньги возвращаются покупателю по соглашению.

Способ 3 — продавец заменяет обеспечение. Продавец закладывает банку другое имущество, чтобы забрать свидетельство на квартиру; после снятия залога сделка проходит как по квартире без залога. Этот способ не требует Ваших денег, но зависит от того, примет ли банк замену.

Покупка квартиры, которую банк реализует в счёт долга (аукцион, продажа изъятого имущества), — другой случай: порядок определяется уведомлением банка или аукционной организации, обычно требуется предварительный взнос.

3. Сколько времени занимает снятие регистрации залога

После того как банк получил всю сумму и согласился снять залог, пакет документов — заявление о снятии регистрации (форма № 03a) и оригинал «розовой книги» — подаётся в земельный регистрационный офис. Обычно всё делается в тот же рабочий день, когда принят полный пакет; документы, поданные после 15:00, могут быть обработаны на следующий рабочий день; при уважительных причинах срок продлевается, но не более чем до 3 рабочих дней (Постановление 99/2022/NĐ-CP).

4. Типичные риски

Риск	Как предотвратить
Деньги переданы продавцу «чтобы он сам заплатил банку», а он не заплатил	Переводите только на счёт погашения в банке или на заблокированный счёт
Долг погашен, а продавец передумал продавать	В трёхстороннем соглашении пропишите штраф по задатку (статья 328) и право хранения свидетельства; рассмотрите нотариально заверенный договор задатка
Сумма закрытия выше ожидаемой (проценты, штраф за досрочное погашение)	Получите справку об остатке долга точно на дату закрытия
Свидетельство обеспечивает несколько кредитов	Прочитайте договор залога; банк подтверждает все обеспеченные обязательства
На квартиру наложен запрет или есть спор помимо кредита	Проверьте в земельном регистрационном офисе и у нотариуса до задатка

Пример для ориентира (допущения: цена покупки 3 млрд донгов, остаток долга для закрытия 1,2 млрд донгов): Вы переводите 1,2 млрд на счёт погашения по трёхстороннему соглашению; банк возвращает свидетельство и снимает залог; договор заверяется нотариально; Вы выплачиваете продавцу оставшиеся 1,8 млрд (можно через заблокированный счёт с разблокировкой после подачи документов на переоформление). Расходы на переоформление — в статье порядок и расходы на переоформление квартиры.

5. Покупка в кредит

Если Вы покупаете в кредит, Вашему банку нужно будет взять в залог эту же квартиру после переоформления. Заранее уточните: выдаст ли банк кредит на погашение долга продавца перед его банком и когда произойдёт выдача — до или после нотариального заверения. Кредит в том же банке, где хранится свидетельство, может быть проще, так как снятие старого залога и оформление нового проводит один банк. Ежемесячный платёж можно оценить в калькуляторе денежного потока при покупке жилья.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию в конкретном случае.

1. Продавец получает справку об остатке долга (основной долг, проценты, комиссия за досрочное погашение) и письменное согласие банка на продажу и досрочное погашение.
2. Проверьте статус залога и запретов в земельном регистрационном офисе и у нотариуса.
3. Подпишите договор задатка с указанием: цены, суммы погашения долга за продавца, счёта получателя (счёт погашения в банке или заблокированный счёт), срока снятия залога, срока нотариального заверения, штрафа по задатку.
4. Подпишите трёхстороннее соглашение с банком (или откройте заблокированный счёт по соглашению).
5. Переведите сумму для закрытия кредита точно на указанный счёт; получите подтверждение банка о закрытии.
6. Банк возвращает оригинал «розовой книги» и подписывает документы на снятие регистрации залога; подайте их в земельный регистрационный офис.
7. Нотариально заверьте договор купли-продажи; выплатите остаток по соглашению.
8. В течение 30 дней с даты нотариального заверения: подайте документы на переоформление, задекларируйте налог 2% и регистрационную пошлину 0,5%.
9. Получите «розовую книгу» на своё имя; если покупаете в кредит, оформите новый залог в своём банке.

• Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 (Гражданский кодекс № 91/2015/QH13) — статьи 320, 321, 328, 330: полный текст, Департамент юстиции провинции Даклак, 24 ноября 2015 г.
• Ассоциация банков Вьетнама — Hướng dẫn giải chấp sổ đỏ tại ngân hàng (Как снять залог со свидетельства в банке; Постановление 99/2022/NĐ-CP), 6 июля 2025 г.
• VIB — Mua nhà thế chấp ngân hàng (Покупка жилья в залоге у банка: трёхстороннее соглашение, замена обеспечения, покупка реализуемого имущества), 27 сентября 2024 г.
• VnExpress — Bán nhà đang thế chấp (Продажа жилья в залоге — мнение о проекте изменённого Жилищного кодекса), 22 июля 2026 г.
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Жилищный кодекс № 27/2023/QH15) — статья 164: полный текст на caselaw.vn, 27 ноября 2023 г.