购买正在银行抵押的公寓：安全解除抵押的方法

依据：第 91/2015/QH13 号《2015年民法典》（Bộ luật Dân sự）——第 320 条第 8 款、第 321 条第 5 款、第 328 条、第 330 条 · 关于担保措施登记的第 99/2022/NĐ-CP 号议定第 20 条 · 《2023年住房法》第 164 条 · 2026年10月20日更新。

正在抵押的公寓须经抵押权人银行同意方可出售（《2015年民法典》第 321 条第 5 款）；未经银行同意出售，属于抵押人违反义务（第 320 条第 8 款）。因此，安全的交易始终有银行参与，还款资金直接进入银行，不经卖方之手。粉红本原件存放在银行——只有在注销抵押登记后，双方才办理买卖合同公证和过户。

1. 交定金前：核实贷款

• 请卖方向银行申请贷款余额确认：截至预计结清日的本金余额、利息、提前还款费用。
• 询问银行是否同意出售及提前结清；部分信贷合同设有提前还款罚金。
• 索取抵押合同副本，查看该房屋是否还为其他贷款提供担保（一本产权证可为多笔贷款提供担保）。
• 在土地登记办公室查询，并向公证处询问抵押、禁止交易状况——与所有已有产权证的房屋相同（参见购买已有粉红本的公寓）。

2. 三种安全解除抵押方式

方式 1——在银行签订三方协议。 买方、卖方与银行签署书面协议：买方将准确的结清金额（本金、利息、费用）转入银行的还款账户；银行结清贷款、退还产权证原件并签署注销抵押资料；各方办理买卖合同公证；买方向卖方支付余款后办理过户。协议须写明：金额、收款账户、银行退还产权证的期限、解除抵押后由谁保管产权证、任一方不签署买卖合同时如何处理。

方式 2——存入冻结账户作为保证金。 保证金是指将款项存入信贷机构的冻结账户，以担保义务的履行（《民法典》第 330 条）。买方将款项存入冻结账户；只有在满足各方约定的条件时——例如银行已退还产权证、买卖合同已公证——款项才解冻给卖方（或转去还款）。如条件未成就，款项按约定退回买方。

方式 3——卖方更换担保财产。 卖方以其他财产向银行抵押，以取回公寓产权证；注销抵押后，按无抵押房屋进行交易。此方式无需动用您的资金，但取决于银行是否接受替代财产。

购买银行处置债务的房屋（拍卖、出售清算资产）属于另一种情形：手续按银行或拍卖机构的通知办理，通常须缴纳保证金。

3. 注销抵押登记需要多长时间

银行收足款项并同意注销后，资料包括注销登记申请表（第 03a 号表格）和粉红本原件，提交至土地登记办公室。通常在收到合格资料的当个工作日内办结；15 时以后提交的资料可能在下一个工作日办结；有正当理由可延长，但不超过 3 个工作日（第 99/2022/NĐ-CP 号议定）。

4. 常见风险

风险	防范方式
将款项交给卖方"由其自行还银行"，卖方未还款	只转入银行的还款账户或冻结账户
还清贷款后，卖方反悔不卖	三方协议写明定金罚则（第 328 条）及产权证保管权；可考虑订立经公证的定金合同
结清金额高于预期（利息、提前还款罚金）	取得结清当日的贷款余额确认
产权证为多笔贷款提供担保	阅读抵押合同；由银行确认全部被担保的义务
房屋存在贷款以外的禁止交易、纠纷	交定金前在土地登记办公室及公证处查询

参考示例（假设：购买价格 30亿越南盾，结清贷款余额 12亿越南盾）：您按三方协议将 12亿越南盾转入还款账户；银行退还产权证、注销抵押；办理合同公证；您向卖方支付其余 18亿越南盾（可通过冻结账户，待过户资料提交完毕后解冻）。过户费用请参见公寓过户手续及费用。

5. 贷款购房

如您贷款购房，您的贷款银行须在过户后以该房屋设立抵押。请事先询问：银行是否放款用于偿还卖方银行的贷款，放款时间在公证之前还是之后。在目前持有产权证的同一家银行贷款可能更简单，因为解除抵押和设立新抵押两个步骤由同一家银行办理。可使用购房资金流测算工具估算每月还款额。

本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律 / 财务咨询。

1. 卖方申请贷款余额确认（本金、利息、提前还款费用），以及银行同意出售、提前结清的书面文件。
2. 在土地登记办公室及公证处查询抵押、禁止交易状况。
3. 签订定金合同，写明：价格、代为还款金额、收款账户（银行还款账户或冻结账户）、解除抵押期限、公证期限、定金罚则。
4. 与银行签订三方协议（或按约定开立冻结账户）。
5. 将结清款项转入约定的账户；取得银行的结清确认。
6. 银行退还粉红本原件并签署注销抵押登记资料；向土地登记办公室提交注销资料。
7. 办理买卖合同公证；按约定支付余款。
8. 自公证之日起 30 天内：提交过户资料，申报 2% 税款及 0.5% 契税。
9. 领取登记在您名下的粉红本；如贷款购房，与您的贷款银行签订新的抵押合同。

• 第 91/2015/QH13 号《民法典》（Bộ luật Dân sự）——第 320、321、328、330 条：全文，多乐省司法厅，2015年11月24日。
• Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam（越南银行协会）— Hướng dẫn giải chấp sổ đỏ tại ngân hàng（在银行解除红本抵押指南）（第 99/2022/NĐ-CP 号议定），2025年7月6日。
• VIB — Mua nhà thế chấp ngân hàng（购买银行抵押房屋）（三方协议、更换担保财产、购买清算资产），2024年9月27日。
• VnExpress — Bán nhà đang thế chấp（出售正在抵押的房屋）（关于《住房法》修订草案的观点），2026年7月22日。
• 第 27/2023/QH15 号《住房法》（Luật Nhà ở）——第 164 条：caselaw.vn 全文，2023年11月27日。