銀行の抵当権付きマンションの購入：安全な抵当権抹消の方法

根拠：2015年民法（第91/2015/QH13号） — 第320条第8項、第321条第5項、第328条、第330条 · 担保措置の登記に関する政令99/2022/NĐ-CP 第20条 · 2023年住宅法 第164条 · 2026年10月20日更新

抵当権付きのマンションは、抵当権者である銀行が同意した場合にのみ売却できます（2015年民法 第321条第5項）。銀行の同意なしに売却することは、抵当権設定者の義務違反です（第320条第8項）。そのため、安全な取引には必ず銀行が関与し、返済のお金は売主を経由せず銀行に直接入ります。ピンクブック（証明書）の原本は銀行が保管しており、抵当権の抹消登記の後でなければ、双方は売買契約の公証と名義変更ができません。

1. 手付金の前に：ローンを確認する

• 売主に、銀行の残債証明を取ってもらいます。完済予定日時点の元本残高、利息、繰上返済手数料です。
• 銀行が売却と繰上完済を認めるか尋ねます。繰上返済に違約金がかかる融資契約もあります。
• 抵当権設定契約の写しをもらい、その住戸が他のローンの担保にもなっていないか確認します（1冊の証明書で複数のローンを担保できます）。
• 証明書取得済みの物件と同様に、土地登記事務所で照会し、公証役場にも抵当権や差し止めの状況を尋ねます（証明書取得済みのマンション購入をご覧ください）。

2. 安全な抵当権抹消の3つの方法

方法1 — 銀行での三者合意。 買主、売主、銀行が合意書に署名します。買主が銀行の返済口座に完済額（元本、利息、手数料）を正確に振り込み、銀行が完済処理をして証明書の原本を返し、抵当権抹消の書類に署名します。当事者が売買契約を公証し、買主が残額を売主に支払って名義変更を行います。合意書には、金額、受取口座、銀行が証明書を返す期限、抹消後に誰が証明書を保管するか、一方が売買契約に署名しない場合の扱いを記載します。

方法2 — 凍結口座への預託。 預託とは、義務の履行を担保するため、信用機関の凍結口座にお金を預けることです（民法 第330条）。買主が凍結口座に入金し、そのお金は当事者が合意した条件 — たとえば銀行が証明書を返した、売買契約が公証された — を満たしたときにのみ、売主に払い出される（または返済に充てられる）仕組みです。条件が満たされなければ、合意に従ってお金は買主に戻ります。

方法3 — 売主が担保を差し替える。 売主が別の財産を銀行に担保として差し入れ、マンションの証明書を引き出します。抵当権の抹消後は、抵当権のない物件として取引します。この方法ではあなたのお金は必要ありませんが、銀行が代わりの担保を受け入れるかどうかに左右されます。

銀行が債権回収のために処分する物件（競売、処分資産の売却）の購入は別のケースです。手続きは銀行や競売機関の通知に従い、通常は保証金の納付が必要です。

3. 抵当権の抹消登記にかかる期間

銀行が全額を受け取り抹消に同意した後、抹消登記申請書（様式03a）と証明書の原本を土地登記事務所に提出します。通常は有効な書類を受理した当日に完了し、15時以降に提出した書類は翌営業日になることがあります。正当な理由がある場合は延びることがありますが、3営業日を超えることはありません（政令99/2022/NĐ-CP）。

4. よくあるリスク

リスク	防ぎ方
「自分で銀行に返す」と言う売主にお金を渡したが、売主が返済しない	銀行の返済口座か凍結口座にのみ振り込む
返済後に売主が心変わりして売らない	三者合意に手付の違約（第328条）と証明書の保管権を明記。公証付きの手付金契約も検討
完済額が予想より高い（利息、繰上返済の違約金）	完済日当日時点の残債証明を取る
証明書が複数のローンを担保している	抵当権設定契約を読み、担保されるすべての債務を銀行に確認してもらう
ローン以外に差し止めや紛争がある	手付金の前に土地登記事務所と公証役場で照会する

参考例（前提：購入価格30億ドン、完済に必要な残債12億ドン）：三者合意に基づき12億ドンを返済口座に振り込みます。銀行が証明書を返し、抵当権を抹消します。契約を公証し、残りの18億ドンを売主に支払います（凍結口座を使い、名義変更の書類提出後に払い出すことも可能）。名義変更の費用はマンションの名義変更の手続きと費用をご覧ください。

5. ローンで購入する場合

ローンで購入する場合、あなたの銀行は名義変更後にその住戸に抵当権を設定する必要があります。事前に、銀行が売主の銀行への返済のために融資を実行してくれるか、実行のタイミングが公証の前か後かを確認しましょう。証明書を保管している銀行でそのまま借りると、抵当権の抹消と新たな設定を1つの銀行で行えるため、簡単になることがあります。毎月の返済額は住宅購入のキャッシュフロー計算ツールで見積もりましょう。

この記事は参考情報であり、個別のケースにおける法律・財務上の助言に代わるものではありません。

1. 売主が残債証明（元本、利息、繰上返済手数料）と、売却・繰上完済を認める銀行の文書を取得します。
2. 土地登記事務所と公証役場で、抵当権や差し止めの状況を照会します。
3. 手付金契約を結び、価格、代わりに返済する金額、受取口座（銀行の返済口座または凍結口座）、抵当権抹消の期限、公証の期限、手付の違約を明記します。
4. 銀行と三者合意を結びます（または合意に従って凍結口座を開設します）。
5. 記載どおりの口座に完済額を振り込み、銀行の完済確認を受け取ります。
6. 銀行が証明書の原本を返し、抵当権抹消の書類に署名します。土地登記事務所に抹消申請を提出します。
7. 売買契約を公証し、合意に従って残額を支払います。
8. 公証日から30日以内に、名義変更の書類を提出し、税金2%と登録料0.5%を申告します。
9. あなた名義のピンクブックを受け取ります。ローンで購入した場合は、あなたの銀行と新たに抵当権設定契約を結びます。

• Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13（民法） — 第320、321、328、330条：全文、ダクラク省司法局、2015年11月24日。
• ベトナム銀行協会 — Hướng dẫn giải chấp sổ đỏ tại ngân hàng（銀行での証明書の抵当権抹消の案内 — 政令99/2022/NĐ-CP）、2025年7月6日。
• VIB — Mua nhà thế chấp ngân hàng（銀行の抵当権付き住宅の購入 — 三者合意、担保の差し替え、処分資産の購入）、2024年9月27日。
• VnExpress — Bán nhà đang thế chấp（抵当権付き住宅の売却 — 住宅法改正案についての見解）、2026年7月22日。
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15（住宅法） — 第164条：caselaw.vn の全文、2023年11月27日。