住宅購入前の資金管理：予備費と返済負担率

例の数字は説明のための仮定です。ご自身の世帯の数字に置き換えてください。20〜40%という比率は、Thời báo Tài chính Việt Nam（2026年7月27日）が引用した Batdongsan.com.vn の調査によります。2026年10月24日更新。

住宅の購入は、長い年月にわたる大きな支出です。物件を見に行く前に、無理のない借入額、自己資金、予備費、金利が上がったときの許容度という4つの数字を計算しておきましょう。

1. 返済負担率

この比率は、毎月の返済総額（住宅、車、カード、消費者ローン）を、世帯の手取り収入で割ったものです。Batdongsan.com.vn の担当者によると、購入者は、元本と利息を合わせた月々の返済が収入の20〜40%程度に収まることを望んでいます。銀行には独自の基準がある場合があり、どの比率なら負担できるかは、固定的な支出や扶養家族の人数によっても変わります。

本記事で使う目安（編集部の提案であり、規定ではありません）：返済総額は、現行金利で収入の約30%、さらに金利が2ポイント上がった場合でも約40%未満に収めます。

2. 例：世帯の月収が5000万ドンの場合

ステップ	数字
収入の30%を上限とした返済額	月1500万ドン
これに対応する借入額（20年、金利10%、元利均等返済）	約15.5億ドン
金利が12%に上がった場合の返済額	月約1710万ドン（収入の約34%）
金利が14%に上がった場合の返済額	月約1930万ドン（収入の約39%）

10億ドンを20年間、元利均等返済で借りた場合、金利10%では月約965万ドン、12%では約1100万ドン、14%では約1240万ドンです。ここから、表の15.5億ドンの数字が出ます。すでに月500万ドンの別の返済がある場合は、住宅の返済分がその分減り、借入可能額は金利10%で約10億ドンにとどまります。計算式は住宅ローンの利息の計算方法をご覧ください。

3. 自己資金と物件価格以外の費用

自己資金は、物件価格から借入額を引いた額に、物件価格以外の費用（税、手数料、公証費用、ローン手数料、家具、入居後数か月の維持管理費・管理費）を加えたものです。25億ドンの物件で15.5億ドンを借りる場合、物件価格以外の費用を除いても、約9.5億ドンの自己資金が必要です。マンション価格以外の費用と不動産売買の税金・手数料をご覧ください。この資金は貯蓄から出すのが望ましく、別の借入に頼らないでください。借入を重ねると返済負担率が上がるためです。

4. 予備費

予備費は、不測の事態（失業、病気、住宅の修繕）に備えて別にしておく資金で、住宅購入の資金とは分けます。編集部の目安となる計算方法：毎月の必須支出に住宅ローンの返済額を足し、これに耐えたい月数をかけます。通常は3〜6か月を選びます。

例：必須支出が2500万ドン、返済が1500万ドンなら月4000万ドンで、6か月分は2億4000万ドンです。賃貸目的で購入する場合は、入居者がいない空室期間の数か月分も上乗せします。同様の計算が、記事銀行借入の安全なレバレッジにもあります。

5. 悪いシナリオの試算

次の3つのシナリオを作り、返済額が上限を下回るかを確認します。

1. 金利上昇： 2ポイント、さらに優遇期間の終了後に4ポイント上昇した場合。多くの銀行は金利の固定が12〜36か月のみで、その後は変動金利になります。
2. 収入の減少： 6か月間、収入が20〜30%減った場合。
3. 追加の支出： 住宅の修繕、維持管理、子ども、親族のための支出。

いずれかのシナリオが収入の約40%を超える場合は、借入額を減らす、無理のない範囲で返済期間を延ばす、より価格の低い物件を選ぶ、といった対応をとってください。

6. やることリスト

1. 手取り収入と、現在あるすべての借入を書き出します。
2. 3つの金利水準（現在、+2ポイント、+4ポイント）で借入可能額を計算します。
3. 自己資金と物件価格以外の費用を含めた、上限予算を決めます。
4. 手付金を払う前に、予備費を別にしておきます。
5. 銀行から月ごとの返済表を取り寄せます。プロジェクト購入のローン：優遇期間後の金利をご覧ください。
6. 金利や収入が変わるたびに見直します。余裕資金があれば、繰上返済も検討します。

7. 居住目的と賃貸目的の違い

居住目的の場合、住宅は収入を生まないため、返済のすべてが世帯の収入から出ることになります。賃貸目的の場合、家賃収入が返済を助けることもありますが、確実ではありません。空室の月、家賃の値下げ、修繕費があるためです。そのため、返済負担率を計算するときは、まず給与収入に対する返済額で考え、家賃は、あるとは限らない追加収入として扱ってください。あわせて住宅購入のキャッシュフローの計算と投資用マンションの最低自己資金もご覧ください。

本記事は計算方法の案内であり、個々のお客様に向けた資金面の助言ではありません。世帯の状況を踏まえてご判断いただき、必要に応じて専門家にご相談ください。

• Thời báo Tài chính Việt Nam — Lãi suất vay mua nhà "neo" hai con số, kỳ vọng hạ nhiệt không dễ（住宅ローン金利が二桁に張り付き、低下は容易でない。希望する返済額は収入の20〜40%、固定金利期間は12〜36か月、優遇期間後の金利）、2026年7月27日。