주택 구입 전 재무 관리: 예비비와 소득 대비 부채 비율

예시 수치는 설명을 위한 가정이므로 가계의 실제 수치로 바꾸어 계산하십시오. 20–40% 비율은 Batdongsan.com.vn 설문을 Thời báo Tài chính Việt Nam(2026년 7월 27일)이 인용한 내용입니다. 2026년 10월 24일 업데이트.

주택 구입은 여러 해에 걸쳐 이어지는 큰 지출입니다. 집을 보러 다니기 전에 적정 대출 가능액, 자기 자본, 예비비, 금리가 올랐을 때의 감당 한도라는 네 가지 수치를 먼저 계산하십시오.

1. 소득 대비 부채 비율

이 비율은 월 부채 상환 총액(주택, 자동차, 카드, 소비자 대출)을 가계의 실수령 소득으로 나눈 값입니다. Batdongsan.com.vn 관계자에 따르면 주택 구입자는 원금과 이자를 합친 월 상환액이 소득의 약 20–40%이기를 바랍니다. 은행마다 자체 기준이 있을 수 있으며, 어느 정도 비율을 감당할 수 있는지는 고정 지출과 부양가족 수에 따라 달라집니다.

이 글에서 사용하는 기준(편집부 제안이며 규정이 아님): 현재 금리에서는 총 상환액을 소득의 약 30% 수준으로, 금리가 2%p 오른 경우를 더해서는 약 40% 이하로 유지합니다.

2. 예시: 가계 월 소득 5,000만 동

단계	수치
소득 30% 기준 최대 상환액	월 1,500만 동
이에 해당하는 대출금(20년, 금리 10%, 원리금 균등 상환)	약 15억 5,000만 동
금리가 12%로 오를 때의 상환액	월 약 1,710만 동(소득의 약 34%)
금리가 14%로 오를 때의 상환액	월 약 1,930만 동(소득의 약 39%)

10억 동을 20년간 원리금 균등 상환으로 빌리면 금리 10%에서 월 약 965만 동, 12%에서 약 1,100만 동, 14%에서 약 1,240만 동입니다. 이를 바탕으로 15억 5,000만 동 대출에 대한 표의 수치가 나옵니다. 이미 월 500만 동의 다른 부채가 있다면 주택 상환분이 그만큼 줄어야 하므로 금리 10%에서 대출 가능액은 약 10억 동에 그칩니다. 계산 공식은 주택 대출 이자 계산법을 참고하십시오.

3. 자기 자본과 분양가 외 비용

자기 자본 = 주택 가격 − 대출금에 분양가 외 비용(세금, 수수료, 공증비, 대출 수수료, 인테리어, 입주 초기 몇 달의 관리비·유지비)을 더한 금액입니다. 25억 동짜리 주택에 15억 5,000만 동을 대출받는다면 분양가 외 비용을 제외하고도 약 9억 5,000만 동의 자기 자본이 필요합니다. 아파트 분양가 외 비용과 부동산 매매 세금·수수료를 참고하십시오. 이 자금은 다른 대출이 아니라 저축에서 나와야 합니다. 대출 위에 대출을 쌓으면 부채 비율이 올라가기 때문입니다.

4. 예비비

예비비는 실직, 질병, 주택 수리 같은 뜻밖의 상황에 대비해 따로 두는 돈으로, 주택 구입 자금과는 분리합니다. 편집부가 제안하는 계산법은 월 필수 생활비에 주택 대출 상환액을 더한 금액에 버티고 싶은 개월 수를 곱하는 것이며, 보통 3개월에서 6개월을 선택합니다.

예를 들어 필수 생활비 2,500만 동에 대출 상환 1,500만 동을 더하면 월 4,000만 동이고, 6개월분은 2억 4,000만 동입니다. 임대 목적으로 구입한다면 세입자가 없는 공실 몇 달분을 더하십시오. 비슷한 계산은 안전한 은행 대출 레버리지 글에도 나옵니다.

5. 최악의 시나리오 점검

세 가지 시나리오를 만들어 상환액이 기준선 아래에 머무는지 확인하십시오.

1. 금리 상승: 2%p, 그다음 우대 기간이 끝난 뒤 4%p 상승. 많은 은행이 12–36개월만 고정금리를 적용하고 이후 변동금리로 전환합니다.
2. 소득 감소: 6개월간 20–30% 감소.
3. 추가 비용: 주택 수리, 유지보수, 자녀, 가족 부양.

어느 한 시나리오라도 소득의 약 40%를 넘는다면 대출금을 줄이거나, 대출 기간을 적정 수준으로 늘리거나, 더 낮은 가격의 주택을 고르십시오.

6. 해야 할 일 목록

1. 실수령 소득과 현재 보유한 모든 부채를 적어 봅니다.
2. 3가지 금리(현재, +2%p, +4%p)에서 대출 가능액을 계산합니다.
3. 자기 자본과 분양가 외 비용을 포함한 최대 예산을 정합니다.
4. 계약금을 내기 전에 예비비를 따로 떼어 놓습니다.
5. 은행에서 월별 상환 일정표를 받습니다. 프로젝트 주택 대출: 우대 종료 후 금리를 참고하십시오.
6. 금리나 소득이 바뀔 때마다 다시 점검합니다. 여유 자금이 있다면 조기 상환을 고려해 보십시오.

7. 실거주 목적과 임대 목적은 어떻게 다른가

실거주 목적이라면 집이 소득을 만들어 내지 않으므로 상환액 전부가 가계 소득에서 나와야 합니다. 임대 목적이라면 임대료가 상환에 도움이 될 수 있지만 확실하지 않습니다. 공실이 생기는 달, 임대료 인하, 수리비가 있을 수 있습니다. 그러므로 소득 대비 부채 비율을 계산할 때는 우선 급여 소득 대비 상환액으로 계산하고, 임대료는 확실하지 않은 추가 수입으로 보십시오. 주택 구입 현금 흐름 계산과 투자용 아파트 최소 자기 자본도 참고하십시오.

이 글은 계산 방법을 안내할 뿐 개인별 금융 조언이 아닙니다. 가정 형편을 고려하시고 필요하면 전문가와 상담하십시오.

• Thời báo Tài chính Việt Nam — Lãi suất vay mua nhà "neo" hai con số, kỳ vọng hạ nhiệt không dễ(주택 대출 금리가 두 자릿수에 머물러, 하락 기대는 쉽지 않음) (희망 상환액 소득의 20–40%, 고정금리 기간 12–36개월, 우대 종료 후 금리), 2026년 7월 27일.