아파트 분양가 외 비용: VAT, 관리기금 2%, 관리비, 증서 발급 수수료

근거: Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15(부가가치세법, 2025년 7월 1일 시행) 및 Nghị định 181/2025/NĐ-CP · Luật Nhà ở số 27/2023/QH15(주택법) 제152조 · 등록비에 관한 Nghị định 10/2022/NĐ-CP(Nghị định 175/2025/NĐ-CP로 개정), Thông tư 13/2022/TT-BTC · Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15(부동산사업법) 제17조 · 호찌민시 Quyết định 86/2024/QĐ-UBND · 2026년 10월 20일 업데이트.

30억 동 아파트라면 분양가 외에 추가로 낼 금액이 약 7,000만 동(관리기금 2%와 등록비 0.5%)이며, 월 관리비와 대출 이자는 포함하지 않은 금액입니다. 공시 가격만 준비했다면 현금 계획이 어긋날 만큼 큰 금액입니다. 아래에서 항목별 요율과 납부 시점을 정리합니다.

요약표

항목	요율	계산 기준	납부 시점
부가가치세(VAT)	10%	세전 분양가에서 토지사용료를 뺀 금액	회차별 납부 시 — 보통 공시 가격에 포함
공용 부분 관리기금	아파트 가격의 2%	별도 계산, 아파트 대금에 합산하지 않음	계약에 따라, 보통 입주 전 또는 입주 시
관리 운영비	계약에 따름, 동/㎡/월	아파트 사용 면적	입주 후 매월
등록비	0.5%	계약 가격(관리기금 제외)	증서 발급 절차 시
증서 발급 수수료, 서류 심사 수수료	성·시 인민의회가 정한 요율	서류 1건당	증서 발급 절차 시

1. VAT 10%: 가격에 포함되어 있나?

부동산 사업에는 부가가치세 10%가 적용됩니다. 과세 기준은 세전 분양가에서 시행사가 국가에 납부한 토지사용료(또는 토지임대료)를 뺀 금액입니다. 그래서 아파트 한 채의 VAT는 보통 총액의 10%보다 적습니다.

대부분의 프로젝트 가격표는 "VAT 포함"으로 표기합니다. 두 프로젝트를 비교할 때는 같은 기준(VAT 포함, 관리기금 미포함)으로 맞추십시오.

2. 관리기금 2%

2023년 주택법에 따라 시행사로부터 아파트를 사는 매수자는 공용 부분(엘리베이터, 지붕, 설비 시스템 등) 유지보수를 위해 **아파트 가격의 2%**를 내야 합니다. 이 금액은 아파트 대금과 별도로 계산하며 계약서에 명시해야 합니다.

도시 단지 내 타운하우스, 빌라는 아파트가 아니므로 관리기금은 프로젝트별 계약에 따릅니다. 예를 들어 Izumi City(동나이성) 2026년 10월 가격표는 VAT 포함, 관리기금 1.5% 미포함, 입주 시 납부로 적혀 있습니다 — Izumi City 가격표 참조, 2026년 10월 18일 업데이트.

3. 관리 운영비

분양 아파트의 관리비는 시행사와 매수자가 계약에서 합의합니다. 호찌민시는 Quyết định 86/2024/QĐ-UBND에서 엘리베이터가 있는 아파트에 ㎡당 월 1,800–7,000동(엘리베이터 없는 아파트는 600–3,500동)의 범위를 정했습니다. 이 범위는 공공 자산인 아파트에 적용되고, 당사자가 합의하지 못하거나 분쟁이 있을 때 근거가 되며, 매매계약에 이미 적힌 요율은 바뀌지 않습니다. 주차비, 화재보험, 전기·수도, VAT는 포함되지 않습니다.

일부 시행사는 초기 관리비를 면제합니다. 예: Izumi City는 전액 납부하고 기한 내 입주한 고객에게 입주일부터 2029년 11월 30일까지 관리 운영비를 면제합니다(정책 유효 기간 2026년 9월 18일 – 2026년 12월 31일).

4. 등록비 0.5%와 증서 발급 비용

주택·토지 등록비는 **0.5%**입니다. 매매계약 가격이 성·시 인민위원회가 정한 가격표보다 높으면 계약 가격을 기준으로 하며, 시행사에서 사는 아파트는 대개 이 경우에 해당합니다. 아파트는 관리기금을 제외한 금액으로 계산하며, 계약서나 계산서에 이 금액이 따로 구분되지 않으면 계산서·계약서에 적힌 총액으로 계산합니다.

증서 발급과 함께 주택 소재지 성·시 인민의회가 정한 증서 발급 수수료와 서류 심사 수수료를 냅니다. 2023년 부동산사업법은 매수자가 직접 절차를 밟는 경우를 제외하고, 시행사가 인도일 또는 매수자의 완납일로부터 50일 이내에 매수자의 증서 발급 신청 서류를 제출하도록 정합니다.

참고 예시: 70㎡, 30억 동 아파트

가정: 30억 동은 VAT 포함 가격, 세전 가격은 27억 5,000만 동, 관리기금은 세전 가격 기준, 등록비 과세 가격은 계약 가격과 동일, 관리비는 ㎡당 월 1만 5,000동으로 가정.

항목	금액
관리기금 2% × 27억 5,000만 동	5,500만 동
등록비 0.5% × 30억 동	1,500만 동
일회성 합계	약 7,000만 동
관리비 70㎡ × 1만 5,000동	월 약 105만 동, 연 1,260만 동

미포함: 증서 발급 수수료, 주차비, 화재보험, 인테리어, 대출 이자. 이 항목들을 납부 일정과 함께 자금 흐름 계산표에 적거나, 프로젝트 페이지 가격 항목의 "가격·대출 계산" 도구로 회차별 금액을 확인하십시오.

이 글은 참고용이며 개별 사안에 대한 법률·재무 상담을 대신하지 않습니다.

• Tạp chí Thuế – Hải quan(Tạp chí Kinh tế Tài chính, 세무·관세 잡지) — Giá tính thuế GTGT khi chuyển nhượng dự án bất động sản được xác định thế nào?(부동산 프로젝트 양도 시 VAT 과세 가격 산정법; Luật 48/2024/QH15 제7조 제1항 h호, Nghị định 181/2025/NĐ-CP 제8조), 2026년 9월 11일.
• Hệ thống pháp luật — Điều 152 Luật Nhà ở 2023(2023년 주택법 제152조, 관리기금 2%), 2026년 10월 20일 열람.
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?(2026년 주택·토지 등록비 요율; Nghị định 10/2022/NĐ-CP 제8조 제1항), 2025년 12월 19일.
• Báo Đấu thầu — Sửa quy định về giá, tỷ lệ thu lệ phí trước bạ(등록비 가격·요율 규정 개정; Nghị định 175/2025/NĐ-CP, 2025년 7월 1일 시행), 2025년 7월 2일.
• Caselaw — Thông tư 13/2022/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ(등록비 시행령 안내 통지), 2022년 2월 28일.
• VnEconomy — TP.HCM: Phí quản lý chung cư tối đa 7.000 đồng/m2/tháng(호찌민시 아파트 관리비 최대 ㎡당 월 7,000동; Quyết định 86/2024/QĐ-UBND), 2024년 10월 29일.
• Izumi City — HPR 프로젝트 페이지의 가격 항목(2026년 10월 18일 업데이트)과 분양 조건 TB143(유효 기간 2026년 9월 18일 – 2026년 12월 31일).
• Tạp chí Công Thương — Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán(시행사는 분양가의 5% 이하만 계약금으로 받을 수 있음; 제17조 제3항: 50일 이내 증서 신청 서류 제출), 2024년 4월 1일.