公寓售价外费用：增值税、2% 维修基金、管理费、办证规费

依据：第 48/2024/QH15 号《增值税法》（Luật Thuế giá trị gia tăng，2025年7月1日起施行）及第 181/2025/NĐ-CP 号议定 · 第 27/2023/QH15 号《住房法》（Luật Nhà ở）第 152 条 · 关于契税的第 10/2022/NĐ-CP 号议定（经第 175/2025/NĐ-CP 号议定修订）、第 13/2022/TT-BTC 号通知 · 第 29/2023/QH15 号《房地产经营法》（Luật Kinh doanh bất động sản）第 17 条 · 胡志明市第 86/2024/QĐ-UBND 号决定 · 2026年10月20日更新。

以售价 30亿越南盾的公寓为例，售价以外须额外支付约 7000万越南盾（2% 维修基金和 0.5% 契税），尚未计入每月管理费和贷款利息。如果您只按挂牌价准备资金，这笔金额足以打乱现金计划。以下逐项说明收费标准和支付时间。

汇总表

项目	标准	计算基数	何时支付
增值税（VAT）	10%	不含税售价，扣除土地使用费	随各期付款——通常已包含在挂牌价中
共有部分维修基金	公寓价值的 2%	单独计算，不并入购房款	按合同，通常在收房前或收房时
物业运营管理费	按合同，越南盾/平方米/月	公寓使用面积	每月，自收房起
契税	0.5%	合同价格（不含维修基金）	办理产权证手续时
产权证核发规费、资料审核费	按省、市人民议会规定的标准	每份资料	办理产权证手续时

1. 10% 增值税：是否已含在价格中？

房地产经营适用 10% 增值税税率。计税价格为不含税售价扣除开发商已缴纳国库的土地使用费（或土地租金）。因此，一套房屋的增值税金额通常低于总价的 10%。

大部分项目价格表注明"已含增值税"。比较两个项目时，请将两者统一为同一口径：已含增值税、未含维修基金。

2. 2% 维修基金

《2023年住房法》规定，从开发商处购买公寓的买方须缴纳公寓价值的 2%，用于共有部分的维修（电梯、屋顶、技术系统等）。该款项与购房款分开计算，并须在合同中写明。

城市新区内的联排住宅、别墅不属于公寓：维修费标准按各项目合同约定。例如，Izumi City（同奈省，Đồng Nai）2026年10月价格表注明价格已含增值税，未含 1.5% 维修费，于收房时收取——参见 Izumi City 价格表，2026年10月18日更新。

3. 物业运营管理费

商品公寓的管理费标准由开发商与买方在合同中约定。在胡志明市，第 86/2024/QĐ-UBND 号决定规定有电梯公寓的收费区间为 1,800–7,000越南盾/平方米/月（无电梯公寓为 600–3,500越南盾）。该区间适用于属公共资产的公寓，并在各方无法达成约定或发生纠纷时作为依据；买卖合同中已约定的标准不受该区间改变。该区间不含停车费、火灾保险、水电费及增值税。

部分开发商在初期免收管理费。例如：Izumi City 对足额付款、按期收房的客户，自收房之日起至2029年11月30日免收物业运营管理费（政策有效期2026年9月18日–2026年12月31日）。

4. 0.5% 契税及办证费用

房地产契税为 0.5%。如买卖合同价格高于省、市人民委员会公布的价格表，则按合同价格计算——从开发商处购买的公寓通常属于这种情况。公寓的计税价格不含维修基金；如合同、发票未单独列明该款项，则按发票、合同所载的总价值计算。

办理产权证时，您还须按房屋所在地省、市人民议会规定的标准缴纳产权证核发规费和资料审核费。《2023年房地产经营法》要求开发商自交房之日或买方付清款项之日起 50 天内为买方提交产权证申请资料，买方自行办理手续的除外。

参考示例：70平方米公寓，售价 30亿越南盾

假设：30亿越南盾售价已含增值税，税前价格 27.5亿越南盾；维修基金按税前价格计算；契税计税价格等于合同价格；管理费假设为 15,000越南盾/平方米/月。

项目	金额
维修基金 2% × 27.5亿	5500万越南盾
契税 0.5% × 30亿	1500万越南盾
一次性合计	约 7000万越南盾
管理费 70平方米 × 15,000越南盾	约 105万越南盾/月，1260万越南盾/年

尚未计入：办证规费、停车费、火灾保险、装修、贷款利息。请将这些款项连同付款计划记入资金流测算表，或使用项目页面价格部分的 "价格与贷款计算" 工具，查看每期款项金额。

本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律 / 财务咨询。

• Tạp chí Thuế – Hải quan (Tạp chí Kinh tế Tài chính)（税务海关杂志）— Giá tính thuế GTGT khi chuyển nhượng dự án bất động sản được xác định thế nào?（转让房地产项目时增值税计税价格如何确定？）（第 48/2024/QH15 号法律第 7 条第 1 款 h 项、第 181/2025/NĐ-CP 号议定第 8 条），2026年9月11日。
• Hệ thống pháp luật — Điều 152 Luật Nhà ở 2023（《2023年住房法》第 152 条：2% 维修基金），2026年10月20日查阅。
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?（2026 年房地产契税标准是多少？）（第 10/2022/NĐ-CP 号议定第 8 条第 1 款），2025年12月19日。
• Báo Đấu thầu — Sửa quy định về giá, tỷ lệ thu lệ phí trước bạ（修订契税计费价格及税率规定）（第 175/2025/NĐ-CP 号议定，2025年7月1日起施行），2025年7月2日。
• Caselaw — Thông tư 13/2022/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ（第 13/2022/TT-BTC 号通知，指导关于契税的第 10/2022/NĐ-CP 号议定），2022年2月28日。
• VnEconomy — TP.HCM: Phí quản lý chung cư tối đa 7.000 đồng/m2/tháng（胡志明市：公寓管理费上限为 7,000越南盾/平方米/月）（第 86/2024/QĐ-UBND 号决定），2024年10月29日。
• Izumi City — HPR 项目页面上的价格部分（2026年10月18日更新）及 TB143 销售政策（有效期2026年9月18日–2026年12月31日）。
• Tạp chí Công Thương（工贸杂志）— Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán（开发商收取的定金不得超过售价的 5%）（第 17 条第 3 款：50 天内提交产权证申请资料），2024年4月1日。