マンション価格以外の費用：VAT、修繕費2%、管理費、証明書発行時の手数料

根拠：付加価値税法 第48/2024/QH15号（2025年7月1日施行）および政令181/2025/NĐ-CP · 住宅法 第27/2023/QH15号 第152条 · 登録料に関する政令10/2022/NĐ-CP（政令175/2025/NĐ-CPで改正）、通達13/2022/TT-BTC · 不動産事業法 第29/2023/QH15号 第17条 · ホーチミン市人民委員会決定86/2024/QĐ-UBND · 2026年10月20日更新

30億ドンのマンションの場合、販売価格のほかに支払う金額は約7,000万ドン（修繕積立金2%と登録料0.5%）で、毎月の管理費やローン金利は含みません。表示価格分だけを用意していると、資金計画が狂うほどの金額です。以下に、費用ごとの料率と支払時期をまとめます。

一覧表

費用	料率	計算の基準	支払時期
付加価値税（VAT）	10%	税抜販売価格から土地使用料を差し引いた額	各回の支払いごと — 通常は表示価格に含まれる
共用部分の修繕積立金	住戸価格の2%	住戸代金とは別に計算	契約による。通常は引き渡し前または引き渡し時
管理運営費	契約による、ドン/㎡/月	住戸の使用面積	引き渡し後、毎月
登録料	0.5%	契約上の価格（修繕積立金を除く）	証明書の発行手続き時
証明書発行手数料、書類審査料	省・市の人民評議会が定める額	申請1件ごと	証明書の発行手続き時

1. VAT 10%：価格に含まれているか？

不動産事業には10%の付加価値税が課されます。課税価格は、税抜販売価格からデベロッパーが国に納めた土地使用料（または土地賃借料）を差し引いた額です。そのため、1戸あたりのVATは総額の10%より低くなるのが一般的です。

多くのプロジェクトの価格表には「VAT込み」と記載されています。2つのプロジェクトを比べるときは、「VAT込み、修繕積立金別」という同じ条件にそろえましょう。

2. 修繕積立金2%

2023年住宅法は、デベロッパーからマンションを購入する人に、共用部分（エレベーター、屋根、設備システムなど）の修繕のため**住戸価格の2%**を納めることを定めています。この費用は住戸代金とは別に計算し、契約書に明記しなければなりません。

都市開発区域内のタウンハウスやヴィラはマンションではないため、修繕費はプロジェクトごとの契約によります。たとえば、Izumi City（ドンナイ（Đồng Nai））の2026年10月の価格表は、VAT込み、修繕費1.5%別で、引き渡し時に徴収すると記載しています — Izumi City の価格表をご覧ください（2026年10月18日更新）。

3. 管理運営費

分譲マンションの管理費は、デベロッパーと購入者が契約で合意します。ホーチミン市では、決定86/2024/QĐ-UBNDがエレベーター付きマンションについて1㎡あたり月1,800〜7,000ドン（エレベーターなしは600〜3,500ドン）の枠を定めています。この枠は公有財産のマンションに適用され、当事者が合意できない場合や紛争の際の基準となるもので、売買契約に記載済みの金額がこの枠で変わることはありません。駐車料、火災保険、電気・水道代、VATは含みません。

当初の一定期間、管理費を免除するデベロッパーもあります。例：Izumi City は、全額を支払い期限どおりに引き渡しを受けた顧客について、引き渡し日から2029年11月30日まで管理運営費を免除しています（販売条件の適用期間 2026年9月18日〜2026年12月31日）。

4. 登録料0.5%と証明書発行時の費用

住宅・土地の登録料は**0.5%**です。計算の基準は、省・市の人民委員会が定める価格表より高い場合は売買契約上の価格で、デベロッパーから購入するマンションは通常これに当たります。マンションの場合、基準価格に修繕積立金は含みません。契約書や請求書でこの費用が分けられていない場合は、請求書・契約書に記載された総額で計算します。

証明書の手続きと同時に、住宅所在地の省・市の人民評議会が定める証明書発行手数料と書類審査料を納めます。2023年不動産事業法は、購入者が自ら手続きする場合を除き、住宅の引き渡し日または購入者の全額支払い日から50日以内に、デベロッパーが購入者のために証明書の発行申請書類を提出することを求めています。

参考例：70㎡、価格30億ドンのマンション

前提：価格30億ドンはVAT込み、税抜価格は27.5億ドン。修繕積立金は税抜価格で計算。登録料の基準価格は契約価格と同じ。管理費は1㎡あたり月15,000ドンと仮定。

費用	金額
修繕積立金 2% × 27.5億	5,500万ドン
登録料 0.5% × 30億	1,500万ドン
一括払いの合計	約7,000万ドン
管理費 70㎡ × 15,000ドン	月約105万ドン、年1,260万ドン

含まないもの：証明書発行手数料、駐車料、火災保険、家具、ローン金利。これらは支払いスケジュールとあわせてキャッシュフロー計算表に記入するか、プロジェクトページの価格ブロックにある**「価格・ローン計算」**ツールで各回の支払額を確認してください。

この記事は参考情報であり、個別のケースにおける法律・財務上の助言に代わるものではありません。

• 税関・税務誌（Tạp chí Kinh tế Tài chính） — Giá tính thuế GTGT khi chuyển nhượng dự án bất động sản được xác định thế nào?（不動産プロジェクト譲渡時のVAT課税価格の決め方 — 法律48/2024/QH15 第7条第1項h号、政令181/2025/NĐ-CP 第8条）、2026年9月11日。
• Hệ thống pháp luật — Điều 152 Luật Nhà ở 2023（2023年住宅法 第152条 — 修繕積立金2%）、2026年10月20日閲覧。
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?（2026年の住宅・土地の登録料はいくらか — 政令10/2022/NĐ-CP 第8条第1項）、2025年12月19日。
• Báo Đấu thầu — Sửa quy định về giá, tỷ lệ thu lệ phí trước bạ（登録料の価格・料率の規定改正 — 政令175/2025/NĐ-CP、2025年7月1日施行）、2025年7月2日。
• Caselaw — Thông tư 13/2022/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ（登録料に関する政令10/2022の施行通達）、2022年2月28日。
• VnEconomy — TP.HCM: Phí quản lý chung cư tối đa 7.000 đồng/m2/tháng（ホーチミン市：マンション管理費は最大1㎡あたり月7,000ドン — 決定86/2024/QĐ-UBND）、2024年10月29日。
• Izumi City — HPRのプロジェクトページの価格ブロック（2026年10月18日更新）および販売条件TB143（適用期間 2026年9月18日〜2026年12月31日）。
• 商工誌（Tạp chí Công Thương） — Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán（デベロッパーが受け取れる手付金は販売価格の5%以下 — 第17条第3項：50日以内の証明書申請）、2024年4月1日。