Расходы сверх цены квартиры: НДС, фонд ремонта 2%, плата за управление, пошлины при оформлении сертификата

Основание: Закон о налоге на добавленную стоимость № 48/2024/QH15 (вступил в силу 1 июля 2025 г.) и Постановление 181/2025/NĐ-CP · Жилищный кодекс № 27/2023/QH15 — статья 152 · Постановление 10/2022/NĐ-CP о регистрационной пошлине (с изменениями Постановления 175/2025/NĐ-CP), Циркуляр 13/2022/TT-BTC · Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости № 29/2023/QH15 — статья 17 · Решение 86/2024/QĐ-UBND г. Хошимин · Обновлено 20 октября 2026 г.

Для квартиры стоимостью 3 млрд донгов доплата сверх цены составляет около 70 млн донгов (взнос на ремонт 2% и регистрационная пошлина 0,5%) без учёта ежемесячной платы за управление и процентов по кредиту. Этой суммы достаточно, чтобы нарушить план расходов, если Вы готовите ровно цену из прайс-листа. Ниже — каждая статья, её размер и срок оплаты.

Сводная таблица

Статья	Размер	База расчёта	Когда платить
Налог на добавленную стоимость (НДС)	10%	Цена без налога за вычетом платы за землепользование	По этапам оплаты — обычно уже включён в прайс-лист
Взнос на ремонт общего имущества	2% стоимости квартиры	Отдельно, не входит в стоимость покупки	По договору, обычно до или при получении жилья
Плата за управление и эксплуатацию	По договору, донгов/м² в месяц	Полезная площадь квартиры	Ежемесячно, с момента получения жилья
Регистрационная пошлина	0,5%	Цена по договору (без взноса на ремонт)	При оформлении сертификата
Пошлина за выдачу сертификата, сбор за рассмотрение документов	По ставкам Народного совета провинции / города	За каждый пакет документов	При оформлении сертификата

1. НДС 10%: включён ли он в цену?

Предпринимательская деятельность в сфере недвижимости облагается НДС по ставке 10%. Налоговая база — цена без налога за вычетом платы за землепользование (или арендной платы за землю), которую девелопер внёс в бюджет. Поэтому сумма НДС по квартире обычно меньше 10% общей цены.

В большинстве прайс-листов проектов указано «НДС включён». Сравнивая два проекта, приведите их к одному виду: НДС включён, взнос на ремонт не включён.

2. Взнос на ремонт 2%

Жилищный кодекс 2023 г. обязывает покупателя квартиры в многоквартирном доме у девелопера внести 2% стоимости квартиры на ремонт общего имущества (лифты, кровля, инженерные системы...). Этот взнос рассчитывается отдельно от стоимости квартиры и должен быть чётко указан в договоре.

Таунхаусы и виллы в жилом комплексе не являются многоквартирными домами: размер взноса на ремонт определяется договором каждого проекта. Например, прайс-лист Izumi City (провинция Донгнай, Đồng Nai) за октябрь 2026 г. указывает цену с НДС, без взноса на ремонт 1,5%, который взимается при получении жилья — см. прайс-лист Izumi City, обновлено 18 октября 2026 г.

3. Плата за управление и эксплуатацию

Размер платы за управление коммерческой квартирой девелопер и покупатель согласуют в договоре. В Хошимине Решение 86/2024/QĐ-UBND устанавливает диапазон 1 800–7 000 донгов/м² в месяц для домов с лифтом (600–3 500 донгов — для домов без лифта). Этот диапазон применяется к многоквартирным домам в государственной собственности и служит ориентиром, когда стороны не договорились или возник спор; ставку, уже указанную в договоре купли-продажи, он не меняет. В диапазон не входят парковка, страхование от пожара, электричество, вода и НДС.

Некоторые девелоперы не взимают плату за управление в первый период. Например, Izumi City не взимает плату за управление и эксплуатацию со дня получения жилья до 30 ноября 2029 г. для покупателей, оплативших полностью и принявших жильё в срок (условия действуют с 18 сентября 2026 г. по 31 декабря 2026 г.).

4. Регистрационная пошлина 0,5% и расходы при оформлении сертификата

Регистрационная пошлина на жильё и землю составляет 0,5%. База — цена в договоре купли-продажи, если она выше цены из таблицы Народного комитета провинции / города, — так обычно бывает с квартирами, купленными у девелопера. Для многоквартирных домов база не включает взнос на ремонт; если договор или счёт-фактура не выделяют его отдельно, пошлина рассчитывается от общей суммы в счёте-фактуре или договоре.

Одновременно с оформлением сертификата Вы платите пошлину за выдачу сертификата и сбор за рассмотрение документов по ставкам Народного совета провинции / города, где находится жильё. Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 г. обязывает девелопера подать документы на выдачу сертификата покупателю в течение 50 дней с даты передачи жилья или полной оплаты, если только покупатель не оформляет их сам.

Пример для ориентира: квартира 70 м² за 3 млрд донгов

Допущения: цена 3 млрд донгов включает НДС, цена до налога — 2,75 млрд донгов; взнос на ремонт рассчитан от цены до налога; база регистрационной пошлины равна цене договора; плата за управление условно 15 000 донгов/м² в месяц.

Статья	Сумма
Взнос на ремонт 2% × 2,75 млрд	55 млн донгов
Регистрационная пошлина 0,5% × 3 млрд	15 млн донгов
Итого единовременно	около 70 млн донгов
Плата за управление 70 м² × 15 000 донгов	около 1,05 млн донгов в месяц, 12,6 млн донгов в год

Не учтены: пошлина за выдачу сертификата, парковка, страхование от пожара, мебель, проценты по кредиту. Внесите эти статьи в расчёт денежного потока вместе с графиком платежей или воспользуйтесь инструментом «Калькулятор цены и кредита» в разделе цен на странице проекта, чтобы увидеть сумму каждого этапа.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию в конкретном случае.

• Tạp chí Thuế – Hải quan (Tạp chí Kinh tế Tài chính) — Giá tính thuế GTGT khi chuyển nhượng dự án bất động sản được xác định thế nào? (Как определяется база НДС при отчуждении проекта недвижимости? — подпункт h пункта 1 статьи 7 Закона 48/2024/QH15, статья 8 Постановления 181/2025/NĐ-CP), 11 сентября 2026 г.
• Hệ thống pháp luật — Điều 152 Luật Nhà ở 2023 (Статья 152 Жилищного кодекса 2023 г. — взнос на ремонт 2%), просмотрено 20 октября 2026 г.
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu? (Какова регистрационная пошлина на жильё и землю в 2026 г.? — пункт 1 статьи 8 Постановления 10/2022/NĐ-CP), 19 декабря 2025 г.
• Báo Đấu thầu — Sửa quy định về giá, tỷ lệ thu lệ phí trước bạ (Изменены правила о базе и ставках регистрационной пошлины — Постановление 175/2025/NĐ-CP, вступило в силу 1 июля 2025 г.), 2 июля 2025 г.
• Caselaw — Thông tư 13/2022/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ (Циркуляр 13/2022/TT-BTC о применении Постановления 10/2022/NĐ-CP о регистрационной пошлине), 28 февраля 2022 г.
• VnEconomy — TP.HCM: Phí quản lý chung cư tối đa 7.000 đồng/m2/tháng (Хошимин: плата за управление многоквартирным домом — не более 7 000 донгов/м² в месяц; Решение 86/2024/QĐ-UBND), 29 октября 2024 г.
• Izumi City — раздел цен (обновлён 18 октября 2026 г.) и условия продаж TB143 (действуют с 18 сентября 2026 г. по 31 декабря 2026 г.) на странице проекта HPR.
• Tạp chí Công Thương — Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán (Девелопер вправе брать задаток не более 5% цены — часть 3 статьи 17: подача документов на сертификат в течение 50 дней), 1 апреля 2024 г.