购房前的财务管理：备用金与负债收入比

示例数字为说明用的假设，请换成您家庭的实际数字。20–40%的比例来自 Batdongsan.com.vn 的调查，由《越南财经时报》（2026年7月27日）引用。更新于 2026年10月24日。

购房是持续多年的大额支出。看房之前，请先算出四个数字：适度的贷款能力、自有资金、备用金，以及利率上升时的承受能力。

1. 负债收入比

这一比例是每月偿债总额（房贷、车贷、信用卡、消费贷款）除以家庭实际到手收入。Batdongsan.com.vn 的代表表示，购房者希望含本金和利息的月供约占收入的20–40%。银行可能有自己的上限；能承受多高的比例，还取决于您的固定开支和被抚养人数。

本文采用的规则（编辑建议，并非法规）：按现行利率，每月偿债总额保持在收入的30%左右；在利率再加2个百分点后，保持在约40%以下。

2. 示例：家庭月收入5000万越南盾

步骤	数字
按收入30%计算的最高还款额	1500万越南盾/月
对应的贷款额（20年、利率10%、等额本息）	约15.5亿
利率升至12%时的还款额	约1710万越南盾/月（约占收入34%）
利率升至14%时的还款额	约1930万越南盾/月（约占收入39%）

贷款10亿越南盾、20年、等额本息：利率10%时每月约965万；利率12%约1100万；利率14%约1240万。据此得出表中15.5亿贷款的数字。如果您每月还有另一笔500万的债务，房贷还款额要相应减少，利率10%时贷款能力只剩约10亿。公式见房贷利息怎么算。

3. 自有资金与价格以外的费用

自有资金 = 房价 − 贷款额，再加价格以外的费用：税费、公证费、贷款手续费、家具、维修基金与前几个月的管理费。以一套25亿的房子、贷款15.5亿为例，您需要约9.5亿自有资金，尚未含价格以外的费用。参见公寓售价以外的费用和买卖房地产的税费。这笔资金应来自储蓄，而不是另一笔贷款，因为借新还旧会推高负债比例。

4. 备用金

备用金是为意外（失业、生病、修房）单独留出的钱，与购房资金分开。编辑建议的算法：每月必要开支加上房贷月供，乘以希望抵御的月数，通常选3到6个月。

例如必要开支2500万加月供1500万，合计每月4000万；6个月就是2.4亿越南盾。如果买房用于出租，还要再加上几个月租客空缺期。类似的算法见安全使用银行贷款杠杆。

5. 测试不利情形

做三种情形，看月供是否仍在上限以内：

1. 利率上升： 先加2个百分点，优惠期结束后再加4个百分点。许多银行只固定利率12–36个月，之后转为浮动。
2. 收入下降： 6个月内减少20–30%。
3. 额外开支： 修房、维护、子女、亲属。

如果某一种情形超过收入的40%左右，请减少贷款额、合理延长期限，或选择总价更低的房子。

6. 待办清单

1. 列出实际到手收入和所有现有债务。
2. 按3档利率（当前、+2个百分点、+4个百分点）计算贷款能力。
3. 确定最高预算，包括自有资金和价格以外的费用。
4. 缴纳定金前先留出备用金。
5. 向银行索取逐月还款表；参见项目购房贷款：优惠期后的利率。
6. 利率或收入变化时重新核算；如果有闲置资金，可考虑提前还贷。

7. 自住与出租有何不同

自住的房子不产生收入，所以全部还款都要来自家庭收入。买来出租，租金可以补贴还款，但并不确定：可能有空置月份、租金下调、维修费用。因此在计算负债收入比时，请先按工资收入计算还款占比，把租金视为不一定有的额外收入。另见计算购房现金流和购买投资公寓的最低自有资金。

本文只说明计算方法，不是针对您个人的财务建议；请结合家庭情况，必要时咨询专业人士。

• 越南财经时报（Thời báo Tài chính Việt Nam）— Lãi suất vay mua nhà "neo" hai con số, kỳ vọng hạ nhiệt không dễ（期望月供占收入20–40%、固定利率期12–36个月、优惠期后利率），2026年7月27日。