购买投资公寓的自有资金：占房价多少%？

依据：房地产经营法第29/2023/QH15号——第23、25条（定金、期房付款）· 住房法第27/2023/QH15号——第152条（维修基金2%）· 第10/2022/NĐ-CP号议定，由第175/2025/NĐ-CP号议定修订（登记费0.5%）· 第41/2016/TT-NHNN号通知，由第22/2023/TT-NHNN号通知修订（按贷款价值比LTV和35%还款比例确定住房抵押贷款风险权重）· Vietcombank、VPBank的贷款条件，以及 DKRA、VARS-IRE 的利率调查 · 更新于 2026年10月24日。

购买投资公寓的自有资金，不只是银行不放贷的那部分房价。需要准备的现金包括三部分：自有比例（通常为房价的20–30%）、售价以外的费用（已含增值税的房子约为房价的2.3%），以及房子尚无租客期间支付贷款利息的备用金。对于贷款70%的30亿越南盾公寓，这三部分加起来约11.3亿越南盾。

1. 自有比例：银行最多放贷多少

国家银行对商业购房贷款没有统一的最高贷款额；各银行按房产价值和您的收入自行规定。已公布的一些节点：

• Vietcombank——面向20–35岁人群的“Nhà mới thành đạt”方案：贷款最高达房屋价值的70%，期限最长40年（越南银行协会2025年4月21日报道）。
• VPBank——购房贷款指南：银行通常放贷房屋价值的70–80%，宜至少准备30%；担保财产至少为贷款额的120%；每月还款总额不超过收入的40%（VPBank，2025年8月19日）。
• 开发商政策——例如 Green Skyline（第133/2026/CSBH-TB号通知，自2026年9月15日起适用）：在 Shinhan、Vietcombank、VietinBank 贷款50%或70%的方式，接房前只需自有15%；贷款70%的，享有最长18个月0%的贴息，或最长36个月固定5.5%。

贷款比例按银行评估的价值计算，而不是您的购买价。如果评估价低于合同价，差额要由您自己补足——缴纳定金前请先向银行询问评估价。

银行也有理由不放最高额：按第22/2023/TT-NHNN号通知（2024年7月1日生效），住房抵押贷款的贷款价值比（LTV）越高，或还款额超过收入的35%，银行就必须计提越大的风险权重。收入证明薄弱的，通常只能批到低于宣传水平的贷款比例。

2. 自有比例之外的现金项目

项目	标准	30亿的房子（示例）	何时支付
认筹 / 定金	定金最高为售价的5%，仅限项目具备经营条件时	最高150百万越南盾——从第1期款中扣除	选房时
首期款	最高为合同价值的30%，已含定金	最高9亿越南盾	签订买卖合同
增值税（VAT）10%	按扣除土地使用费后的价格计算	通常已含在标价内	按各期
维修基金	公寓价值的2%，在合同中单列	约55百万越南盾	接房前
登记费	合同价的0.5%	15百万越南盾	办证时
尾款	价格的5%——尚无证书时开发商收款不得超过95%	150百万越南盾	领取证书时

示例列的假设：价格30亿越南盾已含增值税，税前价27.5亿越南盾；维修基金按税前价计算。各项详情：公寓售价以外的费用。尚未计入办证费、家具、管理费。

购买已有证书的房子（二手）则没有分期：公证时您要付清大部分自有资金，维修基金原业主已缴，只剩0.5%的登记费（一手房与二手房现金流比较）。

3. 备用金：贷款利息和租客空置月份

用来出租的房子，通常有几个月没有租金——接房后还要做家具、找租客——而贷款已经开始还款。开发商的贴息方案也在固定节点结束，之后转为浮动利率：VARS-IRE 2026年第二季度调查记录优惠期后利率约每年13–15%，DKRA 2026年8月记录12–24个月固定利率普遍为每年10.9%。

稳健建议（并非规定）：单独留出按年利率15%计算的6个月还款额。贷款21亿越南盾、25年，利率11%时月供约20.6百万越南盾，15%时约26.9百万越南盾——6个月备用金约160百万越南盾。利率上升2–4个百分点时核对月供的方法：贷多少才安全。

4. 测算样表：20亿、30亿、50亿的房子

参考示例。假设：价格已含增值税；维修基金按税前价（约占房价的91.7%）计2%；登记费按合同价计0.5%；贷款25年，等额还款；备用金 = 按年利率15%计算的6个月还款额。银行按购买价的贷款比例批准。

贷款70%（自有30%）

房价	自有30%	维修基金 + 登记费	6个月备用金	现金合计	每月还款，利率11% → 15%
20亿	600百万	约47百万	约108百万	约750百万	13.7 → 17.9百万
30亿	900百万	约70百万	约161百万	约11.3亿	20.6 → 26.9百万
50亿	15亿	约117百万	约269百万	约18.9亿	34.3 → 44.8百万

贷款80%（自有20%）

房价	自有20%	维修基金 + 登记费	6个月备用金	现金合计	每月还款，利率11% → 15%
20亿	400百万	约47百万	约123百万	约570百万	15.7 → 20.5百万
30亿	600百万	约70百万	约184百万	约8.5亿	23.5 → 30.7百万
50亿	10亿	约117百万	约307百万	约14.2亿	39.2 → 51.2百万

读表要点：

• 贷款70%：现金合计约占房价的38%；贷款80%：约占房价的28–29%。
• 多贷可以减少初始现金，但月供会增加：30亿的房子，贷款80%而不是70%，在利率15%时每月多还约3.8百万越南盾。
• 要使利率15%时的月供不超过收入的40%：30亿的房子贷款70%需要月收入约67百万越南盾，贷款80%约77百万越南盾——尚未计入预期租金。

5. 一手房：现金不必一次备齐

对于期房，2023年房地产经营法限制首期款最高30%（含定金），交付前最高70%，办证前95%。以下是把 Green Skyline 贷款70%方式（第133/2026/CSBH-TB号通知）的比例套用到一套假设的30亿越南盾房子上：

节点	您自付	银行放款
签订买卖合同（10%）及2个月后（5%）	450百万越南盾	35%
接房（10%）+ 维修基金	300百万越南盾 + 维修基金	35%
领取证书（5%）+ 登记费	150百万越南盾 + 登记费	—

Green Skyline 的实际价格按各类户型的折扣计算，且未含维修基金——见 Green Skyline 政策。即使分期支付，也要预先备好接房、领证节点以及贴息结束后备用金所需的钱，因为交房日程可能推迟。

HPR 正在代理销售的项目

• Green Skyline——参考价从27.5亿越南盾起（1PN+），有贷款50% / 70%的方式，接房前自有15%。
• Setia Edenia、La Pura、Norton Park——开发商尚未公布价目表和贷款政策；请在项目页登记接收价格通知，以便在测算资金前取得正式付款计划。

本文仅供参考，不能代替针对具体情形的法律 / 财务咨询。

1. 书面询问银行：最高贷款比例、房屋评估方式、优惠利率、优惠期以及优惠期后的加成。
2. 按您所选方式（标准、贷款、快速付款）取得开发商的付款计划——并注明政策通知的编号和日期。
3. 自有部分 = 房价 − 获批的贷款额（按评估价，而不是购买价）。
4. 加上2%维修基金、0.5%登记费、办证费；核对价格是否已含增值税。
5. 按当前利率和年15%分别计算月供；使月供保持在稳定收入的约40%以下，尚未计入租金。
6. 单独留出至少6个月的还款备用金（按年利率15%），再加上房子空置月份的管理费。
7. 把每一项记入按月现金流表，标出接房、领证和贴息结束的节点。

• 越南银行协会 — Vietcombank ra mắt gói vay "Nhà mới thành đạt" hỗ trợ người trẻ mua nhà（贷款最高达房屋价值的70%，40年），2025年4月21日。
• VPBank — Điều kiện, thủ tục vay ngân hàng mua nhà từ A đến Z（放贷房屋价值的70–80%，担保财产为贷款额的120%），2025年8月19日。
• Nhà Đầu Tư — Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm（DKRA 2026年8月、VARS-IRE 2026年第二季度），2026年8月28日。
• 越南律师杂志（Tạp chí Luật sư Việt Nam）— Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh giảm hệ số rủi ro một số khoản vay bất động sản từ ngày 01/7/2024（第22/2023/TT-NHNN号通知），2026年10月24日访问。
• LuatVietnam — Từ 01/8/2024: Chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở tương lai（房地产经营法第29/2023/QH15号，第23、25条），2026年10月24日访问。
• 法律体系（Hệ thống pháp luật）— Điều 152 Luật Nhà ở 2023（维修基金2%），2026年10月24日访问。
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?（第10/2022/NĐ-CP号议定），2025年12月19日。
• Green Skyline——Công ty CP Đầu tư Thái Bình 2026年9月14日发布的第133/2026/CSBH-TB号销售政策（自2026年9月15日起适用），见 HPR 项目页，更新于2026年10月15日。