Собственные средства при покупке инвестиционной квартиры: сколько % от цены?

Основание: Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости № 29/2023/QH15 — статьи 23, 25 (задаток, оплата строящегося жилья) · Закон о жилье № 27/2023/QH15 — статья 152 (взнос на обслуживание 2%) · Постановление 10/2022/NĐ-CP с изменениями Постановления 175/2025/NĐ-CP (регистрационный сбор 0,5%) · Циркуляр 41/2016/TT-NHNN с изменениями Циркуляра 22/2023/TT-NHNN (коэффициент риска по ипотечным кредитам по LTV и доле платежа 35%) · условия кредитования Vietcombank, VPBank и опросы по ставкам DKRA, VARS-IRE · Обновлено 24 октября 2026 г.

Собственные средства при покупке инвестиционной квартиры — это не только часть цены, которую банк не кредитует. Наличные, которые нужно подготовить, состоят из трёх частей: доля собственных средств (обычно 20–30% цены), расходы сверх цены (около 2,3% цены для квартиры, в цену которой уже включён НДС) и резервный фонд на проценты по кредиту, пока квартира без арендатора. Для квартиры за 3 млрд донгов при кредите 70% эти три части в сумме составляют около 1,13 млрд донгов.

1. Доля собственных средств: сколько максимум кредитует банк

Государственный банк не устанавливает единый максимальный размер кредита на коммерческое жильё; каждый банк определяет его сам по стоимости имущества и Вашему доходу. Некоторые опубликованные ориентиры:

• Vietcombank — программа «Nhà mới thành đạt» для людей 20–35 лет: кредит до 70% стоимости жилья, срок до 40 лет (Ассоциация банков Вьетнама, сообщение от 21.04.2025).
• VPBank — руководство по ипотеке: банк обычно кредитует 70–80% стоимости жилья, поэтому подготовьте не менее 30%; обеспечение не менее 120% суммы кредита; общая сумма платежей не более 40% дохода (VPBank, 19.08.2025).
• Политика застройщика — например, Green Skyline (уведомление 133/2026/CSBH-TB, действует с 15.09.2026): вариант с кредитом 50% или 70% в Shinhan, Vietcombank, VietinBank, достаточно 15% собственных средств до получения жилья; при кредите 70% — субсидия по ставке 0% на срок до 18 месяцев либо фиксированная ставка 5,5% на срок до 36 месяцев.

Доля кредита считается от стоимости, оценённой банком, а не от цены, за которую Вы покупаете. Если оценка ниже цены по договору, разницу придётся покрыть самостоятельно — узнайте оценку у банка до внесения задатка.

У банков есть и причина не кредитовать по максимуму: согласно Циркуляру 22/2023/TT-NHNN (действует с 01.07.2024), чем выше доля кредита от стоимости имущества (LTV) по ипотеке или платёж выше 35% дохода, тем больший коэффициент риска банк обязан применять. Слабым подтверждением дохода обычно соответствует более низкая доля кредита, чем рекламируемая.

2. Наличные расходы сверх доли собственных средств

Статья	Размер	Квартира за 3 млрд (пример)	Когда платить
Бронь / задаток	Задаток не более 5% цены продажи, только если проект отвечает условиям продаж	до 150 млн донгов — засчитывается в 1-й платёж	При выборе квартиры
Первый платёж	Не более 30% стоимости договора, включая задаток	до 900 млн донгов	Подписание договора купли-продажи
НДС 10%	Считается от цены за вычетом платы за землю	Обычно уже включён в прейскурантную цену	По этапам
Взнос на обслуживание	2% стоимости квартиры, отдельной строкой в договоре	около 55 млн донгов	До получения жилья
Регистрационный сбор	0,5% цены по договору	15 млн донгов	При оформлении «книги»
Последний платёж	5% цены — застройщик собирает не более 95% до выдачи «книги»	150 млн донгов	При получении «книги»

Допущения для примера: цена 3 млрд донгов включает НДС, цена до налога 2,75 млрд донгов; обслуживание считается от цены до налога. Подробно по каждой статье: расходы сверх цены квартиры. Не учтены сбор за выдачу «книги», мебель, плата за управление.

При покупке квартиры с «книгой» (вторичный рынок) графика с рассрочкой нет: основную часть собственных средств Вы платите при нотариальном удостоверении, взнос на обслуживание уже внёс прежний владелец, остаётся лишь регистрационный сбор 0,5% (сравнение денежного потока первичного и вторичного рынка).

3. Резервный фонд: проценты по кредиту и месяцы без арендатора

Квартира, купленная для сдачи, обычно несколько месяцев без арендной платы — после получения ещё обустройство и поиск арендатора — а кредит уже начинают выплачивать. Субсидирование процентов застройщиком тоже заканчивается в определённый момент, после чего ставка становится плавающей: опрос VARS-IRE за II квартал 2026 г. показывает ставку после льготного периода около 13–15% годовых, DKRA в августе 2026 г. — фиксированная ставка на 12–24 месяца в среднем 10,9% годовых.

Осторожная рекомендация (не норма): отдельно держать 6 месяцев платежей по ставке 15% годовых. Кредит 2,1 млрд донгов на 25 лет — платёж около 20,6 млн донгов в месяц при 11%, около 26,9 млн донгов при 15% — резерв на 6 месяцев составляет около 160 млн донгов. Как проверить платёж при росте ставки на 2–4 п. п.: сколько кредита безопасно брать.

4. Образцы расчёта: квартиры за 2, 3, 5 млрд

Справочный пример. Допущения: цена включает НДС; обслуживание 2% от цены до налога (около 91,7% цены); регистрационный сбор 0,5% от цены по договору; кредит на 25 лет, равные платежи; резерв = 6 месяцев платежей при ставке 15% годовых. Банк одобряет именно ту долю кредита от цены покупки.

Кредит 70% (собственные 30%)

Цена квартиры	Собственные 30%	Обслуживание + сбор	Резерв на 6 мес.	Всего наличных	Платёж в месяц: ставка 11% → 15%
2 млрд	600 млн	около 47 млн	около 108 млн	около 750 млн	13,7 → 17,9 млн
3 млрд	900 млн	около 70 млн	около 161 млн	около 1,13 млрд	20,6 → 26,9 млн
5 млрд	1,5 млрд	около 117 млн	около 269 млн	около 1,89 млрд	34,3 → 44,8 млн

Кредит 80% (собственные 20%)

Цена квартиры	Собственные 20%	Обслуживание + сбор	Резерв на 6 мес.	Всего наличных	Платёж в месяц: ставка 11% → 15%
2 млрд	400 млн	около 47 млн	около 123 млн	около 570 млн	15,7 → 20,5 млн
3 млрд	600 млн	около 70 млн	около 184 млн	около 850 млн	23,5 → 30,7 млн
5 млрд	1 млрд	около 117 млн	около 307 млн	около 1,42 млрд	39,2 → 51,2 млн

Как читать таблицы:

• Кредит 70%: общая сумма наличных около 38% цены квартиры; кредит 80%: около 28–29% цены квартиры.
• Больший кредит уменьшает первоначальные наличные, но увеличивает платёж: для квартиры за 3 млрд кредит 80% вместо 70% — на около 3,8 млн донгов в месяц больше при ставке 15%.
• Доход, при котором платёж по ставке 15% не превышает 40%: для квартиры за 3 млрд при кредите 70% нужно около 67 млн донгов в месяц, при кредите 80% — около 77 млн донгов в месяц, без учёта ожидаемой арендной платы.

5. Первичный рынок: наличные не нужны все сразу

Для строящегося жилья Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 г. ограничивает первый платёж 30% (включая задаток), не более 70% до передачи, 95% до выдачи «книги». Пример: применим доли варианта с кредитом 70% по Green Skyline (уведомление 133/2026/CSBH-TB) к условной квартире за 3 млрд донгов:

Этап	Вы платите сами	Банк выдаёт
Подписание договора купли-продажи (10%) и через 2 месяца (5%)	450 млн донгов	35%
Получение жилья (10%) + взнос на обслуживание	300 млн донгов + обслуживание	35%
Получение «книги» (5%) + регистрационный сбор	150 млн донгов + сбор	—

Фактическая цена Green Skyline считается с учётом скидок по каждому типу квартир и не включает взнос на обслуживание — см. условия Green Skyline. Даже при рассрочке заранее отложите средства на этапы получения жилья, получения «книги» и резервный фонд на период после окончания субсидирования процентов, поскольку график передачи может сместиться.

Проекты, которые распространяет HPR

• Green Skyline — справочная цена от 2,75 млрд донгов (1 спальня+), есть вариант с кредитом 50% / 70%, собственные 15% до получения жилья.
• Setia Edenia, La Pura, Norton Park — застройщик ещё не объявил прайс-лист и условия кредитования; подпишитесь на уведомление о ценах на странице проекта, чтобы получить официальный график платежей до расчёта собственных средств.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую или финансовую консультацию в конкретном случае.

1. Письменно спросите банк: максимальную долю кредита, способ оценки квартиры, льготную ставку, срок льготы и маржу после льготного периода.
2. Возьмите график платежей застройщика по выбранному Вами варианту (стандартный, с кредитом, ускоренная оплата) — номер и дату уведомления об условиях.
3. Рассчитайте собственную часть = цена квартиры − одобренная сумма кредита (по оценочной стоимости, а не по цене покупки).
4. Добавьте взнос на обслуживание 2%, регистрационный сбор 0,5%, сбор за выдачу «книги»; проверьте, включён ли НДС в цену.
5. Рассчитайте ежемесячный платёж при текущей ставке и при 15% годовых; держите платёж ниже примерно 40% стабильного дохода, без учёта арендной платы.
6. Отдельно отложите резервный фонд не менее чем на 6 месяцев платежей при ставке 15% годовых, плюс плату за управление в месяцы простоя.
7. Внесите каждую статью в таблицу денежного потока по месяцам, отметьте этапы получения жилья, получения «книги» и окончания субсидирования ставки.

• Ассоциация банков Вьетнама — Vietcombank ra mắt gói vay "Nhà mới thành đạt" hỗ trợ người trẻ mua nhà (Vietcombank запустил программу «Nhà mới thành đạt» для поддержки молодёжи при покупке жилья: кредит до 70% стоимости жилья, 40 лет), 21.04.2025.
• VPBank — Điều kiện, thủ tục vay ngân hàng mua nhà từ A đến Z (Условия и порядок ипотеки от А до Я: кредитование 70–80% стоимости жилья, обеспечение 120% суммы кредита), 19.08.2025.
• Nhà Đầu Tư — Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm (Средняя ставка по ипотеке превысила 10% годовых; DKRA, август 2026 г.; VARS-IRE, II квартал 2026 г.), 28.08.2026.
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh giảm hệ số rủi ro một số khoản vay bất động sản từ ngày 01/7/2024 (Госбанк снижает коэффициент риска по ряду кредитов на недвижимость с 01.07.2024; Циркуляр 22/2023/TT-NHNN), доступ 24.10.2026.
• LuatVietnam — Từ 01/8/2024: Chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở tương lai (С 01.08.2024 задаток не может превышать 5% цены будущего жилья; Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 29/2023/QH15, статьи 23, 25), доступ 24.10.2026.
• Hệ thống pháp luật — Điều 152 Luật Nhà ở 2023 (Статья 152 Закона о жилье 2023 г.: взнос на обслуживание 2%), доступ 24.10.2026.
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu? (Каков размер регистрационного сбора за жильё и землю в 2026 г.?; Постановление 10/2022/NĐ-CP), 19.12.2025.
• Green Skyline — условия продаж 133/2026/CSBH-TB от 14.09.2026 компании Thái Bình Investment JSC (действуют с 15.09.2026) на странице проекта HPR, обновлено 15.10.2026.