Ипотека в новостройке: сколько платить в месяц, когда льготный период закончится и ставка станет плавающей

Основание: обзоры ставок ипотечных кредитов DXS-FERI (по сентябрь 2026 г.), DKRA Consulting (11 банков, август 2026 г.), VARS-IRE (II квартал 2026 г.), опубликованные в прессе; формула равных (аннуитетных) платежей · Обновлено 20 октября 2026 г.

По кредиту 2 млрд донгов на 20 лет каждые 2 процентных пункта ставки увеличивают ежемесячный платёж примерно на 2,6–2,9 млн донгов: 16,7 млн донгов при 8% годовых, 19,3 млн донгов при 10%, 22 млн донгов при 12%. Большинство ипотечных программ для новостроек фиксируют ставку только на первые 6–24 месяца, после чего она становится плавающей. Эта статья поможет Вам самостоятельно рассчитать платёж после окончания льготы.

Какова плавающая ставка сейчас

• Льготная: фиксированная ставка на 12–24 месяца — обычно около 10,9% годовых в 11 банках (DKRA, август 2026 г.); 9,8–11,5% годовых в первые 12 месяцев (DXS-FERI, по сентябрь 2026 г.).
• После льготы: плавающая 13–16% годовых (DXS-FERI); может доходить до 14–16% годовых в зависимости от условий кредита (DKRA).
• Как рассчитывается плавающая ставка: базовая или референсная ставка банка плюс маржа, обычно около 3,3–3,5% (VARS-IRE, II квартал 2026 г.). Маржа указана в кредитном договоре — именно о ней стоит спросить в первую очередь.

Ставки зависят от банка, заявителя и момента обращения. Уточняйте напрямую в банке, прежде чем принимать решение.

Таблица 1: кредит 2 млрд донгов, 20 лет, равные платежи

Пример для ориентира. Допущения: равные платежи (основной долг + проценты одинаковы каждый месяц) в течение 240 месяцев, ставка не меняется весь срок; «необходимый доход» — исходя из того, что платёж по кредиту составляет не более 50% дохода семьи.

Ставка в год	Платёж в месяц	Проценты в первый месяц	Всего процентов за 20 лет	Необходимый доход
8%	16,7 млн донгов	13,3 млн донгов	2,01 млрд донгов	33,5 млн донгов в месяц
10%	19,3 млн донгов	16,7 млн донгов	2,63 млрд донгов	38,6 млн донгов в месяц
12%	22 млн донгов	20 млн донгов	3,29 млрд донгов	44 млн донгов в месяц
14%	24,9 млн донгов	23,3 млн донгов	3,97 млрд донгов	49,7 млн донгов в месяц

Многие банки считают по схеме равных долей основного долга с убывающими процентами (дифференцированные платежи): в первый месяц платить приходится больше. При том же кредите 2 млрд донгов на 20 лет первый платёж — около 21,7 млн донгов при 8%, 28,3 млн донгов при 12%, затем он постепенно снижается.

Таблица 2: после 2 лет льготной ставки 8% ставка становится плавающей

Пример для ориентира. Первые два года ставка 8%, равный платёж 16,7 млн донгов в месяц; к концу льготы остаток долга — около 1,91 млрд донгов, равномерно на оставшиеся 18 лет.

Ставка после льготы	Платёж в месяц с 3-го года	Рост по сравнению с первыми 2 годами
10%	19,1 млн донгов	+ 2,4 млн донгов
12%	21,6 млн донгов	+ 4,9 млн донгов
14%	24,3 млн донгов	+ 7,6 млн донгов

Таблица 3: девелопер субсидирует ставку и даёт отсрочку основного долга на 2 года

Многие условия продаж включают субсидирование ставки с отсрочкой погашения основного долга до получения жилья. В этот период Вы платите очень мало или ничего. После окончания субсидии Вы платите и долг, и проценты со всех 2 млрд донгов в течение оставшихся 18 лет:

Ставка после субсидии	Платёж в месяц
10%	20 млн донгов
12%	22,6 млн донгов
14%	25,4 млн донгов

Платёж после отсрочки выше, чем без отсрочки, потому что основной долг ещё совсем не погашен.

Проверьте свою платёжеспособность

1. Рассчитайте платёж при высокой плавающей ставке (14–16% годовых), а не только при льготной.
2. Сравните его со стабильным доходом семьи за вычетом расходов на жизнь и других кредитов.
3. Подготовьте резерв на несколько месяцев платежей.
4. Прочитайте условия досрочного погашения: размер комиссии в процентах и в течение скольких первых лет она действует.

Случай, о котором писала пресса в октябре 2026 г. в Хошимине: кредит почти 2,4 млрд донгов на квартиру, после двух льготных лет ставка выросла до 12,3%, платёж увеличился примерно с 24–25 млн до 35 млн донгов в месяц при доходе семьи около 60 млн донгов в месяц, и семье пришлось продать жильё. Подробнее — продажа жилья из-за роста ставки после льготы.

Чтобы посчитать со своей суммой, ставкой и сроком: воспользуйтесь инструментом «Калькулятор цены и кредита» в разделе цен на странице проекта (например, Izumi City), затем внесите результат в расчёт денежного потока.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию в конкретном случае.

1. Какова льготная ставка и на сколько месяцев она фиксирована?
2. От какой базовой ставки считается ставка после льготы и какова маржа? Как часто ставка пересматривается?
3. Платежи равные или с равными долями основного долга и убывающими процентами? Каков первый платёж после льготы?
4. Есть ли отсрочка основного долга и до какого месяца? Сколько платить после её окончания?
5. До какой даты девелопер субсидирует ставку и каков потолок? Что будет при задержке передачи жилья?
6. Какова комиссия за досрочное погашение в процентах и сколько первых лет она действует?
7. Максимальная доля кредита, максимальный срок, требования к доходу и обеспечению.

• VnExpress — Nhiều người bán nhà để thoát gánh nặng lãi vay (Многие продают жильё, чтобы избавиться от бремени процентов; DXS-FERI, DKRA), 17 октября 2026 г.
• Nhà Đầu Tư — Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm (Средняя ставка ипотеки превысила 10% годовых; DKRA за август 2026 г., VARS-IRE за II квартал 2026 г.), 28 августа 2026 г.
• VietnamFinance — Lãi suất thả nổi và hệ lụy với khách vay mua nhà (Плавающая ставка и её последствия для ипотечных заёмщиков), 27 августа 2026 г.