新築物件のローン：優遇が終わり変動金利になると毎月いくら払うのか

根拠：報道で公表された DXS-FERI（2026年9月まで）、DKRA Consulting（11行、2026年8月）、VARS-IRE（2026年第2四半期）による住宅ローン金利の調査。元利均等返済（残高逓減）の計算式 · 2026年10月20日更新

20億ドンを20年借りる場合、金利が2ポイント上がるごとに毎月の返済額は約260万〜290万ドン増えます。年8%で1,670万ドン、10%で1,930万ドン、12%で2,200万ドンです。新築物件向けの住宅ローンの多くは、最初の6〜24か月だけ金利が固定され、その後は変動金利になります。この記事では、優遇終了後の返済額をご自身で計算する方法を紹介します。

現在の変動金利の水準

• 優遇期間： 12〜24か月の固定金利は11行で年約**10.9%**が一般的（DKRA、2026年8月）。最初の12か月は年9.8〜11.5%（DXS-FERI、2026年9月まで）。
• 優遇終了後： 変動金利は年13〜16%（DXS-FERI）。借入条件によっては年14〜16%になることも（DKRA）。
• 変動金利の決まり方： 銀行の基準金利または参照金利に利ざやを加えたもので、利ざやは約**3.3〜3.5%**が一般的です（VARS-IRE、2026年第2四半期）。利ざやは融資契約に記載されます — 最初に確認すべき数字です。

金利は銀行、審査内容、時期によって変わります。決める前に銀行に直接確認しましょう。

表1：20億ドン、20年、元利均等返済

参考例。前提：240か月の元利均等返済（毎月の元本＋利息が同額）、借入期間中の金利は一定。「必要な収入」は返済額が世帯収入の50%以下と仮定。

年利	毎月の返済額	初月の利息	20年間の利息合計	必要な収入
8%	1,670万ドン	1,330万ドン	20.1億ドン	月3,350万ドン
10%	1,930万ドン	1,670万ドン	26.3億ドン	月3,860万ドン
12%	2,200万ドン	2,000万ドン	32.9億ドン	月4,400万ドン
14%	2,490万ドン	2,330万ドン	39.7億ドン	月4,970万ドン

多くの銀行は**元金均等（利息逓減）**で計算するため、初月の返済額は多くなります。同じ20億ドン・20年の場合、初月は8%で約2,170万ドン、12%で2,830万ドンで、その後徐々に減っていきます。

表2：2年間の優遇金利8%の後、変動金利に切り替わる

参考例。最初の2年は金利8%で、元利均等返済で月1,670万ドン。優遇終了時の残高は約19.1億ドンで、残りの18年で均等に返済します。

優遇終了後の金利	3年目からの毎月の返済額	最初の2年との差
10%	1,910万ドン	+ 240万ドン
12%	2,160万ドン	+ 490万ドン
14%	2,430万ドン	+ 760万ドン

表3：デベロッパーの金利サポートと2年間の元本返済猶予

多くの販売条件には、引き渡しまでの金利サポートと元本返済猶予が付いています。この期間はほとんど、あるいはまったく支払いがありません。サポートが終わると、20億ドン全額について元本と利息を残りの18年で返済します。

サポート終了後の金利	毎月の返済額
10%	2,000万ドン
12%	2,260万ドン
14%	2,540万ドン

元本をまったく減らしていないため、猶予後の返済額は猶予がない場合より高くなります。

返済能力をご自身で確認する

1. 優遇金利だけでなく、高めの変動金利（年14〜16%）で返済額を計算します。
2. 世帯の安定した収入から、生活費と他のローンを差し引いて比べます。
3. 数か月分の返済に備えた予備資金を用意します。
4. 繰上返済の条項を読みます：違約金は何%か、最初の何年間に適用されるか。

2026年10月にホーチミン市で報じられたケース：約24億ドンを借りてマンションを購入し、2年間の優遇が終わって金利が12.3%に上がると、返済額が月約2,400万〜2,500万ドンから月3,500万ドンに増えました。世帯収入は月約6,000万ドンで、一家は住宅を売ることになりました。あわせて優遇終了後の金利上昇で住宅を売るをご覧ください。

ご自身の金額、金利、期間で計算するには、プロジェクトページの価格ブロックにある**「価格・ローン計算」**ツール（例：Izumi City）を使い、結果をキャッシュフロー計算表に入れてください。

この記事は参考情報であり、個別のケースにおける法律・財務上の助言に代わるものではありません。

1. 優遇金利はいくらで、何か月固定されるか？
2. 優遇終了後はどの基準金利に、どれだけの利ざやを加えて計算するか？金利は何か月ごとに見直されるか？
3. 元利均等か、元金均等（利息逓減）か？優遇終了後の初月の返済額はいくらか？
4. 元本返済猶予はあるか、何月までか？猶予終了後の返済額はいくらか？
5. デベロッパーの金利サポートはいつまでで、上限はいくらか？引き渡しが遅れたらどうなるか？
6. 繰上返済の手数料は何%で、最初の何年間に適用されるか？
7. 最大融資比率、最長期間、収入と担保の条件。

• VnExpress — Nhiều người bán nhà để thoát gánh nặng lãi vay（ローン金利の負担から逃れるため住宅を売る人が増加 — DXS-FERI、DKRA）、2026年10月17日。
• Nhà Đầu Tư — Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm（住宅ローンの平均金利が年10%を超える — DKRA 2026年8月、VARS-IRE 2026年第2四半期）、2026年8月28日。
• VietnamFinance — Lãi suất thả nổi và hệ lụy với khách vay mua nhà（変動金利と住宅ローン利用者への影響）、2026年8月27日。