Кредитное плечо: безопасный размер кредита при плавающей ставке

Основание: Циркуляр 41/2016/TT-NHNN в редакции Циркуляра 22/2023/TT-NHNN от 29 декабря 2023 г. (вступил в силу 1 июля 2024 г.) — коэффициенты риска ипотечных кредитов в зависимости от LTV и долговой нагрузки (порог 35%); ставки по обзорам VARS-IRE за II квартал 2026 г., DKRA за август 2026 г., Avison Young за III квартал 2026 г. · Обновлено 20 октября 2026 г.

Кредит позволяет купить более крупную квартиру, чем позволяют собственные средства, но при плавающей ставке ежемесячный платёж вырастает примерно на 30%, если после льготного периода ставка поднимается с 11% до 15% годовых. Безопасный размер кредита — это не сумма, которую одобрил банк, а сумма, которую Вы сможете выплачивать при росте ставки, при простое квартиры без арендатора и при временном снижении дохода.

Ставки по ипотеке сейчас (на октябрь 2026 г.)

• Обзор VARS-IRE за II квартал 2026 г. по 10 банкам: распространённая льготная ставка 8,5–11% годовых, обычно только на 6–12 месяцев; затем — базовая ставка плюс маржа около 3,3–3,5%, что соответствует 13–15% годовых.
• DKRA Consulting, август 2026 г.: фиксированная ставка на 12–24 месяца в 11 коммерческих банках — в среднем 10,9% годовых.
• Отчёт Avison Young за III квартал 2026 г. (опубликован 13 октября 2026 г.): ставки по ипотеке 12–15% годовых.
• Некоторые договоры позволяют менять ставку даже в «фиксированный» период, если ставки по депозитам растут выше определённого порога, — внимательно прочитайте это условие.

Ставки в каждом банке зависят от заявителя и момента обращения; подробные данные — в статье ставки по ипотеке превысили 10% годовых.

Три показателя, удерживающие кредитное плечо в безопасной зоне

1. Долговая нагрузка (DTI). Все платежи по долгам (основной долг + проценты, по всем кредитам), делённые на стабильный ежемесячный доход. Государственный банк Вьетнама использует порог 35% этого показателя при определении коэффициента риска ипотечных кредитов — кредиты с нагрузкой выше 35% считаются более рискованными. Это не лимит кредитования, но хороший ориентир. Опрос Batdongsan.com.vn (по данным Thời báo Tài chính от 27 июля 2026 г.) показывает, что покупатели хотят, чтобы платёж по основному долгу и процентам составлял около 20–40% дохода.

2. Стресс-тест ставки. Рассчитайте платёж по текущей ставке, затем прибавьте 2 и 4 процентных пункта. Осторожная рекомендация: если при +4 п. п. долговая нагрузка превышает примерно 40–45%, кредит слишком тяжёл.

3. Резервный фонд. Держите отдельно наличные в размере не менее 6 месяцев платежей по ставке +4 п. п., плюс расходы на месяцы простоя квартиры. Это осторожная рекомендация, а не норма закона.

Если квартира покупается для сдачи в аренду, не учитывайте арендную плату в доходе для погашения кредита, пока нет реального договора аренды. Арендная доходность в Хошимине — около 2–3% годовых (Avison Young, III квартал 2026 г.), что намного ниже ставки по кредиту, поэтому аренда обычно покрывает лишь часть платежа.

График платежей: кредит 2 млрд донгов на 25 лет

Справочный пример: равные ежемесячные платежи основного долга и процентов, ставка в каждом сценарии фиксирована на весь срок (на практике плавающая); без учёта страховки и комиссий за досрочное погашение.

Сценарий ставки	Платёж в месяц	Доход для DTI ≤ 35%	Доход для DTI ≤ 40%	Не покрывается арендой 11 млн
Сейчас: 11% годовых	около 19,6 млн	около 56 млн	около 49 млн	около 8,6 млн
+2 п. п.: 13% годовых	около 22,6 млн	около 64 млн	около 56 млн	около 11,6 млн
+4 п. п.: 15% годовых	около 25,6 млн	около 73 млн	около 64 млн	около 14,6 млн

При той же сумме кредита рост ставки с 11% до 15% годовых увеличивает платёж примерно на 6 млн донгов в месяц (31%). Общая сумма процентов за 25 лет при 11% — около 3,9 млрд донгов, при 15% — около 5,7 млрд донгов. Резервный фонд на 6 месяцев при 15% годовых: около 154 млн донгов.

Обратный расчёт: сколько можно взять при доходе 50 млн донгов в месяц

Если платёж не должен превышать 35% дохода (17,5 млн донгов в месяц), срок 25 лет:

Предполагаемая ставка	Максимальный кредит (справочный пример)
11% годовых	около 1,79 млрд донгов
13% годовых	около 1,55 млрд донгов
15% годовых	около 1,37 млрд донгов

Выбирайте размер кредита по строкам 13–15%, а не по льготной ставке первого года.

Как снизить риск, если кредит уже взят

• Запросите письменно: что такое базовая ставка, какова маржа, периодичность пересмотра, комиссия за досрочное погашение по годам.
• Отдавайте предпочтение программам с более длинным фиксированным периодом, даже если ставка немного выше.
• Программа субсидирования ставки от девелопера обычно заканчивается в конкретную дату — подготовьте источник погашения на период после неё.
• При наличии свободных средств частично погашайте основной долг, чтобы уменьшить следующие платежи.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию в конкретной ситуации.

1. Сложите стабильный ежемесячный доход, подтверждённый документами (зарплата, регулярные поступления), — без учёта ожидаемой арендной платы.
2. Сложите все текущие платежи по долгам: другие ипотеки, потребительские кредиты, кредитные карты.
3. Запросите у банка письменно льготную ставку, срок льготного периода, базовую ставку и маржу после него.
4. Рассчитайте платёж на 3 уровнях: текущая ставка, +2 п. п., +4 п. п.
5. Проверьте долговую нагрузку при +4 п. п.: лучше ниже примерно 40%.
6. Отложите резервный фонд не менее чем на 6 месяцев платежей по максимальной ставке плюс расходы на месяцы без арендатора.
7. Прочитайте условие об изменении ставки в фиксированный период и о комиссии за досрочное погашение.
8. Составьте помесячную таблицу денежного потока, включая даты окончания субсидирования ставки и начала погашения основного долга.

• Nhà Đầu Tư — Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm (Средняя ставка по ипотеке превысила 10% годовых; DKRA, август 2026 г., VARS-IRE, II квартал 2026 г.), 28 августа 2026 г.
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Lãi suất vay mua nhà "neo" hai con số, kỳ vọng hạ nhiệt không dễ (Ставки по ипотеке держатся на двузначном уровне; условия о пересмотре ставки, опрос Batdongsan.com.vn о доле платежей 20–40% дохода), 27 июля 2026 г.
• Vietnam+ (ВИА, со ссылкой на Avison Young) — Ho Chi Minh City's housing market sees price stabilisation, sharper buyer segmentation (Цены на жильё в Хошимине стабилизируются, сегментация покупателей усиливается), 13 октября 2026 г.
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh giảm hệ số rủi ro một số khoản vay bất động sản từ ngày 01/7/2024 (Госбанк снижает коэффициенты риска по ряду кредитов на недвижимость с 1 июля 2024 г.; Циркуляр 22/2023/TT-NHNN), дата обращения 20 октября 2026 г.
• Tạp chí Ngân hàng — Một số sửa đổi, bổ sung quy định về tỉ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (Изменения требований к достаточности капитала банков и филиалов иностранных банков; Циркуляр 22/2023/TT-NHNN от 29 декабря 2023 г.), дата обращения 20 октября 2026 г.