銀行ローンのレバレッジ：変動金利で安全な借入額

根拠：通達41/2016/TT-NHNN（2023年12月29日付の通達22/2023/TT-NHNNで改正、2024年7月1日施行） — LTV比率と収入比率（基準35%）に応じた住宅担保ローンのリスクウェイト；金利はVARS-IRE 2026年第2四半期調査、DKRA 2026年8月、Avison Young 2026年第3四半期による · 2026年10月20日更新

借入を使えば、自己資金より大きな物件を買えます。しかし変動金利では、優遇期間後に金利が年11%から15%に上がると、毎月の返済額は約30%増えます。安全な借入額とは、銀行が承認する額ではありません。金利が上がったとき、借り手が見つからず空室になったとき、収入が一時的に減ったときでも、返済を続けられる額です。

現在の住宅ローン金利（2026年10月時点）

• VARS-IREの2026年第2四半期の調査（10銀行）：一般的な優遇金利は**年8.5〜11%**で、多くは6〜12か月のみです。その後は基準金利に約3.3〜3.5%の上乗せ幅を加えて計算され、**年13〜15%**に相当します。
• DKRA Consulting（2026年8月）：商業銀行11行の12〜24か月固定金利は、**年10.9%**が一般的です。
• Avison Youngの2026年第3四半期レポート（2026年10月13日報道）：住宅ローン金利は年12〜15%。
• 預金金利が一定の水準を超えて上がった場合、「固定」期間中でも金利を見直せる契約もあります。この条項はよく読んでください。

金利は銀行ごとに、審査内容や時期によって変わります。詳しい数字は住宅ローン金利が年10%を超えるの記事もご覧ください。

レバレッジを安全圏に保つ3つの指標

1. 返済負担率（DTI）。 返済総額（元金＋利息、すべての借入）を毎月の安定収入で割った値です。ベトナム国家銀行は、住宅担保ローンのリスクウェイトを決める際にこの比率の**35%**を基準にしており、35%を超えるローンはよりリスクが高いとみなされます。融資の上限ではありませんが、よい目安になります。Batdongsan.com.vnの調査（2026年7月27日、Thời báo Tài chính報道）では、購入者は元利返済を収入の約20〜40%に抑えたいと考えています。

2. 金利のストレステスト。 現在の金利で返済額を計算し、さらに2ポイントと4ポイント上乗せして計算します。慎重な目安として、+4ポイントでDTIが約40〜45%を超えるなら、借入額は負担が大きすぎます。

3. 予備資金。 4ポイント上乗せした金利での返済少なくとも6か月分に、空室期間の費用を加えた現金を別に確保しておきます。これは慎重な目安であり、規定ではありません。

賃貸用に買う物件では、実際の賃貸借契約ができるまで、賃料を返済原資の収入に含めないでください。ホーチミン市の賃貸利回りは年約2〜3%（Avison Young、2026年第3四半期）で、ローン金利よりかなり低いため、賃料で補えるのは返済の一部にとどまることが多いです。

返済表：20億ドンのローン、25年

参考例です。毎月元利均等返済で、各金利を全期間固定と仮定しています（実際は変動）。保険料、繰上返済手数料は含みません。

金利シナリオ	毎月の返済額	DTI 35%以下に必要な収入	DTI 40%以下に必要な収入	賃料1,100万ドンで補った後の不足額
現在：年11%	約1,960万ドン	約5,600万ドン	約4,900万ドン	約860万ドン
+2ポイント：年13%	約2,260万ドン	約6,400万ドン	約5,600万ドン	約1,160万ドン
+4ポイント：年15%	約2,560万ドン	約7,300万ドン	約6,400万ドン	約1,460万ドン

同じ借入額でも、年11%から15%になると、返済額は月約600万ドン（31%）増えます。25年間の利息総額は、11%で約39億ドン、15%で約57億ドンです。年15%での6か月分の予備資金：約1億5,400万ドン。

逆算：月収5,000万ドンならいくら借りられるか

返済額を収入の35%以下（月1,750万ドン）に抑え、期間25年とした場合：

想定金利	借入上限（参考例）
年11%	約17.9億ドン
年13%	約15.5億ドン
年15%	約13.7億ドン

借入額は初年度の優遇金利ではなく、13〜15%の行を基準に選びましょう。

借入後にリスクを減らす

• 基準金利の内容、上乗せ幅、見直しの周期、各年の繰上返済手数料を書面で確認します。
• 金利が少し高くても、固定期間の長い商品を優先します。
• デベロッパーの金利サポートは、通常、特定の時点で終わります。その時点以降の返済原資を準備しておきます。
• 余裕資金ができたら元金を一部返済し、次回以降の返済額を減らします。

この記事は参考情報であり、個別のケースにおける法律・財務上の助言に代わるものではありません。

1. 証明書類のある毎月の安定収入（給与、定期的な収入）を合計します。見込みの賃料はまだ含めません。
2. 現在のすべての返済額を合計します：ほかの住宅ローン、消費者ローン、クレジットカード。
3. 優遇金利、優遇期間、優遇期間後の基準金利と上乗せ幅を、銀行に書面で確認します。
4. 返済額を3つの水準で計算します：現在の金利、+2ポイント、+4ポイント。
5. +4ポイントでの返済負担率を確認します：約40%未満が目安です。
6. 最も高い金利での返済少なくとも6か月分に、空室期間の費用を加えた予備資金を別に確保します。
7. 固定期間中の金利見直し条項と繰上返済手数料を読みます。
8. 金利サポートの終了時点や元金返済の開始時点を含めた、毎月の資金計画表を作ります。

• Nhà Đầu Tư — Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm（住宅ローンの平均金利が年10%を超える — DKRA 2026年8月、VARS-IRE 2026年第2四半期）、2026年8月28日。
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Lãi suất vay mua nhà "neo" hai con số, kỳ vọng hạ nhiệt không dễ（住宅ローン金利は2桁にとどまり、低下は容易ではない — 金利見直し条項、返済負担率20〜40%に関するBatdongsan.com.vnの調査）、2026年7月27日。
• Vietnam+（TTXVN、Avison Young引用） — Ho Chi Minh City's housing market sees price stabilisation, sharper buyer segmentation（ホーチミン市の住宅市場、価格が安定し購入者層の細分化が進む）、2026年10月13日。
• ベトナム弁護士誌 — Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh giảm hệ số rủi ro một số khoản vay bất động sản từ ngày 01/7/2024（国家銀行、2024年7月1日から一部の不動産ローンのリスクウェイトを引き下げ — 通達22/2023/TT-NHNN）、2026年10月20日閲覧。
• 銀行誌 — Một số sửa đổi, bổ sung quy định về tỉ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài（銀行・外国銀行支店の自己資本比率規定の改正 — 2023年12月29日付通達22/2023/TT-NHNN）、2026年10月20日閲覧。