投資マンションの自己資金：価格の何%が必要か

根拠：不動産事業法 第29/2023/QH15号 第23条、第25条（手付金、将来形成される住宅の支払い）・住宅法 第27/2023/QH15号 第152条（維持管理費2%）・政令10/2022/NĐ-CP（政令175/2025/NĐ-CPで改正。登録手数料0.5%）・通達41/2016/TT-NHNN（通達22/2023/TT-NHNNで改正。住宅担保ローンの、LTVに応じたリスクウェイトと、返済比率35%）・Vietcombank と VPBank の融資条件、DKRA と VARS-IRE の金利調査。2026年10月24日更新。

投資マンションを買うときの自己資金とは、銀行が融資しない分の価格だけではありません。準備すべき現金は3つの部分で構成されます。自己資金比率（通常は価格の20〜30%）、物件価格以外の費用（VAT込みの物件で価格の約2.3%）、そして、入居者がいない間の借入利息を払うための予備費です。30億ドンの物件を70%借りて買う場合、この3つを足すと約11.3億ドンになります。

1. 自己資金比率：銀行は最大いくらまで貸すか

国家銀行は、商業用の住宅ローンについて、共通の最大融資額を定めていません。各銀行が、財産の価値とあなたの収入に応じて定めています。これまでに公表された目安は次のとおりです。

• Vietcombank — 20〜35歳向けの「Nhà mới thành đạt」パッケージ：**住宅価値の70%**まで、期間は最長40年（ベトナム銀行協会の2025年4月21日付の報道）。
• VPBank — 住宅ローンの案内：銀行は通常、**住宅価値の70〜80%**まで融資するため、少なくとも30%を準備しておくべきです。担保は融資額の最低120%、返済総額は収入の40%以下（VPBank、2025年8月19日）。
• 事業主の販売条件 — 例：Green Skyline（通知133/2026/CSBH-TB、2026年9月15日から適用）：Shinhan、Vietcombank、VietinBank での50%または70%の融資方式で、**引き渡しまでは自己資金15%**のみで済みます。70%融資には、最長18か月の金利0%の補助、または最長36か月の年5.5%の固定金利の補助があります。

融資比率は、銀行が評価した価値に対して計算され、あなたの購入価格に対してではありません。評価額が契約価格より低い場合、差額はご自身で補う必要があります。手付金を払う前に、銀行に評価額を尋ねてください。

銀行が最大額まで貸さないのにも理由があります。通達22/2023/TT-NHNN（2024年7月1日施行）によると、住宅担保ローンは、融資額と財産価値の比率（LTV）が高いほど、または返済額が**収入の35%**を超えるほど、銀行が大きなリスクウェイトを計算しなければなりません。収入の書類が弱い場合は、宣伝されている水準より低い融資比率でしか承認されないことがよくあります。

2. 自己資金比率のほかに必要な現金

項目	水準	30億ドンの物件（例）	支払い時期
予約金・手付金	手付金は販売価格の最大5%。事業が事業開始の条件を満たしている場合のみ	最大1.5億ドン — 第1回に充当	物件を選ぶとき
第1回の支払い	契約額の最大30%（手付金を含む）	最大9億ドン	売買契約の署名時
付加価値税（VAT）10%	土地使用料を除いた価格に対して計算	通常は表示価格に含まれる	各回の支払いごとに
維持管理費	マンション価値の2%。契約書に別記	約5500万ドン	引き渡しを受ける前
登録手数料	契約価格の0.5%	1500万ドン	権利証書の手続き時
最終回	価格の5% — 権利証書がない間、事業主が徴収できるのは95%まで	1.5億ドン	権利証書を受け取るとき

例の列の前提：価格30億ドンはVAT込みで、税抜き価格は27.5億ドン。維持管理費は税抜き価格で計算。項目ごとの詳細はマンション価格以外の費用をご覧ください。権利証書の発行手数料、家具、管理費は含んでいません。

すでに権利証書のある物件（二次取得）を買う場合は、分割の予定がありません。公証のときに、自己資金のほぼ全額を払い、維持管理費は前の所有者がすでに納めており、残るのは0.5%の登録手数料のみです（一次取得と二次取得のキャッシュフローの比較）。

3. 予備費：借入利息と、借り手がいない月

賃貸目的で買う物件では、通常、数か月は賃料収入がありません。引き渡しを受けた後に内装を整え、借り手を探している間も、ローンの返済はすでに始まっています。事業主による金利補助も、決まった時点で終わり、その後は変動金利になります。VARS-IRE の2026年第2四半期の調査では、優遇期間後の金利は約年13〜15%、DKRA の2026年8月の調査では、12〜24か月の固定金利は**年10.9%**が一般的です。

慎重な目安（規定ではありません）：年15%の金利での6か月分の返済を別に確保します。21億ドンを25年で借りた場合、返済額は、金利11%で月約2060万ドン、15%で約2690万ドンです。6か月分の予備費は約1.6億ドンです。金利が2〜4ポイント上がったときの返済額の確認方法は、どこまで借りれば安全かをご覧ください。

4. 計算表の例：20億、30億、50億ドンの物件

参考例です。前提：価格はVAT込み。維持管理費は税抜き価格（価格の約91.7%）の2%。登録手数料は契約価格の0.5%。25年借入、元利均等返済。予備費は、年15%の金利での6か月分の返済。銀行が、購入価格に対する融資比率どおりに承認すること。

70%を借入（自己資金30%）

物件価格	自己資金30%	維持管理費＋登録手数料	6か月分の予備費	現金の合計	月々の返済額：金利11% → 15%
20億ドン	6億ドン	約4700万ドン	約1億800万ドン	約7.5億ドン	1370万 → 1790万ドン
30億ドン	9億ドン	約7000万ドン	約1億6100万ドン	約11.3億ドン	2060万 → 2690万ドン
50億ドン	15億ドン	約1億1700万ドン	約2億6900万ドン	約18.9億ドン	3430万 → 4480万ドン

80%を借入（自己資金20%）

物件価格	自己資金20%	維持管理費＋登録手数料	6か月分の予備費	現金の合計	月々の返済額：金利11% → 15%
20億ドン	4億ドン	約4700万ドン	約1億2300万ドン	約5.7億ドン	1570万 → 2050万ドン
30億ドン	6億ドン	約7000万ドン	約1億8400万ドン	約8.5億ドン	2350万 → 3070万ドン
50億ドン	10億ドン	約1億1700万ドン	約3億700万ドン	約14.2億ドン	3920万 → 5120万ドン

表の読み方：

• 70%を借りる場合：現金の合計は物件価格の約38%。80%を借りる場合：**物件価格の約28〜29%**です。
• 多く借りるほど、最初の現金は減りますが、返済額は増えます。30億ドンの物件で、70%ではなく80%を借りると、金利15%では月に約380万ドン多く返済します。
• 金利15%での返済額が収入の40%を超えないための収入：30億ドンの物件で70%借入なら月約6700万ドン、80%借入なら月約7700万ドンが必要で、これは想定される賃料を含みません。

5. 一次取得：現金を一度にすべて用意する必要はない

将来形成される物件については、2023年不動産事業法が、第1回を最大30%（手付金を含む）、引き渡し前に最大70%、権利証書の発行前に95%までに制限しています。例として、Green Skyline の70%融資方式（通知133/2026/CSBH-TB）の比率を、仮の30億ドンの物件に当てはめます。

節目	ご自身が払う額	銀行の実行額
売買契約の署名（10%）と、その2か月後（5%）	4.5億ドン	35%
引き渡し（10%）＋維持管理費	3億ドン＋維持管理費	35%
権利証書の受け取り（5%）＋登録手数料	1.5億ドン＋登録手数料	—

Green Skyline の実際の価格は、物件タイプごとの割引で計算され、維持管理費は含まれていません。Green Skyline の販売条件をご覧ください。分割で払う場合でも、引き渡し、権利証書の受け取り、金利補助が終わった時点からの予備費の分を、あらかじめ確保しておいてください。引き渡しのスケジュールが後ろにずれることがあるためです。

HPRが販売している事業

• Green Skyline — 参考価格は27.5億ドンから（1ベッドルーム+）。50%・70%の融資方式があり、引き渡しまでは自己資金15%。
• Setia Edenia、La Pura、Norton Park — 事業主は価格表とローンの条件を公表していません。事業のページで価格の通知登録をしておくと、資金を計算する前に、正式な支払いスケジュールを受け取れます。

本記事は参考情報であり、個別のケースに対する法務・財務の助言に代わるものではありません。

1. 銀行に書面で尋ねます：最大融資比率、物件の評価方法、優遇金利、優遇期間、優遇期間後の上乗せ幅。
2. 事業主の支払いスケジュールを、選んだ方式（標準、ローン、早期支払い）どおりに取り寄せます。販売条件の通知番号と日付も確認します。
3. 自己資金 = 物件価格 − 承認された借入額を計算します（購入価格ではなく、評価額に基づく）。
4. 維持管理費2%、登録手数料0.5%、権利証書の発行手数料を加えます。価格にVATが含まれているかを確認します。
5. 現在の金利と、年15%の金利での月々の返済額を計算します。返済額は、賃料を含まない安定収入の約40%未満に収めます。
6. 年15%の金利での返済額の少なくとも6か月分を予備費として別に確保し、物件が空室の月の管理費も加えます。
7. 項目ごとに月次のキャッシュフロー表に書き入れ、引き渡し、権利証書の受け取り、金利補助の終了の節目に印を付けます。

• ベトナム銀行協会 — Vietcombank ra mắt gói vay "Nhà mới thành đạt" hỗ trợ người trẻ mua nhà（Vietcombank が若者の住宅購入を支援する「Nhà mới thành đạt」ローンを発表。住宅価値の70%まで、40年）、2025年4月21日。
• VPBank — Điều kiện, thủ tục vay ngân hàng mua nhà từ A đến Z（住宅購入の銀行融資の条件と手続きのすべて。住宅価値の70〜80%を融資、担保は融資額の120%）、2025年8月19日。
• Nhà Đầu Tư — Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm（住宅ローンの平均金利が年10%を超えた）（DKRA 2026年8月、VARS-IRE 2026年第2四半期）、2026年8月28日。
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh giảm hệ số rủi ro một số khoản vay bất động sản từ ngày 01/7/2024（国家銀行が2024年7月1日から一部の不動産ローンのリスクウェイトを引き下げ）（通達22/2023/TT-NHNN）、2026年10月24日閲覧。
• LuatVietnam — Từ 01/8/2024: Chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở tương lai（2024年8月1日から：将来の住宅の手付金は販売価格の5%まで）（不動産事業法 29/2023/QH15 第23条、第25条）、2026年10月24日閲覧。
• Hệ thống pháp luật — Điều 152 Luật Nhà ở 2023（2023年住宅法第152条。維持管理費2%）、2026年10月24日閲覧。
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?（2026年の不動産登録手数料の額）（政令10/2022/NĐ-CP）、2025年12月19日。
• Green Skyline — Công ty CP Đầu tư Thái Bình の販売条件133/2026/CSBH-TB（2026年9月14日付、2026年9月15日から適用）。HPRの事業ページに掲載、2026年10月15日更新。