一次市場か二次市場か：同じエリアでキャッシュフローを比較

根拠：不動産事業法29/2023/QH15（2024年8月1日施行）第23条第5項および第25条；住宅法27/2023/QH15 第152条（維持管理費2%）；2025年個人所得税法 第14条；政令10/2022/NĐ-CP（登録料） · 価格：CBRE 2026年第2四半期、DKRA 2026年第3四半期 · 金利：DKRA 2026年8月、DXS-FERI 2026年9月まで、SSI Research · Monrei Saigon の販売条件（2026年6月）、Norton Park の予定プラン（2026年10月8日） · 2026年10月24日更新。

一次市場とは、建設中のプロジェクトを事業主から購入することで、二次市場とは、引き渡し済みの住戸をオーナーから買い取ることです。投資家にとって最大の違いは価格ではなく、いつ資金が必要かといつから家賃収入が入るかにあります。本記事では、市場データ、金利、2026年10月時点の販売条件をもとに、2つの購入方法を比較します。

現在の一次市場・二次市場の価格（ホーチミン市）

指標	数値	公表元
マンション一次市場の平均価格、2026年第2四半期	約7,600万ドン/㎡	CBRE
マンション二次市場の平均価格、2026年第2四半期	約6,200万ドン/㎡	CBRE
2026年第3四半期の二次市場価格	第2四半期比で一般に4〜7%下落。主にローン金利の負担で売り急ぐ取引で見られ、一次市場価格は高止まり	DKRA

平均で、二次市場の住戸は㎡あたり約18%安くなっています（6,200万対7,600万ドン/㎡、CBRE の数値）。これは市場全体の平均です：一次市場の住戸は新しいプロジェクトが多く、二次市場には何年も前に引き渡されたプロジェクトも含まれるため、特定の住戸の差を推測することはできません。住戸ごとの比較方法は、記事二次市場と一次市場の価格比較をご覧ください。

ローン金利：優遇と変動

• 優遇： 12〜24か月の固定金利は、11行で一般に約年10.9%（DKRA、2026年8月）；最初の12か月は年9.8〜11.5%（DXS-FERI、2026年9月まで）。
• 優遇後： 変動で年13〜16%（DXS-FERI）。SSI Research は、変動金利がそれまでの9〜11%から年11〜15%に上昇したと記録しています（Thời báo Tài chính、2026年7月27日）。
• 変動金利の算出： 銀行の基準金利にマージンを加えたもので、一般に約3.3〜3.5%です。マージンはローン契約書に記載されます — 署名の前にこの数字を確認してください。

金利は、2つの購入方法に異なる影響を与えます。二次市場をローンで購入する場合：最初の月から元本と利息を返済します。一次市場の場合：銀行は進捗に応じて融資を実行し、事業主が入居の時期近くまで、お客様に代わって利息を負担することが多くあります。補助が終わると、お客様は残高全体に変動金利の利息を負担します（優遇終了後のプロジェクト住宅ローンをご覧ください）。

一次市場：法律で分割払い、引き渡しを待つ

2023年不動産事業法は、事業主が引き渡し前に受け取れる金額を制限しています：

• 手付金は販売価格の5%までで、住宅が営業に供する条件を満たしている場合に限ります。
• 初回の支払いは、手付金を含めて契約額の30%までで、以後は工事の進捗に応じます。
• 国内の事業主は、引き渡し前に70%まで、買い手が権利証書をまだ取得していない場合は95%までを受け取れます。残りの5%は権利証書の取得時に支払います。
• 事業主から購入する買い手は、住戸価格の**維持管理費2%**を追加で納めます。契約書に別記され、入居前に納付します。

メリット：資金が少しずつ出ていく、販売条件ごとに早期支払いの割引や金利補助がある。デメリット：建設期間中は収入がない、事業主の進捗に左右される、モデルルームと実際の住戸が異なる場合がある。

注意：不動産事業法改正案（2026年7月の報道）は、30%と70%の上限を法律から外し、政令に移すことを提案しています（国会の審議スケジュール）。現在の取引は、引き続き現行法に従います。

二次市場：ほぼ全額をすぐに支払い、すぐに賃貸

• 通常、公証・名義変更時に価格のほぼ全額を支払います — 一次市場のような分割はありません。本記事の例では、住戸価格の70%をローンで借りると仮定しています。実際の限度額は銀行と書類によります。
• 買い手は、名義変更時に**登録料0.5%**を納めます。維持管理費2%は前所有者がすでに納付済みです（領収書を求めてください）。
• 実在する住戸：向き、眺望、仕上がりの品質、住民のコミュニティ、そして同じ建物の実際の賃料を確認できます。
• 数週間で賃貸に出せます。特に、家具付きの住戸はそうです。

割引と金利補助：金額に換算する

一次市場の販売条件では、ローンで金利補助を受けるか、早く自己資金で払って割引を受けるかを選べることが多くあります。例：Monrei Saigonの Detox 2棟（A3）25階の Nido 住戸（2026年10月の販売在庫表、価格はVAT・維持管理費を含まない）：

プラン	住戸価格	最初の15日間の自己資金	条件
ローン、金利補助	25.4億ドン	15% — 約3.8億ドン	銀行が35%を融資、事業主が18か月分の利息を負担
標準支払い	24.4億ドン	15% — 約3.7億ドン	2027年12月まで毎月1〜5%を支払い、入居時に45%
早期50%支払い	23.9億ドン	50% — 約12億ドン	自己資金、金利補助なし

• 早期支払いの代わりにローンを選ぶと：価格が1.5億ドン高くなります。その代わり、35%のローン（約8.9億ドン）に18か月の金利補助が付きます — 自分で年10.5%の利息を払えば約1.4億ドンかかります。2つの数字は近いため、手元に12億ドンがあるかどうかで選びましょう。
• 50%の早期支払い：入居前の約15か月間、12億ドンが住戸に固定され、家賃収入はありません。

割引率4%と6%は、事業主の販売在庫表から推定したものです。2026年1月と3月の販売条件には割合の記載がありません。署名日時点でまだ適用されるか、担当者に確認してください。

例：引き渡し間近のプロジェクト、販売開始直後のプロジェクト、引き渡し済みのプロジェクト

プロジェクト	状況	契約時の自己資金	家賃収入がない期間
Monrei Saigon（Thuận Giao）	建設中、引き渡し予定 2028年1月	15%（ローンプラン）	2026年11月に契約すると約15か月、さらに内装工事の期間
Norton Park（Thuận Giao）	価格未公表；契約予定 2026年12月	プランにより10〜15%（予定）	約33か月（入居予定 2029年9月）
The Marq（Tân Định）、Vista Verde（Cát Lái）	引き渡し済み（2021年12月、2017年12月）	ローン70%なら30%（仮定）	入居者探しに1〜2か月

• Monrei — 販売条件によるローン： 契約時に約3.8億ドンを支払い、入居時にさらに5%（約1.3億ドン）とVAT、維持管理費2%（約5,000万ドン）を支払い、残り40%を銀行が融資します。入居時から、この40%分の利息を返済します（年10.5%で月約890万ドン）。18か月の補助が終わると、75%のローン全体（約19億ドン）の利息は、年10.5〜13%で月約1,700万〜2,100万ドンとなり、元本は含みません。家賃がこの水準に達しないと、利息をまかなえません。
• Norton Park — 予定プラン： 早期支払いで10%の割引が受けられますが、最初の9か月で価格の70%を納め、その後入居まで約23か月待ちます。銀行融資プラン：自己資金10%、事業主が契約額の60%に対し、年10%を上限に24か月間の金利補助を行います — 契約から入居までの期間より短いため、家賃収入が入る前に自分で利息を払う期間が生じます。事業主は、価格と正式な販売条件をまだ公表していません。
• 同じ価格25.4億ドンの引き渡し済み住戸（仮定）： 自己資金30%（約7.6億ドン）+ 登録料0.5%（約1,300万ドン）；70%（約17.8億ドン）を25年でローン返済し、元利均等で年10.5%なら月約1,680万ドン、年13%なら約2,010万ドン — 最初の月から返済しますが、1〜2か月後には家賃収入があります。The Marq と Vista Verde には事業主の価格表がなく、住戸ごとの価格は協議価格で、HPRの担当者が実際の取引に基づいてお送りします。

参考例：最初の36か月、ローンなし

仮定：同じエリア、同じ面積、同じ価格40億ドンの住戸2つ（実際には価格に差がある場合があります）；銀行ローンなし；純家賃は月900万ドン；投じた金額を貯蓄に預けた場合の利息は年5%と仮定。

• 一次市場： 契約時に30%（12億）を支払い；6、12、18か月目に各10%；24か月目の引き渡しでさらに35%（95%まで）+ 維持管理費2% + 家具1.5億；27か月目から賃貸；36か月目に権利証書を受け取り、最後の5% + 登録料0.5%を支払います。
• 二次市場： 0か月目に40億 + 登録料0.5% + 家具の更新5,000万を支払い；2か月目から賃貸。

経過	一次市場：支払い済み	一次市場：家賃	二次市場：支払い済み	二次市場：家賃
12か月	20.0億	0	40.7億	9,900万
24か月	40.3億	0	40.7億	2.07億
36か月	42.5億	9,000万	40.7億	3.15億
36か月後の逃した貯蓄利息（年5%と仮定）	約3.9億		約5.9億

（金額の単位はドン）

表の見方：

• 36か月後、二次市場では約2.25億ドン多く家賃が入りますが、最初からより多くの資金を「寝かせる」ため、機会費用も約2億ドン高くなります。家賃から逃した利息を引くと、一次市場は約−3億、二次市場は約−2.7億 — この仮定では、ほぼ同等です。
• 結果は、2つの住戸の価格差（市場平均では二次市場が㎡あたり安い）、一次市場の販売条件の割引や金利補助、実際の空室月によって大きく変わります。
• この例は、住戸の価値の変化を含んでいません。本記事には、値上がりの仮定は一切ありません。

税金・費用：購入、賃貸、再売却

項目	一次市場	二次市場
付加価値税	事業主との契約による — 価格にVATが含まれるか確認（Monrei は VAT 抜きの価格を公表）	なし（個人から個人への売却）
維持管理費2%	買い手が入居前に納付	前所有者が納付済み — 領収書を求める
登録料0.5%	最初の権利証書取得時	名義変更時
譲渡価格の2%の個人所得税	売主が納付；誰が負担するかは双方の協議	売主が納付；誰が負担するかは双方の協議
公証・書類審査手数料	事業主との売買契約は、通常公証不要（2023年住宅法 第164条）	料金表による（名義変更費用の表）

• 権利証書取得前の再売却（売買契約の譲渡）：譲渡価格の2%の個人所得税を納めます。唯一の住宅の免税は、将来形成住宅には適用されません（契約の譲渡）。
• 権利証書のある住戸の売却： 譲渡価格の2%。免税となるのは、唯一の住宅で、権利証書の交付日から183日以上所有し、全体を売却する場合のみです（政令253/2026/NĐ-CP）。
• 賃貸： 賃貸売上の合計が年10億ドン以下なら、付加価値税と個人所得税は不要で、売上の届出は必要です。基準を超える場合は、記事マンション賃貸の税金の案内に従って納付します。

どの状況でどちらを選ぶか

• 自己資金が少なく、各回の支払いに安定した収入がある： 一次市場が向いています。ただし、15〜33か月の家賃収入なしと、進捗リスクに耐えられることが条件です。
• 早く賃貸収入が欲しく、資金が十分にある： 二次市場 — または The Marq、Vista Verde のような引き渡し済みのプロジェクト。
• 銀行ローン： 二次市場は早い段階で借り入れ、すぐに元本と利息を返済します。一次市場は借り入れが遅く、事業主が一定期間利息を補助します。優遇金利だけでなく、変動金利の年13〜16%でも返済額を計算しましょう。キャッシュフロー計算ツールで月ごとの表を作成します。
• 法的確認は異なります：一次市場は、販売条件を満たす書類と銀行保証を確認します（5つのグループの書類）。二次市場は、権利証書、抵当、紛争を確認します（権利証書のある住戸の購入）。

本記事は参考情報であり、個別のケースに対する法務・財務のアドバイスに代わるものではありません。

1. 同じエリア、同じ面積、同じ寝室数の住戸を2つ選び、それぞれの価格と見積日を記録します。
2. 一次市場：現行の販売条件（発効日を記載）から支払いスケジュールを取り、初回30%、引き渡し前70%、権利証書発行前95%を超えていないか確認します。
3. 契約書にある引き渡し予定時期を記録し、内装工事と入居者探しの数か月を加えて計算します。
4. 二次市場：購入価格、登録料0.5%、家具、未払いの費用（あれば）をすべて計算します。
5. 同じ建物・同じエリアの実際の賃料を調べ、空室月と費用を引いて純家賃を出します。
6. 3〜5年間の月ごとの表を作ります：支出、家賃収入、住戸に投じている金額。
7. ローンを利用する場合：返済する利息と元本の列を加え、優遇期間後の変動金利（年13〜16%）でも計算します。一次市場では、金利補助が終わる月と入居月を比較して明記します。
8. 割引と金利補助を金額に換算します：早期支払いの割引額と、ローンを選んだ場合に事業主が代わりに払う利息額を比べます。
9. 税金・費用を加えます：VATと維持管理費2%（一次市場）、登録料0.5%（両方）、再売却時の税2%。
10. 金額で測れないリスクを比較します：工事の進捗、各棟の法的書類、仕上がりの品質、売却が必要なときの流動性。

• LuatVietnam — Từ 01/8/2024: Chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở tương lai（2024年8月1日から：将来形成住宅の手付金は販売価格の5%まで）（不動産事業法29/2023/QH15 第23条、第25条）、2026年10月20日閲覧。
• VietnamFinance — Bỏ giới hạn thanh toán khi "mua nhà trên giấy": Có sợ chèn ép người mua?（「青田買い」の支払い上限の撤廃：買い手が不利になる恐れはないか）（現行の30% / 70% / 95%と改正案）、2026年7月29日。
• 住宅法27/2023/QH15（2023年11月27日）— 第152条、第153条、第164条：caselaw.vn の全文、2023年11月27日。
• CafeF（CBRE ベトナム引用）— Giá nhà thứ cấp TP.HCM hạ nhiệt, đà tăng chậm lại, nhà đầu tư bắt đầu giảm kỳ vọng（ホーチミン市の二次市場価格が沈静化、上昇ペースが鈍化、投資家の期待が低下し始める）（2026年第2四半期の一次・二次市場価格）、2026年7月8日。
• Báo Đấu thầu（DKRA Consulting 引用）— Bất động sản TP.HCM cuối năm: Nguồn cung tăng, thanh khoản vẫn chịu áp lực（ホーチミン市の不動産、年末：供給は増加、流動性は依然として圧力下）（2026年第3四半期の二次市場価格）、2026年10月13日。
• VnExpress — Nhiều người bán nhà để thoát gánh nặng lãi vay（ローン金利の負担を逃れるために家を売る人が増加）（DXS-FERI、DKRA の金利）、2026年10月17日。
• Nhà Đầu Tư — Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm（住宅ローンの平均金利は年10%を超えた）（DKRA 2026年8月、VARS-IRE 2026年第2四半期）、2026年8月28日。
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Lãi suất vay mua nhà "neo" hai con số, kỳ vọng hạ nhiệt không dễ（住宅ローン金利は2桁にとどまり、低下は容易でない）（SSI Research：変動金利 年11〜15%）、2026年7月27日。
• Công ty CP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long — Monrei Saigon の販売条件 01/2026/TT-MR（A1棟、2026年6月23日から）、03/2026/TT-MR（A2、A3棟、2026年6月19日から）；2026年10月の販売在庫表；MB 銀行の趣意書 2026年5月29日 — Monrei Saigon ページに要約。
• Gamuda Land — 代理店向け Norton Park の予定支払プラン資料、2026年10月8日（正式な販売条件ではありません）— Norton Park ページに要約。
• Báo Chính phủ — Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản?（不動産譲渡で個人所得税が免除されるのはどんな場合か）（政令253/2026/NĐ-CP）、2026年7月2日。
• 政府電子情報ポータル — Quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản（不動産譲渡所得に対する個人所得税の規定）（個人所得税法109/2025/QH15 第14条）、2026年3月27日。
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?（2026年の住宅・土地の登録料はいくらか）（政令10/2022/NĐ-CP、政令175/2025/NĐ-CP で改正）、2025年12月19日。
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Nâng ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế lên 1 tỷ đồng（納税不要の売上基準が10億ドンに引き上げ）（政令141/2026/NĐ-CP）、2026年4月29日。