Mua sơ cấp hay thứ cấp: so sánh dòng tiền trên cùng một khu vực

Căn cứ: Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (hiệu lực 01/8/2024), Điều 23 khoản 5 và Điều 25; Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Điều 152 (kinh phí bảo trì 2%); Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, Điều 14; Nghị định 10/2022/NĐ-CP (lệ phí trước bạ) · Giá: CBRE quý II/2026, DKRA quý III/2026 · Lãi suất: DKRA tháng 8/2026, DXS-FERI đến tháng 9/2026, SSI Research · Chính sách bán hàng Monrei Saigon (06/2026), phương án dự kiến Norton Park (08/10/2026) · Cập nhật 24/10/2026.

Sơ cấp là mua từ chủ đầu tư khi dự án đang xây; thứ cấp là mua lại căn đã bàn giao từ chủ nhà. Với nhà đầu tư, khác biệt lớn nhất không nằm ở giá, mà ở tiền phải có lúc nào và khi nào bắt đầu có tiền thuê. Bài này so sánh hai cách mua bằng số liệu thị trường, lãi suất và chính sách bán hàng đang áp dụng tháng 10/2026.

Giá sơ cấp và thứ cấp hiện nay (TP.HCM)

Chỉ số	Số liệu	Nơi công bố
Giá sơ cấp căn hộ bình quân, quý II/2026	khoảng 76 triệu đồng/m²	CBRE
Giá thứ cấp căn hộ bình quân, quý II/2026	khoảng 62 triệu đồng/m²	CBRE
Giá thứ cấp quý III/2026	giảm phổ biến 4–7% so với quý II, chủ yếu ở giao dịch người bán chịu áp lực lãi vay; giá sơ cấp vẫn neo cao	DKRA

Bình quân, căn thứ cấp rẻ hơn khoảng 18% tính theo m² (62 so với 76 triệu đồng/m², số của CBRE). Đây là số bình quân toàn thị trường: căn sơ cấp thường là dự án mới, còn căn thứ cấp gồm cả dự án bàn giao nhiều năm trước, nên không suy ra được mức chênh của một căn cụ thể. Cách so từng căn xem bài Giá thứ cấp so với sơ cấp.

Lãi vay: ưu đãi và thả nổi

• Ưu đãi: lãi cố định 12–24 tháng phổ biến khoảng 10,9%/năm tại 11 ngân hàng (DKRA, tháng 8/2026); 9,8–11,5%/năm trong 12 tháng đầu (DXS-FERI, đến tháng 9/2026).
• Sau ưu đãi: thả nổi 13–16%/năm (DXS-FERI). SSI Research ghi nhận lãi thả nổi tăng lên 11–15%/năm, từ mức 9–11% trước đó (Thời báo Tài chính, 27/07/2026).
• Cách tính thả nổi: lãi tham chiếu của ngân hàng cộng biên độ, phổ biến khoảng 3,3–3,5%. Biên độ ghi trong hợp đồng tín dụng — hỏi con số này trước khi ký.

Lãi vay ảnh hưởng hai cách mua khác nhau. Mua thứ cấp bằng vốn vay: trả gốc và lãi ngay từ tháng đầu. Mua sơ cấp: ngân hàng giải ngân theo tiến độ, và chủ đầu tư thường trả lãi thay bạn đến gần mốc nhận nhà. Khi hết hỗ trợ, bạn chịu lãi thả nổi trên toàn bộ dư nợ (xem vay mua nhà dự án khi hết ưu đãi).

Sơ cấp: trả giãn theo luật, chờ bàn giao

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 giới hạn số tiền chủ đầu tư được thu trước khi giao nhà:

• Đặt cọc không quá 5% giá bán, và chỉ khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
• Lần thanh toán đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, đã gồm tiền cọc; các lần sau theo tiến độ xây dựng.
• Chủ đầu tư trong nước thu không quá 70% trước khi bàn giao nhà và không quá 95% khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận; 5% còn lại trả khi có sổ.
• Người mua từ chủ đầu tư nộp thêm kinh phí bảo trì 2% giá trị căn, ghi riêng trong hợp đồng, nộp trước khi nhận nhà.

Ưu điểm: vốn ra từ từ, có chiết khấu thanh toán nhanh hoặc hỗ trợ lãi suất theo từng chính sách bán hàng. Nhược điểm: chưa có thu nhập trong thời gian xây, phụ thuộc tiến độ của chủ đầu tư, và căn mẫu có thể khác căn thực tế.

Lưu ý: dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (báo chí đưa tin tháng 7/2026) đề xuất bỏ mức trần 30% và 70% khỏi luật, chuyển xuống nghị định (lịch Quốc hội xem xét). Giao dịch hiện nay vẫn theo luật đang có hiệu lực.

Thứ cấp: trả gần hết ngay, cho thuê ngay

• Thường thanh toán gần hết giá khi công chứng, sang tên — không có lịch giãn như sơ cấp. Ví dụ trong bài giả định vay 70% giá trị căn; hạn mức thực tế tùy ngân hàng và hồ sơ.
• Bên mua nộp lệ phí trước bạ 0,5% khi sang tên; kinh phí bảo trì 2% đã được chủ cũ nộp từ trước (xin biên lai).
• Căn đã có thật: xem được hướng nhà, tầm nhìn, chất lượng hoàn thiện, cộng đồng cư dân, và giá thuê thực tế trong cùng tòa.
• Có thể cho thuê sau vài tuần, nhất là căn đã có nội thất.

Chiết khấu và hỗ trợ lãi: quy ra tiền

Chính sách sơ cấp thường cho chọn: vay ngân hàng có hỗ trợ lãi, hoặc tự trả nhanh để được chiết khấu. Ví dụ căn Nido tầng 25 tháp Detox 2 (A3) của Monrei Saigon (giỏ hàng tháng 10/2026, giá chưa gồm VAT và kinh phí bảo trì):

Phương án	Giá căn	Tiền tự có trong 15 ngày đầu	Điều kiện
Vay, hỗ trợ lãi	2,54 tỷ đồng	15% — khoảng 380 triệu đồng	Ngân hàng giải ngân 35%, chủ đầu tư trả lãi 18 tháng
Thanh toán chuẩn	2,44 tỷ đồng	15% — khoảng 370 triệu đồng	Góp 1–5% mỗi tháng đến 12/2027, 45% khi nhận nhà
Thanh toán sớm 50%	2,39 tỷ đồng	50% — khoảng 1,2 tỷ đồng	Vốn tự có, không kèm hỗ trợ lãi

• Chọn vay thay vì trả sớm: giá cao hơn 150 triệu đồng. Bù lại, khoản vay 35% (khoảng 890 triệu đồng) được hỗ trợ lãi 18 tháng — nếu tự trả ở mức 10,5%/năm thì tốn khoảng 140 triệu đồng. Hai con số gần nhau, nên chọn theo việc bạn có sẵn 1,2 tỷ đồng hay không.
• Trả sớm 50%: 1,2 tỷ đồng nằm trong căn khoảng 15 tháng trước khi nhận nhà, chưa có tiền thuê.

Mức chiết khấu 4% và 6% suy ra từ giỏ hàng của chủ đầu tư; chính sách bán hàng 01/2026 và 03/2026 không ghi tỷ lệ. Hỏi chuyên viên chính sách còn áp dụng tại ngày bạn ký.

Ví dụ: dự án sắp bàn giao, dự án mới mở bán, dự án đã bàn giao

Dự án	Tình trạng	Tiền tự có lúc ký	Thời gian chưa có tiền thuê
Monrei Saigon (Thuận Giao)	Đang xây, bàn giao dự kiến 01/2028	15% (phương án vay)	khoảng 15 tháng nếu ký tháng 11/2026, cộng thời gian hoàn thiện nội thất
Norton Park (Thuận Giao)	Chưa có giá; ký hợp đồng dự kiến 12/2026	10–15% tùy phương án (dự kiến)	khoảng 33 tháng (nhận nhà dự kiến 09/2029)
The Marq (Tân Định), Vista Verde (Cát Lái)	Đã bàn giao (12/2021, 12/2017)	30% nếu vay 70% (giả định)	1–2 tháng tìm người thuê

• Monrei — vay theo chính sách: ký trả khoảng 380 triệu đồng; nhận nhà trả thêm 5% (khoảng 130 triệu đồng) cùng VAT và kinh phí bảo trì 2% (khoảng 50 triệu đồng), ngân hàng giải ngân 40% còn lại. Từ lúc nhận nhà, bạn trả lãi phần 40% này (khoảng 8,9 triệu đồng/tháng ở 10,5%/năm); hết 18 tháng hỗ trợ, tiền lãi trên toàn bộ khoản vay 75% (khoảng 1,9 tỷ đồng) là khoảng 17–21 triệu đồng/tháng ở mức 10,5–13%/năm, chưa tính gốc. Tiền thuê cần đạt mức này mới bù được lãi.
• Norton Park — phương án dự kiến: thanh toán nhanh được chiết khấu 10% nhưng phải nộp 70% giá trong 9 tháng đầu, rồi chờ khoảng 23 tháng tới khi nhận nhà. Phương án ngân hàng hỗ trợ: tự có 10%, chủ đầu tư hỗ trợ lãi tối đa 10%/năm trên 60% giá trị hợp đồng trong 24 tháng — ngắn hơn khoảng thời gian từ ký đến nhận nhà, nên sẽ có giai đoạn tự trả lãi trước khi có tiền thuê. Chủ đầu tư chưa công bố giá và chính sách chính thức.
• Căn đã bàn giao cùng giá 2,54 tỷ đồng (giả định): tự có 30% (khoảng 760 triệu đồng) + lệ phí trước bạ 0,5% (khoảng 13 triệu đồng); vay 70% (khoảng 1,78 tỷ đồng) trong 25 năm, trả góp đều khoảng 16,8 triệu đồng/tháng ở 10,5%/năm, khoảng 20,1 triệu đồng ở 13%/năm — trả ngay từ tháng đầu, nhưng có tiền thuê sau 1–2 tháng. The Marq và Vista Verde không có bảng giá chủ đầu tư; giá từng căn là giá thỏa thuận, chuyên viên HPR gửi theo giao dịch thực tế.

Ví dụ tham khảo: 36 tháng đầu, không vay

Giả định: hai căn cùng khu vực, cùng diện tích, cùng giá 4 tỷ đồng (thực tế giá có thể chênh); không vay ngân hàng; tiền thuê ròng 9 triệu đồng/tháng; số tiền đã bỏ ra nếu gửi tiết kiệm giả định lãi 5%/năm.

• Sơ cấp: ký hợp đồng trả 30% (1,2 tỷ); tháng 6, 12, 18 mỗi đợt 10%; bàn giao tháng 24 trả thêm 35% (lên 95%) + bảo trì 2% + nội thất 150 triệu; cho thuê từ tháng 27; có sổ tháng 36 trả 5% cuối + lệ phí trước bạ 0,5%.
• Thứ cấp: tháng 0 trả 4 tỷ + lệ phí trước bạ 0,5% + làm mới nội thất 50 triệu; cho thuê từ tháng 2.

Sau	Sơ cấp: đã trả	Sơ cấp: tiền thuê	Thứ cấp: đã trả	Thứ cấp: tiền thuê
12 tháng	2,00 tỷ	0	4,07 tỷ	99 triệu
24 tháng	4,03 tỷ	0	4,07 tỷ	207 triệu
36 tháng	4,25 tỷ	90 triệu	4,07 tỷ	315 triệu
Lãi tiết kiệm bỏ lỡ sau 36 tháng (giả định 5%/năm)	khoảng 390 triệu		khoảng 590 triệu

Đọc bảng:

• Sau 36 tháng, thứ cấp thu thêm khoảng 225 triệu đồng tiền thuê, nhưng cũng "giam" nhiều tiền hơn ngay từ đầu, nên chi phí cơ hội cao hơn khoảng 200 triệu đồng. Tiền thuê trừ lãi bỏ lỡ: sơ cấp khoảng −300 triệu, thứ cấp khoảng −270 triệu — gần ngang nhau trong giả định này.
• Kết quả đổi mạnh theo chênh lệch giá giữa hai căn (bình quân thị trường thứ cấp rẻ hơn theo m²), mức chiết khấu hoặc hỗ trợ lãi suất của chính sách sơ cấp, và tháng trống thực tế.
• Ví dụ chưa tính thay đổi giá trị căn. Không có giả định nào về tăng giá trong bài.

Thuế, phí: mua, cho thuê, bán lại

Khoản	Sơ cấp	Thứ cấp
Thuế giá trị gia tăng	Theo hợp đồng với chủ đầu tư — kiểm tra giá đã gồm VAT chưa (Monrei công bố giá chưa VAT)	Không có (cá nhân bán cho cá nhân)
Kinh phí bảo trì 2%	Người mua nộp, trước khi nhận nhà	Chủ cũ đã nộp — xin biên lai
Lệ phí trước bạ 0,5%	Khi làm sổ lần đầu	Khi sang tên
Thuế thu nhập cá nhân 2% giá chuyển nhượng	Người bán nộp; hai bên thỏa thuận ai chịu	Người bán nộp; hai bên thỏa thuận ai chịu
Phí công chứng, thẩm định hồ sơ	Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư thường không phải công chứng (Luật Nhà ở 2023, Điều 164)	Theo biểu phí (bảng chi phí sang tên)

• Bán lại trước khi có sổ (chuyển nhượng hợp đồng mua bán): nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng; miễn thuế nhà ở duy nhất không áp dụng với nhà hình thành trong tương lai (chuyển nhượng hợp đồng).
• Bán căn đã có sổ: 2% giá chuyển nhượng; chỉ miễn khi là nhà ở duy nhất, sở hữu đủ 183 ngày từ ngày cấp sổ và bán toàn bộ (Nghị định 253/2026/NĐ-CP).
• Cho thuê: tổng doanh thu cho thuê từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thu nhập cá nhân, vẫn phải thông báo doanh thu; vượt ngưỡng thì nộp theo hướng dẫn ở bài thuế cho thuê căn hộ.

Nên chọn theo tình huống nào

• Vốn tự có ít, thu nhập ổn định để trả các đợt: sơ cấp phù hợp hơn, miễn là chịu được 15–33 tháng không có tiền thuê và rủi ro tiến độ.
• Cần thu nhập cho thuê sớm, có đủ vốn: thứ cấp — hoặc dự án đã bàn giao như The Marq, Vista Verde.
• Vay ngân hàng: thứ cấp phải vay sớm và trả gốc lẫn lãi ngay; sơ cấp vay muộn hơn, chủ đầu tư hỗ trợ lãi một thời gian. Tính khoản trả ở mức thả nổi 13–16%/năm, không chỉ ở mức ưu đãi. Lập bảng theo từng tháng với công cụ tính dòng tiền.
• Kiểm tra pháp lý khác nhau: sơ cấp xem văn bản đủ điều kiện bán và bảo lãnh ngân hàng (năm nhóm văn bản); thứ cấp xem sổ, thế chấp, tranh chấp (mua căn đã có sổ).

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý / tài chính cho từng trường hợp cụ thể.

1. Chọn hai căn cùng khu vực, cùng diện tích, cùng số phòng ngủ; ghi giá và ngày báo giá của từng căn.
2. Sơ cấp: lấy lịch thanh toán theo chính sách bán hàng đang áp dụng (ghi ngày hiệu lực), kiểm tra không vượt 30% lần đầu, 70% trước bàn giao, 95% trước khi có sổ.
3. Ghi mốc bàn giao dự kiến trong hợp đồng và tính thêm vài tháng hoàn thiện nội thất, tìm người thuê.
4. Thứ cấp: tính đủ giá mua, lệ phí trước bạ 0,5%, nội thất, các khoản phí còn nợ (nếu có).
5. Lấy giá thuê thực tế cùng tòa / cùng khu, trừ tháng trống và chi phí để ra tiền thuê ròng.
6. Lập bảng từng tháng trong 3–5 năm: tiền ra, tiền thuê vào, số tiền đang nằm trong căn.
7. Nếu vay: thêm cột lãi và gốc phải trả, tính cả mức lãi thả nổi 13–16%/năm sau ưu đãi; với sơ cấp, ghi rõ tháng hết hỗ trợ lãi so với tháng nhận nhà.
8. Quy chiết khấu và hỗ trợ lãi ra tiền: số tiền chiết khấu khi trả nhanh so với tiền lãi được chủ đầu tư trả thay khi chọn vay.
9. Cộng thuế, phí: VAT và kinh phí bảo trì 2% (sơ cấp), lệ phí trước bạ 0,5% (cả hai), thuế 2% khi bán lại.
10. So sánh rủi ro không đo bằng tiền: tiến độ xây dựng, pháp lý từng tòa, chất lượng hoàn thiện, thanh khoản khi cần bán.

• LuatVietnam — Từ 01/8/2024: Chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở tương lai (Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15, Điều 23, 25), truy cập 20/10/2026.
• VietnamFinance — Bỏ giới hạn thanh toán khi "mua nhà trên giấy": Có sợ chèn ép người mua? (mức 30% / 70% / 95% hiện hành và dự thảo sửa đổi), 29/07/2026.
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 ngày 27/11/2023 — Điều 152, 153, 164: toàn văn trên caselaw.vn, 27/11/2023.
• CafeF (dẫn CBRE Việt Nam) — Giá nhà thứ cấp TP.HCM hạ nhiệt, đà tăng chậm lại, nhà đầu tư bắt đầu giảm kỳ vọng (giá sơ cấp, thứ cấp quý II/2026), 08/07/2026.
• Báo Đấu thầu (dẫn DKRA Consulting) — Bất động sản TP.HCM cuối năm: Nguồn cung tăng, thanh khoản vẫn chịu áp lực (giá thứ cấp quý III/2026), 13/10/2026.
• VnExpress — Nhiều người bán nhà để thoát gánh nặng lãi vay (lãi suất DXS-FERI, DKRA), 17/10/2026.
• Nhà Đầu Tư — Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm (DKRA tháng 8/2026, VARS-IRE quý II/2026), 28/08/2026.
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Lãi suất vay mua nhà "neo" hai con số, kỳ vọng hạ nhiệt không dễ (SSI Research: lãi thả nổi 11–15%/năm), 27/07/2026.
• Công ty CP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long — Chính sách bán hàng Monrei Saigon số 01/2026/TT-MR (tháp A1, từ 23/06/2026), 03/2026/TT-MR (tháp A2, A3, từ 19/06/2026); giỏ hàng tháng 10/2026; thư ngỏ ngân hàng MB 29/05/2026 — tóm tắt ở trang Monrei Saigon.
• Gamuda Land — tài liệu phương án thanh toán dự kiến Norton Park cho đại lý, 08/10/2026 (chưa phải chính sách chính thức) — tóm tắt ở trang Norton Park.
• Báo Chính phủ — Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản? (Nghị định 253/2026/NĐ-CP), 02/07/2026.
• Cổng Thông tin điện tử Chính phủ — Quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15, Điều 14), 27/03/2026.
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu? (Nghị định 10/2022/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP), 19/12/2025.
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Nâng ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế lên 1 tỷ đồng (Nghị định 141/2026/NĐ-CP), 29/04/2026.