신규 분양과 기존 주택: 같은 지역에서 자금 흐름 비교

근거: 부동산사업법 제29/2023/QH15호(2024년 8월 1일 시행), 제23조 제5항 및 제25조; 주택법 제27/2023/QH15호, 제152조(유지보수 기금 2%); 2025년 개인소득세법 제14조; 시행령 10/2022/NĐ-CP(등록세) · 가격: CBRE 2026년 2분기, DKRA 2026년 3분기 · 금리: DKRA 2026년 8월, DXS-FERI 2026년 9월까지, SSI Research · Monrei Saigon 분양 조건(2026년 6월), Norton Park 예정 방식(2026년 10월 8일) · 2026년 10월 24일 업데이트.

신규 분양(1차)은 프로젝트가 공사 중일 때 시행사에게서 사는 것이고, 기존 주택(2차)은 인도된 아파트를 집주인에게서 되사는 것입니다. 투자자에게 가장 큰 차이는 가격이 아니라 언제 돈이 필요한지와 언제부터 임대 수입이 생기는지입니다. 이 글은 2026년 10월 현재의 시장 수치, 금리, 분양 조건으로 두 구매 방식을 비교합니다.

신규·기존 주택의 현재 가격(호찌민시)

지표	수치	발표처
2026년 2분기 신규 분양 아파트 평균가	㎡당 약 7,600만 동	CBRE
2026년 2분기 기존 아파트 평균가	㎡당 약 6,200만 동	CBRE
2026년 3분기 기존 주택 가격	2분기 대비 4–7% 하락이 일반적, 주로 대출 이자 부담을 받는 매도인의 거래에서 발생; 신규 분양가는 여전히 높게 유지	DKRA

평균적으로 기존 주택은 ㎡당 기준으로 약 18% 저렴합니다(㎡당 6,200만 동 대 7,600만 동, CBRE 수치). 이는 시장 전체 평균입니다. 신규 분양은 대체로 새 프로젝트이고 기존 주택에는 몇 년 전에 인도된 프로젝트도 포함되므로, 특정 세대의 가격 차이를 이 수치로 추정할 수는 없습니다. 세대별 비교 방법은 기존 주택과 신규 분양 가격 비교 글을 참고하십시오.

대출 금리: 우대와 변동

• 우대: 12–24개월 고정 금리는 11개 은행에서 보통 연 10.9% 안팎(DKRA, 2026년 8월); 첫 12개월 연 9.8–11.5%(DXS-FERI, 2026년 9월까지).
• 우대 이후: 변동 금리 연 13–16%(DXS-FERI). SSI Research는 변동 금리가 기존 9–11%에서 연 11–15%로 올랐다고 기록했습니다(베트남 재무일보, 2026년 7월 27일).
• 변동 금리 산정 방식: 은행 기준 금리에 가산 금리를 더하며, 가산 금리는 보통 3.3–3.5% 안팎입니다. 가산 금리는 대출 계약서에 적혀 있으므로, 서명 전에 이 수치를 문의하십시오.

금리는 두 구매 방식에 서로 다르게 영향을 줍니다. 대출로 기존 주택을 사면 첫 달부터 원금과 이자를 갚습니다. 신규 분양은 은행이 공정에 따라 대출금을 실행하고, 시행사가 입주 시점 가까이까지 이자를 대신 내 주는 경우가 많습니다. 지원이 끝나면 전체 대출 잔액에 변동 금리 이자를 부담합니다(우대 종료 후 프로젝트 주택 대출 참고).

신규 분양: 법에 따라 분할 납부, 인도까지 대기

2023년 부동산사업법은 주택 인도 전에 시행사가 받을 수 있는 금액을 제한합니다.

• 계약금은 **분양가의 5%**를 넘을 수 없으며, 주택이 분양 요건을 갖춘 경우에만 받을 수 있습니다.
• 첫 납부는 **계약금을 포함해 계약 금액의 30%**를 넘을 수 없고, 이후 납부는 공정에 따릅니다.
• 국내 시행사는 주택 인도 전 최대 70%, 매수인이 증서를 받기 전 **최대 95%**까지 받을 수 있으며, 나머지 5%는 증서 발급 시 냅니다.
• 시행사에게서 사는 매수인은 아파트 가치의 2% 유지보수 기금을 추가로 내며, 계약서에 따로 적고 입주 전에 납부합니다.

장점: 자금이 단계적으로 나가며, 분양 조건에 따라 조기 납부 할인이나 이자 지원이 있습니다. 단점: 공사 기간에 수입이 없고, 시행사 공정에 의존하며, 모델하우스와 실제 세대가 다를 수 있습니다.

유의: 개정 부동산사업법 초안(2026년 7월 보도)은 30%와 70% 상한을 법률에서 빼 시행령으로 옮기자고 제안합니다(국회 심의 일정). 현재 거래는 여전히 시행 중인 법률을 따릅니다.

기존 주택: 거의 전액 즉시 납부, 바로 임대

• 보통 공증·명의 이전 시 가격 대부분을 냅니다 — 신규 분양 같은 분할 일정이 없습니다. 이 글의 예시는 아파트 가치의 70% 대출을 가정하며, 실제 한도는 은행과 서류에 따라 다릅니다.
• 매수인은 명의 이전 시 **등록세 0.5%**를 내며, 2% 유지보수 기금은 이전 소유주가 이미 냈습니다(영수증을 요청하십시오).
• 실제로 존재하는 집이므로 향, 전망, 마감 품질, 입주민 공동체, 같은 건물의 실제 임대료를 확인할 수 있습니다.
• 몇 주 뒤에 임대할 수 있으며, 가구가 있는 세대라면 특히 그렇습니다.

할인과 이자 지원: 금액으로 환산

신규 분양 조건은 보통 둘 중 선택하게 합니다: 이자 지원이 있는 은행 대출, 또는 빠르게 직접 납부하고 할인 받기. 예: Monrei Saigon Detox 2동(A3) 25층 Nido 세대(2026년 10월 물량표, 가격은 VAT와 유지보수 기금 별도):

방식	세대 가격	처음 15일 내 자기 자금	조건
대출, 이자 지원	25억 4,000만 동	15% — 약 3억 8,000만 동	은행이 35% 실행, 시행사가 18개월 이자 부담
표준 납부	24억 4,000만 동	15% — 약 3억 7,000만 동	2027년 12월까지 매월 1–5% 납부, 입주 시 45%
50% 조기 납부	23억 9,000만 동	50% — 약 12억 동	자기 자본, 이자 지원 없음

• 조기 납부 대신 대출을 선택하면 가격이 1억 5,000만 동 더 높습니다. 대신 35% 대출금(약 8억 9,000만 동)에 18개월 이자 지원이 붙으며, 이를 연 10.5%로 직접 낸다면 약 1억 4,000만 동이 듭니다. 두 금액이 비슷하므로, 12억 동을 바로 마련할 수 있는지에 따라 선택하십시오.
• 50% 조기 납부: 12억 동이 입주 전 약 15개월간 집에 묶이고, 그동안 임대 수입이 없습니다.

4%와 6% 할인율은 시행사의 물량표에서 역산한 값이며, 2026년 1월과 3월 분양 조건에는 비율이 적혀 있지 않습니다. 서명하는 날에도 해당 조건이 적용되는지 정책 담당자에게 확인하십시오.

예시: 입주 임박 프로젝트, 신규 분양 프로젝트, 인도 완료 프로젝트

프로젝트	상태	계약 시 자기 자금	임대 수입이 없는 기간
Monrei Saigon(Thuận Giao)	공사 중, 입주 예정 2028년 1월	15%(대출 방식)	2026년 11월 계약 시 약 15개월, 여기에 가구 마감 기간 추가
Norton Park(Thuận Giao)	가격 미정; 계약 예정 2026년 12월	방식에 따라 10–15%(예정)	약 33개월(입주 예정 2029년 9월)
The Marq(Tân Định), Vista Verde(Cát Lái)	인도 완료(2021년 12월, 2017년 12월)	70% 대출 시 30%(가정)	임차인을 찾는 1–2개월

• Monrei — 정책에 따른 대출: 계약 시 약 3억 8,000만 동 납부; 입주 시 5%(약 1억 3,000만 동)와 VAT, 유지보수 기금 2%(약 5,000만 동)를 추가로 내고, 나머지 40%는 은행이 실행합니다. 입주 시점부터 이 40% 부분의 이자(연 10.5%에서 월 약 890만 동)를 내며, 18개월 지원이 끝나면 대출 75% 전체(약 19억 동)의 이자가 연 10.5–13%에서 월 약 1,700만–2,100만 동이고 원금은 별도입니다. 임대료가 이 수준이어야 이자를 메울 수 있습니다.
• Norton Park — 예정 방식: 빠른 납부는 10% 할인을 받지만 처음 9개월에 가격의 70%를 내야 하고, 이후 입주까지 약 23개월을 기다립니다. 은행 지원 방식: 자기 자금 10%, 시행사가 계약 금액의 60%에 대해 24개월간 연 최대 10% 이자를 지원 — 계약부터 입주까지의 기간보다 짧아, 임대 수입이 생기기 전에 직접 이자를 내는 기간이 생깁니다. 시행사는 아직 공식 가격과 조건을 발표하지 않았습니다.
• 같은 가격 25억 4,000만 동의 인도 완료 세대(가정): 자기 자금 30%(약 7억 6,000만 동) + 등록세 0.5%(약 1,300만 동); 70%(약 17억 8,000만 동)를 25년 대출로, 균등 상환 월 약 1,680만 동(연 10.5%), 연 13%에서는 약 2,010만 동 — 첫 달부터 내지만 1–2개월 뒤 임대 수입이 생깁니다. The Marq와 Vista Verde는 시행사 가격표가 없으며, 세대별 가격은 협의가로 HPR 상담사가 실제 거래에 맞춰 안내합니다.

참고 예시: 처음 36개월, 대출 없음

가정: 같은 지역, 같은 면적, 같은 가격 40억 동의 두 세대(실제로는 가격 차이가 있을 수 있음); 은행 대출 없음; 순 임대료 월 900만 동; 투입한 금액을 예금했다면 연 5% 이자 가정.

• 신규 분양: 계약 시 30%(12억 동) 납부; 6, 12, 18개월 차에 각 10%; 24개월 차 인도 시 35% 추가(95%까지) + 유지보수 기금 2% + 가구 1억 5,000만 동; 27개월 차부터 임대; 36개월 차 증서 발급 시 마지막 5% + 등록세 0.5%.
• 기존 주택: 0개월 차에 40억 동 + 등록세 0.5% + 가구 교체 5,000만 동; 2개월 차부터 임대.

경과	신규 분양: 납부액	신규 분양: 임대료	기존 주택: 납부액	기존 주택: 임대료
12개월	20억 동	0	40억 7,000만 동	9,900만 동
24개월	40억 3,000만 동	0	40억 7,000만 동	2억 700만 동
36개월	42억 5,000만 동	9,000만 동	40억 7,000만 동	3억 1,500만 동
36개월 후 놓친 예금 이자(연 5% 가정)	약 3억 9,000만 동		약 5억 9,000만 동

표 읽기:

• 36개월 후 기존 주택은 임대료를 약 2억 2,500만 동 더 받지만, 처음부터 더 많은 돈을 "묶어 두므로" 기회비용도 약 2억 동 더 큽니다. 임대료에서 놓친 이자를 빼면 신규 분양 약 −3억 동, 기존 주택 약 −2억 7,000만 동 — 이 가정에서는 거의 비슷합니다.
• 결과는 두 세대의 가격 차이(시장 평균으로는 기존 주택이 ㎡당 더 저렴), 신규 분양 조건의 할인 또는 이자 지원 수준, 실제 공실 개월에 따라 크게 달라집니다.
• 예시에는 아파트 가치 변화가 반영되어 있지 않습니다. 이 글에는 가격 상승에 대한 어떤 가정도 없습니다.

세금·비용: 구매, 임대, 재매도

항목	신규 분양	기존 주택
부가가치세	시행사와의 계약에 따름 — 가격에 VAT가 포함되어 있는지 확인(Monrei는 VAT 별도 가격 공시)	없음(개인 간 매매)
유지보수 기금 2%	매수인이 입주 전 납부	이전 소유주가 납부 — 영수증 요청
등록세 0.5%	최초 증서 발급 시	명의 이전 시
양도가액의 2% 개인소득세	매도인이 납부; 부담 주체는 양측 합의	매도인이 납부; 부담 주체는 양측 합의
공증, 서류 심사 수수료	시행사와의 매매계약은 보통 공증 불필요(주택법 2023, 제164조)	요율표에 따름(명의 이전 비용표)

• 증서 발급 전 재매도(매매계약 양도): 양도가액의 2% 개인소득세를 냅니다; 1주택자 면세는 미래 형성 주택에는 적용되지 않습니다(계약 양도).
• 증서가 있는 주택 매도: 양도가액의 2%; 1주택자이며 증서 발급일로부터 183일 이상 보유하고 전부 매도하는 경우에만 면제(시행령 253/2026/NĐ-CP).
• 임대: 연 임대 총수입이 10억 동 이하이면 부가가치세와 개인소득세를 내지 않으나 수입 신고는 해야 하며, 기준을 넘으면 아파트 임대 세금 글의 안내에 따라 납부합니다.

어떤 상황에서 무엇을 고를까

• 자기 자본이 적고 분할 납부를 감당할 안정 소득이 있는 경우: 15–33개월간 임대 수입이 없고 공정 위험을 감수할 수 있다면 신규 분양이 더 적합합니다.
• 임대 수입이 빨리 필요하고 자본이 충분한 경우: 기존 주택 — 또는 The Marq, Vista Verde처럼 인도가 끝난 프로젝트.
• 은행 대출을 받는 경우: 기존 주택은 일찍 대출받아 원금과 이자를 바로 갚아야 하고, 신규 분양은 더 늦게 대출받으며 시행사가 일정 기간 이자를 지원합니다. 상환액은 우대 금리만이 아니라 연 13–16% 변동 금리로 계산하십시오. 자금 흐름 계산 도구로 월별 표를 작성해 보십시오.
• 법적 확인이 다릅니다: 신규 분양은 분양 요건 충족 문서와 은행 보증을 확인(다섯 가지 문서 그룹), 기존 주택은 증서, 담보, 분쟁을 확인(핑크북 발급 아파트 구매).

이 글은 참고용이며, 개별 상황에 대한 법률·재무 상담을 대신하지 않습니다.

1. 같은 지역, 같은 면적, 같은 침실 수의 두 세대를 고르고, 각각의 가격과 견적 날짜를 적습니다.
2. 신규 분양: 현재 적용 중인 분양 조건(시행일 기재)에 따른 납부 일정을 받아, 첫 납부 30%, 인도 전 70%, 증서 발급 전 95%를 넘지 않는지 확인합니다.
3. 계약서상 예정 인도 시점을 적고, 가구 마감과 임차인 모집에 걸리는 몇 개월을 더합니다.
4. 기존 주택: 매입가, 등록세 0.5%, 가구, 체납 비용(있는 경우)을 모두 계산합니다.
5. 같은 건물 / 같은 지역의 실제 임대료를 확인하고, 공실 개월과 비용을 빼서 순 임대료를 구합니다.
6. 3–5년간 월별 표를 작성합니다: 지출, 임대료 수입, 아파트에 묶인 금액.
7. 대출을 받는다면: 상환할 이자와 원금 열을 추가하고, 우대 기간 이후 연 13–16%의 변동 금리도 반영합니다. 신규 분양은 이자 지원이 끝나는 달과 입주 달을 명확히 적습니다.
8. 할인과 이자 지원을 금액으로 환산합니다: 조기 납부 시 받는 할인액과 대출을 선택했을 때 시행사가 대신 내 주는 이자를 비교합니다.
9. 세금·비용을 더합니다: VAT와 유지보수 기금 2%(신규 분양), 등록세 0.5%(양쪽 모두), 재매도 시 세금 2%.
10. 돈으로 측정하기 어려운 위험을 비교합니다: 공사 공정, 동별 법적 상태, 마감 품질, 매도가 필요할 때의 환금성.

• LuatVietnam — Từ 01/8/2024: Chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở tương lai(2024년 8월 1일부터 선분양 주택 계약금은 분양가의 5% 이내) (부동산사업법 29/2023/QH15, 제23, 25조), 2026년 10월 20일 열람.
• VietnamFinance — Bỏ giới hạn thanh toán khi "mua nhà trên giấy": Có sợ chèn ép người mua?("종이 위의 집" 구매 시 납부 한도 폐지: 매수인이 불리해질까?) (현행 30% / 70% / 95% 한도와 개정 초안), 2026년 7월 29일.
• 주택법 제27/2023/QH15호(2023년 11월 27일) — 제152, 153, 164조: caselaw.vn 전문, 2023년 11월 27일.
• CafeF (CBRE Việt Nam 인용) — Giá nhà thứ cấp TP.HCM hạ nhiệt, đà tăng chậm lại, nhà đầu tư bắt đầu giảm kỳ vọng(호찌민시 기존 주택 가격 열기 식음, 상승세 둔화) (2026년 2분기 신규·기존 분양가), 2026년 7월 8일.
• Báo Đấu thầu (DKRA Consulting 인용) — Bất động sản TP.HCM cuối năm: Nguồn cung tăng, thanh khoản vẫn chịu áp lực(연말 호찌민시 부동산: 공급 증가, 환금성 부담 지속) (2026년 3분기 기존 주택 가격), 2026년 10월 13일.
• VnExpress — Nhiều người bán nhà để thoát gánh nặng lãi vay(대출 이자 부담을 벗으려 집을 파는 사람 증가) (DXS-FERI, DKRA 금리), 2026년 10월 17일.
• Nhà Đầu Tư — Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm(주택 구입 대출 평균 금리 연 10% 초과) (DKRA 2026년 8월, VARS-IRE 2026년 2분기), 2026년 8월 28일.
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Lãi suất vay mua nhà "neo" hai con số, kỳ vọng hạ nhiệt không dễ(주택 구입 대출 금리 두 자릿수 고착, 하락 기대 쉽지 않아) (SSI Research: 변동 금리 연 11–15%), 2026년 7월 27일.
• Công ty CP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long — Monrei Saigon 분양 조건 제01/2026/TT-MR호(A1동, 2026년 6월 23일부터), 제03/2026/TT-MR호(A2, A3동, 2026년 6월 19일부터); 2026년 10월 물량표; MB은행 안내 서한 2026년 5월 29일 — 요약은 Monrei Saigon 페이지.
• Gamuda Land — 대리점용 Norton Park 예정 납부 방식 자료, 2026년 10월 8일(공식 조건 아님) — 요약은 Norton Park 페이지.
• Báo Chính phủ — Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản?(부동산 양도 시 개인소득세가 면제되는 경우) (시행령 253/2026/NĐ-CP), 2026년 7월 2일.
• 정부 포털 — Quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản(부동산 양도소득에 대한 개인소득세 규정) (개인소득세법 109/2025/QH15, 제14조), 2026년 3월 27일.
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?(2026년 주택·토지 등록세율) (시행령 10/2022/NĐ-CP, 시행령 175/2025/NĐ-CP로 개정), 2025년 12월 19일.
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Nâng ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế lên 1 tỷ đồng(비과세 매출 기준 10억 동으로 상향) (시행령 141/2026/NĐ-CP), 2026년 4월 29일.