买一手还是二手：同一区域的资金流对比

依据：第 29/2023/QH15 号《房地产经营法》（2024年8月1日起生效）第 23 条第 5 款及第 25 条；第 27/2023/QH15 号《住房法》第 152 条（2% 维修基金）；2025年《个人所得税法》第 14 条；第 10/2022/NĐ-CP 号议定（契税）· 价格：CBRE 2026年第二季度，DKRA 2026年第三季度 · 利率：DKRA 2026年8月，DXS-FERI 至 2026年9月，SSI Research · Monrei Saigon 销售政策（2026年6月），Norton Park 预计方案（2026年10月8日）· 2026年10月24日更新。

一手是指在项目建设期间向开发商购买；二手是指从业主手中购买已交房的房屋。对投资者而言，最大的区别不在价格，而在于何时需要备足资金以及何时开始有租金收入。本文用市场数据、利率以及 2026年10月正在执行的销售政策，对比两种购买方式。

目前一手与二手价格（胡志明市）

指标	数据	发布方
公寓一手平均价，2026年第二季度	约每平方米 7600万越南盾	CBRE
公寓二手平均价，2026年第二季度	约每平方米 6200万越南盾	CBRE
2026年第三季度二手价	较第二季度普遍下降 4–7%，主要出现在卖方承受贷款利息压力的交易中；一手价仍居高位	DKRA

平均而言，二手房按平方米计便宜约 18%（每平方米 6200万对 7600万越南盾，CBRE 数据）。这是全市场平均数：一手房多为新项目，而二手房还包括多年前交付的项目，因此不能据此推断某一套具体房子的差价。逐套对比的方法见文章二手价与一手价对比。

贷款利率：优惠与浮动

• **优惠期：**11 家银行 12–24 个月的固定利率普遍约为 每年 10.9%（DKRA，2026年8月）；前 12 个月每年 9.8–11.5%（DXS-FERI，至 2026年9月）。
• **优惠期后：**浮动利率 每年 13–16%（DXS-FERI）。SSI Research 记录到浮动利率从此前的 9–11% 升至每年 11–15%（《财政时报》，2026年7月27日）。
• **浮动利率算法：**银行参考利率加上利差，常见约 3.3–3.5%。利差写在信贷合同中——签约前请问清楚这个数字。

贷款利率对两种购买方式的影响不同。以贷款购买二手：从第一个月起就要还本付息。购买一手：银行按进度放款，而开发商通常在临近接房节点前代您支付利息。贴息结束后，您要对全部贷款余额承担浮动利率（见项目购房贷款优惠结束后）。

一手：依法分期付款，等待交房

2023 年《房地产经营法》限制了开发商在交房前可收取的金额：

• 定金不超过售价的 5%，且仅在住房已具备经营条件时方可收取。
• 首期付款不超过合同价值的 30%，含定金；其后各期按建设进度支付。
• 国内开发商在交房前收取不超过 70%，在买方尚未获发证书时收取不超过 95%；其余 5% 在取得产权证时支付。
• 向开发商购房的买方须另缴纳房屋价值 2% 的维修基金，在合同中单独列明，于收房前缴纳。

优点：资金逐步投入，并按各销售政策享有提前付款折扣或贴息。缺点：建设期间没有收入，依赖开发商的进度，样板房也可能与实际房屋有所不同。

注意：《房地产经营法（修订）》草案（2026年7月媒体报道）提议将 30% 和 70% 的上限从法律中删除，改由议定规定（国会审议日程）。目前的交易仍按现行有效的法律执行。

二手：几乎立即付清，立即出租

• 通常在公证、过户时付清几乎全部房款——没有一手那样的分期安排。文中示例假设贷款 70% 的房屋价值；实际额度视银行和申请材料而定。
• 买方在过户时缴纳 0.5% 的契税；2% 维修基金已由原业主事先缴纳（请索取收据）。
• 房屋实际存在：可以查看朝向、景观、装修质量、住户社区，以及同楼的实际租金。
• 几周后即可出租，尤其是已配家具的房屋。

折扣与贴息：折算成金额

一手销售政策通常让您选择：带贴息的银行贷款，或自行快速付款以获得折扣。例如 Monrei Saigon Detox 2 塔（A3）25 层 Nido 户型（2026年10月房源表，价格未含增值税和维修基金）：

方案	房价	前 15 天自有资金	条件
贷款、贴息	25.4亿越南盾	15%——约 3.8亿越南盾	银行放款 35%，开发商代付 18 个月利息
标准付款	24.4亿越南盾	15%——约 3.7亿越南盾	每月缴 1–5% 至 2027年12月，接房时 45%
提前付 50%	23.9亿越南盾	50%——约 12亿越南盾	自有资金，不含贴息

• 选择贷款而非提前付款：房价高 1.5亿越南盾。作为补偿，35% 的贷款（约 8.9亿越南盾）享有 18 个月贴息——如果按每年 10.5% 自行支付，约需 1.4亿越南盾。两个数字相近，所以应根据您是否手头有 12亿越南盾来选择。
• 提前付 50%：12亿越南盾在接房前约 15 个月沉淀在房子里，没有租金收入。

4% 和 6% 的折扣比例是从开发商的房源表推算得出的；2026年1月和3月的销售政策并未写明比例。请向政策专员确认签约当日是否仍适用。

示例：即将交付的项目、新开盘的项目、已交付的项目

项目	状态	签约时自有资金	没有租金的时间
Monrei Saigon（顺交）	在建，预计 2028年1月交付	15%（贷款方案）	若 2026年11月签约，约 15 个月，另加家具装修时间
Norton Park（顺交）	尚无价格；预计 2026年12月签合同	10–15%，视方案而定（预计）	约 33 个月（预计 2029年9月接房）
The Marq（新定）、Vista Verde（吉莱）	已交付（2021年12月、2017年12月）	若贷款 70% 则为 30%（假设）	1–2 个月寻找租客

• Monrei——按政策贷款：签约付约 3.8亿越南盾；接房时再付 5%（约 1.3亿越南盾），连同增值税和 2% 维修基金（约 5000万越南盾），银行放款其余 40%。接房起，您支付这 40% 部分的利息（按每年 10.5% 约每月 890万越南盾）；18 个月贴息结束后，75% 全部贷款（约 19亿越南盾）的利息按每年 10.5–13% 为每月约 1700万–2100万越南盾，尚未计入本金。租金需达到这一水平才能抵消利息。
• **Norton Park——预计方案：**快速付款可享 10% 折扣，但须在最初 9 个月内缴 70% 房款，然后再等约 23 个月直到接房。银行贷款支持方案：自有资金 10%，开发商在 24 个月内按合同价值 60% 提供最高每年 10% 的利息补贴——短于从签约到接房的时间，所以在有租金前会有一段自付利息的时期。开发商尚未公布正式价格和政策。
• 同价 25.4亿越南盾的已交付房子（假设）：自有资金 30%（约 7.6亿越南盾）+ 0.5% 契税（约 1300万越南盾）；贷款 70%（约 17.8亿越南盾），25 年期，按每年 10.5% 每月等额还款约 1680万越南盾，按每年 13% 约 2010万越南盾——从第一个月起就要还，但 1–2 个月后就有租金。The Marq 和 Vista Verde 没有开发商价目表；各套房价是协商价，HPR 专员按实际成交情况提供。

参考示例：前 36 个月，不贷款

假设：两套房位于同一区域、面积相同、价格同为 40亿越南盾（实际价格可能有差异）；不贷款；每月净租金 900万越南盾；已投入的资金如存入银行，假设年利率 5%。

• **一手：**签约时支付 30%（12亿）；第 6、12、18 个月各付 10%；第 24 个月交房时再付 35%（累计至 95%）+ 2% 维修基金 + 家具 1.5亿；第 27 个月起出租；第 36 个月取得产权证时支付最后 5% + 0.5% 契税。
• **二手：**第 0 个月支付 40亿 + 0.5% 契税 + 家具翻新 5000万；第 2 个月起出租。

时间	一手：已支付	一手：租金收入	二手：已支付	二手：租金收入
12 个月	20.0亿	0	40.7亿	9900万
24 个月	40.3亿	0	40.7亿	2.07亿
36 个月	42.5亿	9000万	40.7亿	3.15亿
36 个月后错失的储蓄利息（假设年利率 5%）	约 3.9亿		约 5.9亿

解读表格：

• 36 个月后，二手多收约 2.25亿越南盾租金，但一开始就“锁住”了更多资金，机会成本高出约 2亿越南盾。租金减去错失的利息：一手约 −3亿，二手约 −2.7亿——在这一假设下大致相当。
• 结果会随两套房的价差（市场平均二手按平方米更便宜）、一手销售政策的折扣或贴息力度以及实际空置月数而大幅变化。
• 本示例未计入房屋价值的变化。本文不作任何升值假设。

税费：购买、出租、转售

项目	一手	二手
增值税	按与开发商的合同——核实价格是否已含增值税（Monrei 公布的价格未含增值税）	无（个人卖给个人）
2% 维修基金	买方缴纳，接房前	原业主已缴——索取收据
0.5% 契税	首次办证时	过户时
转让价 2% 的个人所得税	卖方缴纳；双方约定由谁承担	卖方缴纳；双方约定由谁承担
公证费、资料评估费	与开发商的买卖合同通常无需公证（2023年《住房法》第 164 条）	按收费标准（过户费用表）

• 办证前转售（转让买卖合同）：按转让价缴纳 2% 个人所得税；“唯一住房免税”不适用于未来形成的房屋（合同转让）。
• **出售已有产权证的房子：**转让价的 2%；仅当为唯一住房、自发证之日起持有满 183 天且整套出售时才免税（第 253/2026/NĐ-CP 号议定）。
• **出租：**出租总收入每年不超过 10亿越南盾时，无需缴纳增值税和个人所得税，但仍须申报收入；超过门槛则按文章公寓出租税费的指引缴纳。

按哪种情况选择

• **自有资金少、收入稳定足以支付各期款项：**一手更合适，前提是能承受 15–33 个月没有租金收入及进度风险。
• **需要尽早获得租金收入、资金充足：**选二手——或已交房的项目，如 The Marq、Vista Verde。
• **银行贷款：**二手须尽早贷款并立即还本付息；一手较晚贷款，开发商会在一段时间内贴息。请按每年 13–16% 的浮动利率计算还款额，而不只是优惠利率。请用资金流测算工具按月制表。
• 法律核查有所不同：一手需查看具备销售条件的文件及银行担保（五类文件）；二手需查看产权证、抵押、纠纷（购买已有产权证的公寓）。

本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律／财务咨询。

1. 选择两套同一区域、面积相同、卧室数量相同的房源；记录每套的价格和报价日期。
2. 一手：按现行销售政策获取付款时间表（注明生效日期），核查首期不超过 30%、交房前不超过 70%、取得产权证前不超过 95%。
3. 记录合同中的预计交房节点，并加上几个月的家具安装、寻找租客时间。
4. 二手：完整计算购房价格、0.5% 契税、家具及欠缴的各项费用（如有）。
5. 获取同楼／同区域的实际租金，扣除空置月数及费用，得出净租金。
6. 制作 3–5 年的逐月表格：资金流出、租金流入、沉淀在房屋中的资金。
7. 如有贷款：增加应付利息和本金两栏，并计入优惠期后每年 13–16% 的浮动利率；对于一手，写明贴息结束的月份与接房月份的先后。
8. 把折扣和贴息折算成金额：快速付款的折扣金额，对比选择贷款时开发商代付的利息。
9. 加总税费：增值税和 2% 维修基金（一手）、0.5% 契税（两者皆有）、转售时的 2% 税。
10. 对比无法用金钱衡量的风险：建设进度、各楼栋的法律文件、装修质量、需要出售时的流动性。

• LuatVietnam — Từ 01/8/2024: Chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở tương lai（自2024年8月1日起：期房定金不得超过售价的 5%）（第 29/2023/QH15 号《房地产经营法》第 23、25 条），2026年10月20日访问。
• VietnamFinance — Bỏ giới hạn thanh toán khi "mua nhà trên giấy": Có sợ chèn ép người mua?（取消“纸上购房”付款上限：是否会挤压买方？）（现行 30%／70%／95% 上限及修订草案），2026年7月29日。
• 2023年11月27日第 27/2023/QH15 号《住房法》第 152、153、164 条：caselaw.vn 全文，2023年11月27日。
• CafeF（转引 CBRE 越南）— Giá nhà thứ cấp TP.HCM hạ nhiệt, đà tăng chậm lại, nhà đầu tư bắt đầu giảm kỳ vọng（胡志明市二手房价降温，涨势放缓，投资者开始降低预期）（2026年第二季度一手、二手价），2026年7月8日。
• 招标报（转引 DKRA Consulting）— Bất động sản TP.HCM cuối năm: Nguồn cung tăng, thanh khoản vẫn chịu áp lực（胡志明市年底房地产：供应增加，流动性仍承压）（2026年第三季度二手价），2026年10月13日。
• VnExpress — Nhiều người bán nhà để thoát gánh nặng lãi vay（许多人卖房以摆脱贷款利息负担）（DXS-FERI、DKRA 的利率数据），2026年10月17日。
• Nhà Đầu Tư — Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm（购房贷款平均利率已超过每年 10%）（DKRA 2026年8月，VARS-IRE 2026年第二季度），2026年8月28日。
• 越南财政时报 — Lãi suất vay mua nhà "neo" hai con số, kỳ vọng hạ nhiệt không dễ（购房贷款利率“锚定”两位数，降温预期不易）（SSI Research：浮动利率每年 11–15%），2026年7月27日。
• Thiên Long 高楼房地产投资与开发股份公司 — Monrei Saigon 销售政策：第 01/2026/TT-MR 号（A1 塔，自 2026年6月23日起）、第 03/2026/TT-MR 号（A2、A3 塔，自 2026年6月19日起）；2026年10月房源表；MB 银行意向函 2026年5月29日——摘要见 Monrei Saigon 页面。
• Gamuda Land — 面向代理商的 Norton Park 预计付款方案资料，2026年10月8日（尚非正式政策）——摘要见 Norton Park 页面。
• 政府报 — Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản?（转让不动产在什么情况下免征个人所得税？）（第 253/2026/NĐ-CP 号议定），2026年7月2日。
• 政府电子门户网站 — Quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản（不动产转让所得的个人所得税规定）（第 109/2025/QH15 号《个人所得税法》第 14 条），2026年3月27日。
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?（2026年房地产契税收费标准是多少？）（第 10/2022/NĐ-CP 号议定，经第 175/2025/NĐ-CP 号议定修订），2025年12月19日。
• 越南财政时报 — Nâng ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế lên 1 tỷ đồng（免税收入门槛提高到 10亿越南盾）（第 141/2026/NĐ-CP 号议定），2026年4月29日。