Первичный или вторичный рынок: сравнение денежного потока в одном районе

Основания: Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости № 29/2023/QH15 (действует с 01.08.2024), статья 23 часть 5 и статья 25; Закон о жилье № 27/2023/QH15, статья 152 (взнос на обслуживание 2%); Закон о подоходном налоге с физических лиц 2025 г., статья 14; Постановление Правительства 10/2022/NĐ-CP (сбор за регистрацию) · Цены: CBRE II квартал 2026 г., DKRA III квартал 2026 г. · Ставки: DKRA август 2026 г., DXS-FERI до сентября 2026 г., SSI Research · Условия продаж Monrei Saigon (06/2026), предполагаемая схема Norton Park (08.10.2026) · Обновлено 24.10.2026.

Первичный рынок — это покупка у застройщика, пока проект строится; вторичный — покупка у собственника уже сданной квартиры. Для инвестора главное различие не в цене, а в том, когда нужны деньги и когда начнёт поступать арендная плата. В статье оба способа сравниваются по рыночным данным, ставкам и условиям продаж, действующим в октябре 2026 г.

Цены первичного и вторичного рынка сегодня (Хошимин)

Показатель	Данные	Источник
Средняя цена квартиры на первичном рынке, II квартал 2026 г.	около 76 млн донгов/м²	CBRE
Средняя цена квартиры на вторичном рынке, II квартал 2026 г.	около 62 млн донгов/м²	CBRE
Цена вторичного рынка, III квартал 2026 г.	обычно снижение на 4–7% к II кварталу, в основном в сделках, где продавец под давлением процентов по кредиту; цены первичного рынка остаются высокими	DKRA

В среднем вторичное жильё дешевле примерно на 18% в расчёте на м² (62 против 76 млн донгов/м², данные CBRE). Это среднерыночные цифры: на первичном рынке обычно новые проекты, а вторичный включает и проекты, сданные много лет назад, поэтому по ним нельзя вывести разницу для конкретной квартиры. О сравнении конкретных квартир см. статью Цены вторичного рынка в сравнении с первичным.

Ставки по кредитам: льготные и плавающие

• Льготные: фиксированная ставка на 12–24 месяца — обычно около 10,9% годовых в 11 банках (DKRA, август 2026 г.); 9,8–11,5% годовых в первые 12 месяцев (DXS-FERI, до сентября 2026 г.).
• После льготного периода: плавающая ставка 13–16% годовых (DXS-FERI). SSI Research отмечает рост плавающей ставки до 11–15% годовых с прежних 9–11% (Thời báo Tài chính, 27.07.2026).
• Как считается плавающая ставка: базовая ставка банка плюс маржа, обычно около 3,3–3,5%. Маржа прописывается в кредитном договоре — уточните эту цифру до подписания.

Ставка по-разному влияет на два способа покупки. Покупка вторичного жилья в кредит: основной долг и проценты платятся с первого месяца. Покупка первичного: банк выдаёт деньги по графику строительства, а застройщик обычно платит проценты за Вас почти до срока получения квартиры. После окончания субсидии Вы платите плавающую ставку на весь остаток долга (см. ипотека на жильё в проекте после окончания льготного периода).

Первичный рынок: платежи по закону растянуты, ожидание передачи

Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 г. ограничивает суммы, которые застройщик вправе получить до передачи жилья:

• Залог — не более 5% цены продажи, и только когда жильё уже отвечает условиям для вывода на рынок.
• Первый платёж — не более 30% стоимости по договору, включая залог; последующие платежи — по графику строительства.
• Отечественный застройщик получает не более 70% до передачи жилья и не более 95%, пока покупателю не выдано свидетельство; оставшиеся 5% оплачиваются при получении свидетельства (sổ).
• Покупатель у застройщика дополнительно вносит взнос на обслуживание 2% стоимости квартиры, указанный в договоре отдельно, до получения квартиры.

Преимущества: капитал расходуется постепенно, есть скидка за быструю оплату или субсидирование процентов по каждой программе продаж. Недостатки: нет дохода в период строительства, зависимость от графика застройщика, а образец квартиры может отличаться от реальной.

Обратите внимание: проект изменений Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости (по сообщениям прессы в июле 2026 г.) предлагает убрать из закона пределы 30% и 70% и перенести их в постановление (график рассмотрения в Национальном собрании). Сегодняшние сделки по-прежнему регулируются действующим законом.

Вторичный рынок: почти вся сумма сразу, сдача в аренду сразу

• Обычно почти вся цена оплачивается при нотариальном заверении и переоформлении — без растянутого графика, как на первичном рынке. В примере в статье предполагается кредит 70% стоимости квартиры; реальный лимит зависит от банка и документов.
• Покупатель уплачивает сбор за регистрацию 0,5% при переоформлении; взнос на обслуживание 2% уже внёс прежний владелец (попросите квитанцию).
• Квартира уже существует: можно увидеть ориентацию, вид, качество отделки, сообщество жителей и реальную арендную плату в том же здании.
• Сдать в аренду можно через несколько недель, особенно если квартира уже с мебелью.

Скидки и субсидирование процентов: в деньгах

Условия первичного рынка обычно позволяют выбрать: кредит в банке с субсидированием процентов или быстрая самостоятельная оплата со скидкой. Пример — квартира Nido на 25-м этаже башни Detox 2 (A3) в Monrei Saigon (перечень квартир за октябрь 2026 г., цена без НДС и взноса на обслуживание):

Вариант	Цена квартиры	Собственные средства в первые 15 дней	Условия
Кредит, субсидирование процентов	2,54 млрд донгов	15% — около 380 млн донгов	Банк выдаёт 35%, застройщик платит проценты 18 месяцев
Стандартная оплата	2,44 млрд донгов	15% — около 370 млн донгов	Взносы 1–5% в месяц до 12.2027, 45% при получении квартиры
Ранняя оплата 50%	2,39 млрд донгов	50% — около 1,2 млрд донгов	Собственные средства, без субсидирования процентов

• Выбор кредита вместо ранней оплаты: цена выше на 150 млн донгов. Взамен кредит 35% (около 890 млн донгов) получает субсидирование процентов на 18 месяцев — если платить самому по ставке 10,5% годовых, это обошлось бы примерно в 140 млн донгов. Эти две цифры близки, поэтому выбирать стоит по тому, есть ли у Вас свободные 1,2 млрд донгов.
• Ранняя оплата 50%: 1,2 млрд донгов лежат в квартире около 15 месяцев до получения, арендной платы нет.

Размер скидки 4% и 6% выведен из перечня квартир застройщика; в условиях продаж 01/2026 и 03/2026 проценты не указаны. Уточните у специалиста по условиям продаж, действует ли это на дату Вашего подписания.

Пример: проект близок к сдаче, проект с недавним открытием продаж, сданный проект

Проект	Состояние	Собственные средства при подписании	Срок без арендной платы
Monrei Saigon (Thuận Giao)	Строится, сдача ожидается 01.2028	15% (вариант с кредитом)	около 15 месяцев при подписании в ноябре 2026 г., плюс время на отделку мебелью
Norton Park (Thuận Giao)	Цены пока нет; подписание договора ожидается 12.2026	10–15% в зависимости от варианта (ожидается)	около 33 месяцев (получение квартиры ожидается 09.2029)
The Marq (Tân Định), Vista Verde (Cát Lái)	Сданы (12.2021, 12.2017)	30% при кредите 70% (допущение)	1–2 месяца на поиск арендатора

• Monrei — кредит по условиям продаж: при подписании платим около 380 млн донгов; при получении квартиры доплачиваем 5% (около 130 млн донгов) вместе с НДС и взносом на обслуживание 2% (около 50 млн донгов), банк выдаёт оставшиеся 40%. С момента получения квартиры Вы платите проценты по этой части 40% (около 8,9 млн донгов в месяц при 10,5% годовых); после 18 месяцев субсидирования проценты по всему кредиту 75% (около 1,9 млрд донгов) составят около 17–21 млн донгов в месяц при 10,5–13% годовых, не считая основного долга. Арендная плата должна достичь этого уровня, чтобы покрыть проценты.
• Norton Park — предполагаемая схема: быстрая оплата со скидкой 10%, но 70% цены нужно внести за первые 9 месяцев, затем около 23 месяцев ожидать получения квартиры. Вариант с банком: собственные 10%, застройщик субсидирует проценты до 10% годовых на 60% стоимости по договору в течение 24 месяцев — это короче срока от подписания до получения квартиры, поэтому будет период, когда проценты платите сами до начала арендной платы. Застройщик пока не опубликовал официальные цены и условия.
• Сданная квартира по той же цене 2,54 млрд донгов (допущение): собственные 30% (около 760 млн донгов) + сбор за регистрацию 0,5% (около 13 млн донгов); кредит 70% (около 1,78 млрд донгов) на 25 лет, аннуитетный платёж около 16,8 млн донгов в месяц при 10,5% годовых, около 20,1 млн донгов при 13% годовых — платить нужно с первого месяца, но арендная плата поступает через 1–2 месяца. У The Marq и Vista Verde нет прайс-листа застройщика; цена каждой квартиры — договорная, специалист HPR пришлёт её по реальным сделкам.

Справочный пример: первые 36 месяцев, без кредита

Допущения: две квартиры в одном районе, одной площади, по одной цене 4 млрд донгов (на практике цены могут различаться); без банковского кредита; чистая арендная плата 9 млн донгов в месяц; вложенные средства при размещении на депозите условно приносили бы 5% годовых.

• Первичный рынок: при подписании договора — 30% (1,2 млрд); на 6-м, 12-м, 18-м месяце — по 10%; при передаче на 24-м месяце — ещё 35% (до 95%) + взнос на обслуживание 2% + мебель 150 млн; сдача в аренду с 27-го месяца; свидетельство на 36-м месяце — последние 5% + сбор за регистрацию 0,5%.
• Вторичный рынок: в месяц 0 — 4 млрд + сбор за регистрацию 0,5% + обновление мебели 50 млн; сдача в аренду со 2-го месяца.

Через	Первичный: оплачено	Первичный: аренда	Вторичный: оплачено	Вторичный: аренда
12 месяцев	2,00 млрд	0	4,07 млрд	99 млн
24 месяца	4,03 млрд	0	4,07 млрд	207 млн
36 месяцев	4,25 млрд	90 млн	4,07 млрд	315 млн
Упущенные проценты по депозиту за 36 месяцев (условно 5% годовых)	около 390 млн		около 590 млн

Как читать таблицу:

• Через 36 месяцев вторичный рынок приносит ещё около 225 млн донгов арендной платы, но и «замораживает» больше денег с самого начала, поэтому альтернативные издержки выше примерно на 200 млн донгов. Арендная плата за вычетом упущенных процентов: первичный рынок около −300 млн, вторичный около −270 млн — при этих допущениях почти равны.
• Результат сильно меняется в зависимости от разницы в цене между двумя квартирами (в среднем по рынку вторичное жильё дешевле в расчёте на м²), размера скидки или субсидирования процентов по условиям первичного рынка и реальных месяцев простоя.
• Пример не учитывает изменение стоимости квартиры. Допущений о росте цен в статье нет.

Налоги и сборы: покупка, аренда, перепродажа

Статья	Первичный рынок	Вторичный рынок
НДС	По договору с застройщиком — проверьте, включён ли НДС в цену (Monrei публикует цену без НДС)	Нет (физическое лицо продаёт физическому лицу)
Взнос на обслуживание 2%	Вносит покупатель до получения квартиры	Прежний владелец уже внёс — попросите квитанцию
Сбор за регистрацию 0,5%	При первом оформлении свидетельства	При переоформлении
Подоходный налог 2% с цены передачи	Платит продавец; стороны договариваются, кто несёт	Платит продавец; стороны договариваются, кто несёт
Нотариальные сборы, экспертиза документов	Договор купли-продажи с застройщиком обычно нотариально не заверяется (Закон о жилье 2023 г., статья 164)	По тарифу (таблица расходов на переоформление)

• Перепродажа до получения свидетельства (передача прав по договору купли-продажи): подоходный налог 2% с цены передачи; освобождение для единственного жилья не распространяется на жильё, формируемое в будущем (передача прав по договору).
• Продажа квартиры со свидетельством: 2% цены передачи; освобождение только если это единственное жильё, находящееся в собственности не менее 183 дней со дня выдачи свидетельства, и продаётся целиком (Постановление Правительства 253/2026/NĐ-CP).
• Аренда: при общей выручке от аренды до 1 млрд донгов в год НДС и подоходный налог не платятся, но сообщать о выручке всё равно нужно; при превышении порога налоги платятся по порядку, описанному в статье налог на аренду квартиры.

Что выбрать в зависимости от ситуации

• Мало собственных средств, стабильный доход для оплаты траншей: больше подходит первичный рынок — при условии, что Вы готовы 15–33 месяца обходиться без арендной платы и принять риск сроков строительства.
• Нужен арендный доход в ближайшее время, капитала достаточно: вторичный рынок — или уже сданный проект, как The Marq, Vista Verde.
• Банковский кредит: на вторичном рынке кредит берётся сразу, и основной долг с процентами платятся сразу; на первичном кредит берётся позже, а застройщик какое-то время субсидирует проценты. Считайте платёж по плавающей ставке 13–16% годовых, а не только по льготной. Составьте помесячную таблицу с помощью калькулятора денежного потока.
• Юридическая проверка различается: на первичном рынке проверяют документы о допуске к продаже и банковскую гарантию (пять групп документов); на вторичном — свидетельство, залог, споры (покупка квартиры со свидетельством).

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию по конкретному случаю.

1. Выберите две квартиры в одном районе, одной площади, с одинаковым числом спален; запишите цену и дату предложения по каждой.
2. Первичный рынок: возьмите график платежей по действующей программе продаж (с датой вступления в силу), проверьте, что он не превышает 30% при первом платеже, 70% до передачи и 95% до получения свидетельства.
3. Запишите ожидаемую дату передачи по договору и добавьте несколько месяцев на отделку мебелью и поиск арендатора.
4. Вторичный рынок: учтите полную цену покупки, сбор за регистрацию 0,5%, мебель и неоплаченные платежи (если есть).
5. Возьмите реальную арендную ставку в том же корпусе / районе, вычтите месяцы простоя и расходы, чтобы получить чистую арендную плату.
6. Составьте помесячную таблицу на 3–5 лет: расходы, поступления от аренды, сумма, вложенная в квартиру.
7. При кредите: добавьте столбцы процентов и основного долга к оплате, учитывая и плавающую ставку 13–16% годовых после льготного периода; для первичного рынка чётко отметьте месяц окончания субсидирования процентов по сравнению с месяцем получения квартиры.
8. Переведите скидку и субсидирование процентов в деньги: сумма скидки при быстрой оплате в сравнении с процентами, которые застройщик платит за Вас при выборе кредита.
9. Сложите налоги и сборы: НДС и взнос на обслуживание 2% (первичный рынок), сбор за регистрацию 0,5% (оба), налог 2% при перепродаже.
10. Сравните риски, не измеряемые деньгами: сроки строительства, юридический статус каждого корпуса, качество отделки, ликвидность при необходимости продажи.

• LuatVietnam — Từ 01/8/2024: Chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở tương lai (Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 29/2023/QH15, статьи 23, 25), дата обращения 20.10.2026.
• VietnamFinance — Bỏ giới hạn thanh toán khi "mua nhà trên giấy": Có sợ chèn ép người mua? (действующие пределы 30% / 70% / 95% и проект изменений), 29.07.2026.
• Закон о жилье № 27/2023/QH15 от 27.11.2023 — статьи 152, 153, 164: полный текст на caselaw.vn, 27.11.2023.
• CafeF (со ссылкой на CBRE Vietnam) — Giá nhà thứ cấp TP.HCM hạ nhiệt, đà tăng chậm lại, nhà đầu tư bắt đầu giảm kỳ vọng (цены первичного и вторичного рынка во II квартале 2026 г.), 08.07.2026.
• Báo Đấu thầu (со ссылкой на DKRA Consulting) — Bất động sản TP.HCM cuối năm: Nguồn cung tăng, thanh khoản vẫn chịu áp lực (цены вторичного рынка в III квартале 2026 г.), 13.10.2026.
• VnExpress — Nhiều người bán nhà để thoát gánh nặng lãi vay (ставки DXS-FERI, DKRA), 17.10.2026.
• Nhà Đầu Tư — Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm (DKRA, август 2026 г., VARS-IRE, II квартал 2026 г.), 28.08.2026.
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Lãi suất vay mua nhà "neo" hai con số, kỳ vọng hạ nhiệt không dễ (SSI Research: плавающая ставка 11–15% годовых), 27.07.2026.
• Акционерное общество Thiên Long (застройщик Monrei Saigon) — условия продаж Monrei Saigon № 01/2026/TT-MR (башня A1, с 23.06.2026), 03/2026/TT-MR (башни A2, A3, с 19.06.2026); перечень квартир за октябрь 2026 г.; письмо банка MB от 29.05.2026 — краткое изложение на странице Monrei Saigon.
• Gamuda Land — материал о предполагаемой схеме платежей Norton Park для агентов, 08.10.2026 (ещё не официальные условия) — краткое изложение на странице Norton Park.
• Báo Chính phủ — Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản? (Постановление Правительства 253/2026/NĐ-CP), 02.07.2026.
• Cổng Thông tin điện tử Chính phủ — Quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (Закон о подоходном налоге с физических лиц 109/2025/QH15, статья 14), 27.03.2026.
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu? (Постановление Правительства 10/2022/NĐ-CP с изменениями Постановления 175/2025/NĐ-CP), 19.12.2025.
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Nâng ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế lên 1 tỷ đồng (Постановление Правительства 141/2026/NĐ-CP), 29.04.2026.