Ký gửi nhà đất là gì: 3 hình thức, phí và hợp đồng

Căn cứ: Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (hiệu lực 01/08/2024) — khoản 11 Điều 3, Điều 61, 63, 64; Bộ luật Dân sự 2015 — Điều 398 · Cập nhật 25/10/2026.

Ký gửi nhà đất là việc chủ nhà giao cho một đơn vị môi giới tìm người mua hoặc người thuê căn của mình, trong thời hạn và với mức phí ghi trong hợp đồng. Luật gọi đây là dịch vụ môi giới bất động sản: bên môi giới chỉ làm trung gian (khoản 11 Điều 3), quyền quyết định bán, cho thuê và giá cuối cùng vẫn thuộc về Quý khách.

Ba điểm luật nên nhớ trước khi ký:

• Không có mức phí tối đa: doanh nghiệp thu phí dịch vụ "theo thỏa thuận của các bên" (điểm c khoản 1 Điều 64).
• Tối thiểu 01 người có chứng chỉ môi giới trong doanh nghiệp nhận ký gửi (điểm c khoản 1 Điều 61).
• Không trả phí trực tiếp cho cá nhân môi giới: cá nhân nhận thù lao từ doanh nghiệp nơi họ hành nghề (Điều 63); Quý khách trả phí cho doanh nghiệp theo hợp đồng.

3 hình thức ký gửi thường gặp

Luật không chia các hình thức ký gửi. Đây là cách gọi trên thị trường, khác nhau ở số bên được giao và mức ràng buộc:

Hình thức	Cách làm	Hợp với
Độc quyền	Giao cho 1 đơn vị trong thời hạn hợp đồng; hết hạn mới giao thêm bên khác	Căn giá trị lớn, ít căn tương tự; Quý khách ở xa, cần một đầu mối lo trọn
Không độc quyền	Giao cho nhiều đơn vị cùng lúc; phí chỉ trả cho bên có khách giao dịch thành công	Căn phổ thông, cùng dự án có nhiều căn đang chào; Quý khách tự theo dõi giá, lịch xem nhà
Tự do	Nhờ người quen, cá nhân rao giúp, thường thỏa thuận miệng, không hợp đồng dịch vụ	Không nên dùng: cá nhân môi giới không được hành nghề tự do (khoản 2 Điều 61), khó đòi trách nhiệm khi có tranh chấp

So sánh chi tiết 7 tiêu chí (thời hạn, phí, đăng tin, kiểm soát giá, trùng tin rao): ký gửi độc quyền hay không độc quyền.

Phí ký gửi: do hai bên thỏa thuận

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không đặt mức phí cố định hay mức tối đa cho dịch vụ môi giới. Vì vậy, điều quan trọng là phí được ghi bằng văn bản trước khi đơn vị nhận ký gửi bắt đầu tiếp thị, gồm:

• Mức phí (số tiền cố định hay tỷ lệ trên giá giao dịch) và ai trả.
• Khi nào phát sinh: chỉ khi ký được hợp đồng mua bán / thuê, hay có khoản khác (chụp ảnh, quảng cáo).
• Trường hợp khách mất cọc, khách do Quý khách tự tìm, hoặc Quý khách đổi ý không bán.

Phí ký gửi chỉ là một phần chi phí khi bán. Thuế thu nhập cá nhân 2%, phí công chứng, chi phí giải chấp: xem chi phí khi bán nhà 2026. Muốn cho thuê thay vì bán: xem dịch vụ ký gửi cho thuê.

Điều kiện đơn vị nhận ký gửi theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Trước khi giao căn, Quý khách nên kiểm tra đơn vị nhận ký gửi đáp ứng Điều 61:

1. Là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản (không phải cá nhân tự đứng ra nhận).
2. Có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản.
3. Có cơ sở vật chất, kỹ thuật theo quy định của Chính phủ.
4. Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản.
5. Đã gửi thông tin doanh nghiệp đến cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập, để đăng trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Người trực tiếp dẫn khách phải có chứng chỉ hành nghề và hành nghề trong một doanh nghiệp môi giới hoặc sàn giao dịch (khoản 2 Điều 61). Đơn vị môi giới cũng được quyền từ chối căn không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (điểm d khoản 1 Điều 64) — nên một đơn vị làm đúng sẽ xem giấy tờ căn trước khi nhận.

7 điều khoản cần có trong hợp đồng ký gửi

Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 398) cho phép hai bên tự thỏa thuận nội dung hợp đồng. Với ký gửi, Quý khách nên đọc kỹ 7 điểm:

1. Đối tượng: địa chỉ căn, số giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán, diện tích; ký gửi bán, cho thuê hay cả hai.
2. Giá chào và quyền đổi giá: giá chào ban đầu, ai được đồng ý giá cuối, báo đổi giá thế nào.
3. Thời hạn: ngày bắt đầu, ngày kết thúc, tự gia hạn hay phải ký phụ lục.
4. Phí dịch vụ: mức phí, thời điểm thanh toán, trường hợp không phát sinh phí.
5. Phạm vi công việc: kênh đăng tin, chụp ảnh, dẫn khách xem, báo cáo lượt hỏi theo kỳ nào.
6. Tiền cọc của khách: chuyển vào tài khoản của ai; đơn vị môi giới không giữ tiền thay khi chưa có văn bản ủy quyền.
7. Chấm dứt sớm và tranh chấp: báo trước bao lâu, có bị tính phí không, giải quyết tranh chấp ở đâu.

Hợp đồng nên ký với doanh nghiệp (có tên, mã số doanh nghiệp, người đại diện), không ký với cá nhân môi giới.

Cách HPR nhận ký gửi

HPR nhận cả ký gửi độc quyền và không độc quyền, cho căn bán và căn cho thuê:

• Xác minh hồ sơ trước khi đăng: chuyên viên gọi lại trong 2 ngày làm việc, xem bản sao sổ hồng hoặc hợp đồng mua bán, kiểm tra thế chấp và điều kiện chuyển nhượng.
• Phí báo trước khi ký: gửi thông tin và tư vấn giá chào ban đầu không mất phí; phí dịch vụ thương lượng theo từng căn và ghi trong hợp đồng — Quý khách đồng ý thì HPR mới tiếp thị.
• Không công khai số điện thoại của Quý khách: tin đăng dùng liên hệ của HPR.
• HPR không cam kết thời gian bán hay giá bán cố định.

Xem các bước cụ thể: quy trình ký gửi tại HPR.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp cụ thể.

• Quốc hội — Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Điều 61 — điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới, Điều 63 — thù lao, hoa hồng, Điều 64 — quyền của doanh nghiệp, cá nhân môi giới, đọc 25/10/2026.
• LuatVietnam — Tổng hợp điểm mới về hoạt động môi giới bất động sản từ 01/8/2024 (Điều 61, 63, 64), 26/07/2024.
• Thư Viện Nhà Đất — Ký gửi nhà đất là gì? Có bao nhiêu dạng ký gửi nhà đất 2025? (khoản 11 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023; 3 dạng ký gửi), 24/05/2025.
• Thư Viện Nhà Đất — Ký gửi nhà đất là gì? Ưu nhược điểm khi ký gửi nhà đất? (Bộ luật Dân sự 2015, Điều 398 — nội dung hợp đồng), 27/05/2025.