Передача жилья агенту (ký gửi): 3 формы, плата и договор

Основание: Закон о торговле недвижимостью № 29/2023/QH15 (в силе с 01/08/2024) — п. 11 ст. 3, ст. 61, 63, 64; Гражданский кодекс 2015 г. — ст. 398 · Обновлено 25/10/2026.

Передача жилья агенту (ký gửi) — это когда собственник поручает брокерской компании найти покупателя или арендатора для своего жилья в срок и за вознаграждение, указанные в договоре. Закон рассматривает это как услугу по брокерскому посредничеству в сфере недвижимости: брокер лишь посредник (п. 11 ст. 3), а решение о продаже или аренде и окончательная цена остаются за Вами.

Три положения закона, которые стоит помнить перед подписанием:

• Предельного размера вознаграждения нет: компания взимает плату за услуги «по соглашению сторон» (подп. c п. 1 ст. 64).
• Не менее 1 человека с брокерским сертификатом в компании, принимающей жильё на реализацию (подп. c п. 1 ст. 61).
• Прямая оплата отдельному брокеру не предусмотрена: физическое лицо получает вознаграждение от компании, в которой работает (ст. 63); Вы платите компании по договору.

3 распространённые формы передачи

Закон не делит передачу на виды. Это рыночные названия, различающиеся числом привлечённых сторон и степенью обязательств:

Форма	Как устроена	Кому подходит
Эксклюзивная	Передаётся 1 агенту на срок договора; другого агента можно привлечь только после окончания срока	Дорогое жильё, мало похожих объектов; собственникам, которые живут далеко и хотят одного ответственного за всё
Неэксклюзивная	Передаётся нескольким агентам одновременно; вознаграждение получает только тот, чей клиент завершил сделку	Типовое жильё, в проекте много похожих объектов в продаже; собственникам, которые сами следят за ценой и графиком показов
Свободная	Просьба к знакомым или частным лицам разместить объявление, обычно устная договорённость без договора на услуги	Не рекомендуется: частные брокеры не вправе работать самостоятельно (п. 2 ст. 61), при споре трудно потребовать ответственности

Подробное сравнение по 7 критериям (срок, вознаграждение, размещение объявлений, контроль цены, дублирование объявлений): эксклюзивная или неэксклюзивная передача.

Плата за передачу: по соглашению сторон

Закон о торговле недвижимостью 2023 г. не устанавливает ни фиксированного, ни предельного размера вознаграждения за брокерские услуги. Поэтому важно, чтобы плата была зафиксирована письменно до начала продвижения жилья агентом и включала:

• Размер вознаграждения (фиксированная сумма или процент от цены сделки) и кто его оплачивает.
• Когда оно возникает: только при подписании договора купли-продажи / аренды или есть иные платежи (фотосъёмка, реклама).
• Случаи, когда клиент теряет задаток, когда клиента нашли Вы сами или когда Вы передумали продавать.

Плата за передачу — лишь часть расходов при продаже. НДФЛ 2%, нотариальные сборы, расходы на снятие залога: см. расходы при продаже жилья в 2026 г.. Если хотите сдавать, а не продавать: см. услугу передачи жилья в аренду.

Требования к агенту по Закону о торговле недвижимостью 2023 г.

Прежде чем передавать жильё, проверьте, что агент соответствует ст. 61:

1. Является компанией, ведущей предпринимательскую деятельность в сфере услуг с недвижимостью (а не частным лицом, действующим в одиночку).
2. Имеет регламент деятельности по брокерским услугам в сфере недвижимости.
3. Располагает материально-технической базой согласно требованиям Правительства.
4. Имеет не менее 1 человека с сертификатом брокера по недвижимости.
5. Направила сведения о компании в орган управления торговлей недвижимостью уровня провинции по месту регистрации — для размещения в информационной системе о жилье и рынке недвижимости.

Сотрудник, лично показывающий жильё клиентам, должен иметь профессиональный сертификат и работать в брокерской компании или на торговой площадке (п. 2 ст. 61). Брокер также вправе отказаться от объекта, не отвечающего условиям вывода на рынок (подп. d п. 1 ст. 64) — поэтому добросовестный агент проверит документы на жильё до принятия.

7 условий, которые должен содержать договор передачи

Гражданский кодекс 2015 г. (ст. 398) позволяет сторонам самим согласовывать содержание договора. При передаче жилья внимательно прочитайте 7 пунктов:

1. Предмет: адрес жилья, номер сертификата или договора купли-продажи, площадь; передача для продажи, для аренды или для обоих.
2. Цена предложения и право её менять: начальная цена, кто утверждает окончательную, как сообщается об изменении цены.
3. Срок: дата начала, дата окончания, автоматическое продление или необходимо приложение.
4. Плата за услуги: размер, срок оплаты, случаи, когда плата не возникает.
5. Объём работ: каналы размещения объявлений, фотосъёмка, показы клиентам, как часто сообщается о запросах.
6. Задаток клиента: на чей счёт он перечисляется; брокер не принимает деньги вместо Вас без письменной доверенности.
7. Досрочное расторжение и споры: за сколько уведомлять, взимается ли плата, где разрешаются споры.

Договор следует заключать с компанией (наименование, регистрационный номер, законный представитель), а не с отдельным брокером.

Как HPR принимает жильё на реализацию

HPR принимает как эксклюзивную, так и неэксклюзивную передачу — для жилья на продажу и в аренду:

• Проверка документов до публикации: специалист перезванивает в течение 2 рабочих дней, смотрит копию «розовой книги» (свидетельства о праве собственности) или договора купли-продажи, проверяет наличие залога и условия переуступки.
• Вознаграждение сообщается до подписания: отправка сведений и консультация по начальной цене предложения бесплатны; плата за услуги обсуждается по каждому объекту и фиксируется в договоре — HPR начинает продвижение только после Вашего согласия.
• Ваш номер телефона не публикуется: в объявлениях указаны контакты HPR.
• HPR не обещает срок продажи или фиксированную цену.

Конкретные шаги: процесс передачи жилья в HPR.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую консультацию по конкретному случаю.

• Национальное собрание — Закон о торговле недвижимостью № 29/2023/QH15, ст. 61 — условия оказания брокерских услуг, ст. 63 — вознаграждение, комиссионные, ст. 64 — права компаний и физических лиц-брокеров, прочитано 25/10/2026.
• LuatVietnam — Новые положения о брокерской деятельности в сфере недвижимости с 01/8/2024 (ст. 61, 63, 64), 26/07/2024.
• Thư Viện Nhà Đất — Что такое ký gửi nhà đất? Сколько существует видов в 2025 г.? (п. 11 ст. 3 Закона о торговле недвижимостью 2023 г.; 3 формы передачи), 24/05/2025.
• Thư Viện Nhà Đất — Что такое ký gửi nhà đất? Плюсы и минусы (Гражданский кодекс 2015 г., ст. 398 — содержание договора), 27/05/2025.