Эксклюзивное или неэксклюзивное поручение: плюсы и минусы каждого формата

Основание: Закон о деятельности с недвижимостью № 29/2023/QH15 (вступил в силу 1 августа 2024 г.) — пункт 11 статьи 3, статьи 61, 63, 64 · Обновлено 20 октября 2026 г.

Эксклюзивное поручение (передача объекта 1 агентству на срок договора) подходит для дорогих квартир или если Вам нужен один ответственный исполнитель по всем вопросам; неэксклюзивное (несколько агентов одновременно) — для квартир массового сегмента, если Вы сами можете следить за ценой и графиком просмотров. Эксклюзив даёт одного ответственного исполнителя; неэксклюзивный формат — гибкость и много каналов одновременно.

Что говорит закон о передаче объекта агенту

Закон о деятельности с недвижимостью 2023 г. не делит поручения на «эксклюзивные» и «неэксклюзивные». Это договорённость между собственником и брокерской компанией в договоре оказания услуг. Некоторые моменты закон регулирует чётко:

• Брокерская деятельность — это посредничество между сторонами сделки с недвижимостью (пункт 11 статьи 3). Решение о продаже, сдаче в аренду и окончательная цена остаются за собственником.
• Брокер — физическое лицо не может работать самостоятельно. Он должен работать в компании, оказывающей услуги биржи недвижимости или брокерские услуги (пункт 2 статьи 61).
• Брокер — физическое лицо не получает вознаграждение напрямую от клиента. Компания взимает плату за услуги с клиента и выплачивает вознаграждение брокеру (статьи 63, 64).
• Закон не устанавливает максимальный размер комиссии. Комиссия согласуется сторонами и указывается в договоре.

Поэтому, какой бы формат Вы ни выбрали, рекомендуем заключать письменный договор оказания услуг с компанией, а не устную договорённость с частным лицом.

Сравнение двух форматов

Критерий	Эксклюзивное поручение	Неэксклюзивное поручение
Сколько исполнителей	1 агентство на срок договора	Несколько одновременно, Вы выбираете сами
Срок	Указывается в договоре; другим агентам можно передать только после окончания	По договорённости с каждым агентом
Комиссия	По договорённости; в договоре стоит перечислить, какой маркетинг выполнит агентство	По договорённости с каждым; стоит указать, что комиссия выплачивается только тому, чей клиент заключил сделку
Объявления	Размещает один исполнитель, описание и цена едины	Размещают несколько агентов, легко появляются дубли
Контроль цены предложения	Одно изменение цены обновляет все каналы	Нужно сообщать каждому; остаются старые объявления со старой ценой
Просмотры	Один исполнитель назначает просмотры, отбирает клиентов	Просмотры назначают несколько агентов, график составляете Вы
Отчёты об откликах	Одна сторона сводит запросы и реакцию на цену	Разрозненно по каждому агенту

Дубли объявлений: что важно знать при неэксклюзивном поручении

Когда одну квартиру размещают несколько агентов, покупатели и арендаторы видят несколько объявлений с одинаковыми фото, но разной ценой. Они могут решить, что квартира плохо продаётся, или ждать снижения цены. Одного и того же клиента могут показать квартиру два агента, что приводит к спору, кому положена комиссия. Чтобы этого избежать, рекомендуем:

• Сообщать всем агентам одну цену предложения и сразу уведомлять об её изменении.
• Просить каждого агента сообщать имя клиента до просмотра, чтобы было понятно, чей это клиент.
• Указать в договоре: комиссия возникает только у того агента, чей клиент подписал договор купли-продажи или аренды.

Когда какой формат выбрать

Эксклюзив подходит, если: квартира дорогая или у неё мало аналогов для сравнения (пентхаус, таунхаус, квартира с особым видом); Вы живёте далеко, заняты и Вам нужен один исполнитель — от размещения объявления и показов до оформления документов; Вы хотите сохранить конфиденциальность, чтобы фото квартиры не появлялись во множестве мест.

Неэксклюзивный формат подходит, если: квартира массового сегмента и в том же проекте продаётся много аналогичных; Вы сами можете следить за графиком просмотров и ценой; или хотите коротко проверить рынок, прежде чем принимать решение.

Условия, которые нужно внимательно прочитать до подписания

1. Объём поручения: продажа, аренда или и то и другое; какая квартира, какая цена предложения, кто вправе менять цену.
2. Срок и продление: на какой срок, продлевается ли автоматически или нужно подписывать заново.
3. Досрочное расторжение: за какой срок предупреждать, есть ли комиссия.
4. Комиссия: размер, когда возникает (только при успешной сделке или есть другие платежи), кто платит.
5. Клиенты, которых Вы нашли сами в период эксклюзива: взимается ли комиссия.
6. Задаток клиента: на чей счёт он поступает.
7. Отчётность: с какой периодичностью агентство сообщает о запросах, просмотрах, реакции на цену.

Передача объекта в HPR

HPR принимает объекты как по эксклюзивному, так и по неэксклюзивному поручению. Комиссия согласуется по каждому объекту и указывается в договоре оказания услуг до размещения объявления. Специалист перезвонит в течение 2 рабочих дней после того, как Вы отправите данные, и подробно расскажет о двух форматах, чтобы Вы могли выбрать. В объявлениях указываются контакты HPR, Ваш номер телефона не публикуется. HPR не гарантирует фиксированные сроки продажи или цену продажи.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию в конкретной ситуации.

• LuatVietnam — Tổng hợp điểm mới về hoạt động môi giới bất động sản từ 01/8/2024 (Обзор изменений в брокерской деятельности с недвижимостью с 1 августа 2024 г.; Закон о деятельности с недвижимостью № 29/2023/QH15, статьи 61, 63, 64), 26 июля 2024 г.
• Thư Viện Nhà Đất — Ký gửi nhà đất là gì? Có bao nhiêu dạng ký gửi nhà đất 2025? (Что такое передача недвижимости агенту и какие бывают формы в 2025 г.; пункт 11 статьи 3 Закона о деятельности с недвижимостью 2023 г.), 24 мая 2025 г.