専任の委託か、一般の委託か：それぞれのメリットとデメリット

根拠：不動産事業法 第29/2023/QH15号（2024年8月1日施行） — 第3条第11項、第61、63、64条 · 2026年10月20日更新

専任の委託（契約期間中は1社に任せる）は、価値の高い物件や、窓口を一つにまとめて任せたい場合に向いています。一般の委託（複数社に同時に任せる）は、一般的な物件で、価格や内見の予定をお客様ご自身で管理できる場合に向いています。専任は責任を持つ窓口が一つになり、一般は柔軟性と複数の販路が得られます。

法律は委託について何を定めているか

2023年不動産事業法は「専任」と「一般」を区分していません。これはオーナーと仲介会社とのサービス契約上の取り決めです。法律が明確に定めている点は次のとおりです。

• 仲介とは、不動産取引の当事者の間に立つことです（第3条第11項）。売るか、貸すか、最終的な価格をどうするかは、引き続きオーナーが決めます。
• 個人の仲介者は独立して業務を行うことができません。不動産取引所サービスまたは不動産仲介サービスを営む企業に所属して業務を行う必要があります（第61条第2項）。
• 個人の仲介者は顧客から直接報酬を受け取れません。 企業が顧客からサービス料を受け取り、その後個人に報酬を支払います（第63条、第64条）。
• 法律は手数料の上限を定めていません。 手数料は双方の合意で決め、契約に記載します。

そのため、どちらの形態を選ぶ場合でも、個人との口約束ではなく、企業と書面でサービス契約を結ぶことをおすすめします。

2つの形態の比較

項目	専任の委託	一般の委託
依頼する会社の数	契約期間中は1社	複数社に同時に、お客様が選択
期間	契約に明記；期間終了後に他社へ追加で依頼	各社との合意による
手数料	協議；委託先が行う販売活動を契約に明記するのがおすすめ	各社と協議；取引を成立させた会社にのみ支払うと明記するのがおすすめ
広告掲載	一つの窓口が掲載し、内容と価格が統一される	複数社が掲載し、広告が重複しやすい
売り出し価格の管理	一度の価格変更ですべての販路に反映	各社に連絡が必要；古い価格の広告が残りやすい
内見希望者	一つの窓口が日程を調整し、顧客を選別	複数社が予約し、お客様ご自身で日程を調整
反響の報告	1社が問い合わせ数や価格への反応をまとめる	会社ごとにばらばら

重複広告：一般の委託で知っておくべきこと

複数社が同じ物件を掲載すると、購入希望者・賃借希望者は、同じ写真で価格の異なる広告をいくつも目にすることがあります。売れにくい物件だと思われたり、値下がりを待たれたりしやすくなります。また、同じ顧客を2社が案内し、どちらが手数料を受け取るかで争いになることもあります。これを防ぐには、次の点をおすすめします。

• すべての会社に同じ売り出し価格を伝え、価格を変えたらすぐに連絡します。
• 内見の前に顧客名を送ってもらい、どの会社の顧客かを確定させます。
• 契約に「手数料は、売買・賃貸借契約を締結した顧客を紹介した会社にのみ発生する」と記載します。

どちらの形態を選ぶべきか

専任が向いている場合： 価値の高い物件や、比較できる類似物件が少ない場合（ペントハウス、タウンハウス、特別な眺望の部屋）；お客様が遠方にお住まい、またはお忙しく、広告掲載から案内、書類まで一つの窓口に任せたい場合；情報を伏せたい、物件の写真を多くの場所に出したくない場合。

一般が向いている場合： 一般的な物件で、同じプロジェクトに類似物件が多く売り出されている場合；内見の予定や価格をお客様ご自身で管理できる場合；または、決める前に短期間で市場の反応を試したい場合。

契約前によく読むべき条項

1. 範囲：売却、賃貸、またはその両方；どの物件か、売り出し価格はいくらか、価格を変更できるのは誰か。
2. 期間と更新：期間はどのくらいか、自動更新か再契約が必要か。
3. 期間途中の解約：何日前に通知するか、費用がかかるか。
4. 手数料：金額、いつ発生するか（取引成立時のみか、他の費用もあるか）、誰が支払うか。
5. 専任期間中にお客様ご自身が見つけた顧客：手数料がかかるか。
6. 顧客の手付金を誰の口座に振り込むか。
7. 報告：委託先が問い合わせ数、内見数、価格への反応をどの頻度で報告するか。

HPRでの委託

HPRは専任の委託と一般の委託のどちらもお受けしています。手数料は物件ごとに協議し、広告掲載の前にサービス契約に明記します。お客様から情報をお送りいただいてから2営業日以内に担当者がお電話し、2つの形態を具体的にご説明したうえでお選びいただきます。広告にはHPRの連絡先を使い、お客様の電話番号は公開しません。HPRは売却までの期間や固定の売却価格をお約束するものではありません。

この記事は参考情報であり、個別のケースにおける法律・財務上の助言に代わるものではありません。

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