전속 위탁과 비전속 위탁: 방식별 장단점

근거: 부동산사업법 제29/2023/QH15호(2024년 8월 1일 시행) — 제3조 제11항, 제61, 63, 64조 · 2026년 10월 20일 업데이트.

전속 위탁(계약 기간 동안 1개 업체에 맡김)은 가치가 큰 아파트이거나 고객님께서 모든 일을 맡길 한 창구가 필요할 때 적합하고, 비전속 위탁(여러 업체에 동시에 맡김)은 일반적인 아파트이고 고객님께서 가격과 방문 일정을 직접 관리하실 수 있을 때 적합합니다. 전속은 책임지는 한 창구를 얻는 대신이고, 비전속은 유연성과 여러 채널을 얻는 대신입니다.

법률이 위탁에 대해 정한 것

2023년 부동산사업법은 "전속"과 "비전속"을 구분하지 않습니다. 이는 집주인과 중개업체가 서비스 계약에서 합의하는 사항입니다. 법률이 명확히 정한 몇 가지:

• 중개는 부동산 거래 당사자 사이의 중개 행위입니다(제3조 제11항). 매도·임대 결정과 최종 가격은 여전히 집주인에게 있습니다.
• 개인 중개인은 독자적으로 영업할 수 없습니다. 부동산 거래소 서비스 또는 부동산 중개업을 하는 기업 안에서 활동해야 합니다(제61조 제2항).
• 개인 중개인은 고객에게서 직접 보수를 받지 않습니다. 기업이 고객에게서 서비스 수수료를 받은 뒤 개인에게 보수를 지급합니다(제63조, 제64조).
• 법률은 수수료 상한을 정하지 않습니다. 수수료는 양측이 합의해 계약서에 적습니다.

따라서 어떤 방식을 택하시든 개인과 구두로 합의하지 말고 기업과 서면 서비스 계약을 맺으시는 것이 좋습니다.

두 방식 비교

기준	전속 위탁	비전속 위탁
맡기는 업체 수	계약 기간 동안 1개 업체	여러 업체 동시, 고객님께서 직접 선택
기간	계약서에 명시; 만료 후에야 다른 업체 추가	업체별 합의에 따름
수수료	협의; 위탁받은 업체가 할 마케팅 활동을 계약서에 명시하는 것이 좋음	업체별 협의; 거래를 성사시킨 업체에만 수수료를 지급한다고 명시하는 것이 좋음
매물 게시	한 창구가 게시, 내용과 가격 일관	여러 업체가 동시에 게시, 중복 광고 발생 쉬움
제시 가격 관리	가격을 한 번 바꾸면 모든 채널에 반영	업체마다 알려야 함; 예전 가격의 광고가 남기 쉬움
방문자	한 창구가 일정 조율, 고객 선별	여러 업체가 동시에 약속, 고객님께서 직접 일정 조정
반응 보고	한 업체가 문의 수와 가격 반응을 종합	업체별로 흩어짐

중복 광고: 비전속 위탁 시 알아 둘 점

여러 업체가 같은 아파트를 게시하면 매수인·임차인은 같은 사진에 가격이 다른 광고를 여러 개 보게 됩니다. 그러면 팔기 어려운 집이라고 생각하거나 가격이 내리기를 기다리기 쉽습니다. 한 고객을 두 업체가 각각 안내해 누가 수수료를 받을지 분쟁이 생길 수도 있습니다. 이를 줄이려면:

• 모든 업체에 같은 제시 가격을 알리고, 가격이 바뀌면 즉시 알립니다.
• 안내 전에 각 업체가 고객 이름을 보내도록 해 고객이 어느 업체 소속인지 정합니다.
• 계약서에 명시: 수수료는 매매·임대 계약을 체결한 고객을 데려온 업체에만 발생.

어떤 방식을 언제 택할까

전속이 적합한 경우: 가치가 크거나 비교할 유사 매물이 적은 아파트(펜트하우스, 타운하우스, 특별한 전망의 세대); 고객님께서 멀리 계시거나 바빠서 매물 게시부터 고객 안내, 서류까지 맡을 한 창구가 필요한 경우; 정보를 비공개로 두고 아파트 사진이 여러 곳에 나오지 않기를 원하시는 경우.

비전속이 적합한 경우: 일반적인 아파트이고 같은 프로젝트에 유사 매물이 많이 나와 있는 경우; 고객님께서 방문 일정과 가격을 직접 관리하실 수 있는 경우; 또는 결정 전에 짧은 기간 시장 반응을 보고 싶으신 경우.

서명 전에 꼼꼼히 읽을 조항

1. 범위: 매도 위탁인지, 임대 위탁인지, 둘 다인지; 어느 세대, 제시 가격은 얼마, 누가 가격을 바꿀 수 있는지.
2. 기간과 연장: 얼마 동안인지, 자동 연장인지 재계약인지.
3. 조기 해지: 며칠 전에 알려야 하는지, 수수료가 부과되는지.
4. 수수료: 금액, 발생 시점(거래 성사 시에만인지 다른 항목이 있는지), 부담자.
5. 전속 기간 중 고객님께서 직접 찾은 고객: 수수료가 부과되는지.
6. 고객의 계약금이 누구 계좌로 들어가는지.
7. 보고: 위탁받은 업체가 문의 수, 방문 수, 가격 반응을 어떤 주기로 보고하는지.

HPR 위탁

HPR은 전속 위탁과 비전속 위탁을 모두 받습니다. 수수료는 매물별로 협의해 매물 게시 전에 서비스 계약서에 기재합니다. 고객님께서 정보를 보내신 날부터 영업일 기준 2일 이내에 상담사가 연락드려, 고객님께서 선택하실 수 있도록 두 방식을 구체적으로 설명해 드립니다. 매물 게시물에는 HPR 연락처를 사용하며 고객님의 전화번호는 공개하지 않습니다. HPR은 매도 기간이나 고정된 매도 가격을 약속하지 않습니다.

이 글은 참고용이며, 개별 상황에 대한 법률·재무 상담을 대신하지 않습니다.

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