独家委托还是非独家委托：两种方式的优缺点

依据：第 29/2023/QH15 号《房地产经营法》（2024年8月1日起生效）——第 3 条第 11 款，第 61、63、64 条 · 更新于2026年10月20日。

独家委托（在合同期限内交给 1 家机构）适合价值较高的房屋，或您需要一个全权负责的对接方的情况；非独家委托（同时交给多方）适合普通房源，且您能自行跟进价格和看房安排的情况。独家委托换来一个承担责任的对接方；非独家委托换来灵活性和多个渠道同时推广。

法律对委托有何规定

2023 年《房地产经营法》并不区分“独家”或“非独家”。这是业主与经纪机构在服务合同中的约定。法律已明确规定的几点：

• 经纪是在房地产交易中为各方充当中介（第 3 条第 11 款）。是否出售、出租以及最终价格仍由业主决定。
• 个人经纪人不得独立执业。他们必须在经营房地产交易所服务或房地产经纪服务的企业中执业（第 61 条第 2 款）。
• 个人经纪人不得直接向客户收取报酬。 由企业向客户收取服务费，再向个人支付报酬（第 63 条、第 64 条）。
• 法律未规定最高收费标准。 费用由双方协商并写入合同。

因此，无论选择哪种方式，您都应与企业签订书面服务合同，而不是与个人口头约定。

两种方式对比

标准	独家委托	非独家委托
受托方数量	合同期限内 1 家机构	同时多方，由您自行选择
期限	在合同中写明；期满后才可另行委托其他方	视与各方的约定而定
费用	协商确定；合同宜写明受托机构将开展的推广工作	与各方分别协商；宜写明费用只付给带来成功交易客户的一方
发布房源	由一个对接方发布，内容和价格一致	多方同时发布，容易出现重复房源信息
报价管控	改价一次即可更新所有渠道	需逐一通知各方；容易残留旧价格的旧信息
看房客户	由一个对接方预约时间、筛选客户	多方同时预约，由您自行安排时间
反馈报告	由一方汇总咨询量和价格反馈	按各方分散

重复房源信息：签非独家委托时应了解的事项

当多方同时发布同一套房源时，买家、租客可能会看到多条照片相同但价格不同的信息。他们容易认为房子难卖，或等待降价。同一位客户也可能被两方分别带看，进而引发由哪一方收取费用的争议。为减少这种情况，您应当：

• 向各方报出同一个价格，改价时立即通知。
• 要求各方在带看前报送客户姓名，以确定客户属于哪一方。
• 在合同中写明：费用只对带来签订买卖、租赁合同客户的一方产生。

何时选择哪种方式

**独家委托适合：**房屋价值较高或可比房源较少（顶层复式、联排住宅、景观特别的房源）；您住得远、工作忙，需要一个对接方从发布房源、带看到办理文件全程负责；您希望保密，不让房屋照片出现在多个地方。

**非独家委托适合：**普通房源，同一项目有许多类似房源在售；您能自行跟进看房安排和价格；或希望在决定之前短期试探市场。

签约前应仔细阅读的条款

1. 范围：委托出售、出租还是两者兼有；哪一套房源、报价多少、谁有权改价。
2. 期限与续期：多长时间，自动续期还是需重新签订。
3. 提前终止：需提前多久通知，是否收取费用。
4. 费用：费用标准、何时产生（仅在交易成功时，还是有其他款项）、由谁支付。
5. 您自行找到的客户在独家期限内是否收费。
6. 客户的定金转入谁的账户。
7. 报告：受托机构按什么周期报告咨询量、看房量和价格反馈。

在 HPR 委托

HPR 受理独家委托和非独家委托。费用按每套房源协商，在发布房源前写入服务合同。自您提交信息起 2 个工作日内，顾问会回电，具体介绍两种方式供您选择。房源信息使用 HPR 的联系方式，不公开您的电话号码。HPR 不承诺固定的出售时间或售价。

本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律／财务咨询。

• LuatVietnam — Tổng hợp điểm mới về hoạt động môi giới bất động sản từ 01/8/2024（2024年8月1日起房地产经纪活动新规汇总）（第 29/2023/QH15 号《房地产经营法》，第 61、63、64 条），2024年7月26日。
• Thư Viện Nhà Đất — Ký gửi nhà đất là gì? Có bao nhiêu dạng ký gửi nhà đất 2025?（什么是房地产委托？2025 年房地产委托有几种形式？）（2023 年《房地产经营法》第 3 条第 11 款），2025年5月24日。